租房子改民宿,交给妹夫打理,结果被房东告上法庭,涉嫌转租

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《从选址到转让,民宿运营手册》共68章,已更新完毕

《民宿政策(2018-2019)解读》,已更新125个省、市、自治区政策

当事人

王xx(出租人)

张xx(承租人,租下后交由妹夫张xx2经营)

张xx2(张xx1的妹夫,与高xx合伙经营民宿)

高xx:(xx二号民宿实际经营人)

钟xx:(以钟xx名义注册涉案房屋为xx二号民宿)

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深圳较场尾

案件还原

2013年7月7日,张xx与王xx签订一份《房屋租赁合同》,约定张xx承租王xx涉案房屋的第一层。

2013年8月5日,张xx与王xx重新签订了一份《房屋租赁合同》,约定张xx向王xx承租涉案房屋的第一层、第三层,并将2013年7月7日签订的《房屋租赁合同》进行相应修改,除了落款时间不同,两份《房屋租赁合同》的内容均一致。

合同中租房用途:双方均确认在合同中未约定用途,王xx主张双方口头约定为张xx自住,张xx主张双方口头约定为经营客栈,并且租赁了涉案房屋之后张xx就进行了全面的装修,所以王xx是完全知晓张xx租房目的。

合同签订后,张xx向王xx支付第一季度租金6000元,并按约支付相应租金到2014年11月。

张xx称从2014年11月1日起,因双方发生纠纷,张xx未再继续使用涉案房屋,张xx亦未缴交过房租。

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房屋现状:外墙挂有“xx民宿”,涉案房屋第一、三层被装修为民宿客栈用途,涉案房屋于2014年9月1日,被案外人钟xx申请注册为深圳市大鹏新区xx二号民宿,许可经营项目为经营旅业式出租屋,在钟xx提交审批的材料中,显示联系人为高xx。

王xx称在2014年中秋节前一天,自称是涉案房屋第一、三层民宿的经营人的案外人高xx拜访了王xx。后王xx查询商事登记信息才得知涉案房屋所在地被注册为深圳市大鹏新区xx二号民宿,经营者为钟xx。

王xx据此认为张xx未经其同意擅自将租赁房屋转租给案外人钟xx经营民宿,已构成违约,要求提前解除双方签订的房屋租赁合同。

张xx称其并未将租赁房屋转租他人,其租下租赁房屋后交由其妹夫案外人张xx2使用,经营民宿。一审法院传唤案外人张xx2出庭作证,核实租赁房屋使用情况。张xx2陈述租赁房屋是其在使用,经营民宿,其与案外人高xx合作经营三处民宿,均使用“xx”字号,张xx2在其中一处登记为经营者,但租赁房屋被案外人高xx以案外人钟xx的名义登记为经营者的情况其并不清楚。

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一审

王xx诉讼,请求:

1、解除王xx与张xx的《房屋租赁合同》。

2、张xx在20天内将租赁房屋内的物品搬离,并将租赁房屋交还王xx。

3、张xx按每月2000元的标准向王xx支付租金(从2014年12月8日起计至实际交还房屋为止,暂计至2015年1月8日,共计2000元)。

张xx反诉,请求:

1、王xx与张xx继续履行《房屋租赁合同》。

2、王xx赔偿张xx2014年11月1日至2015年2月10日期间的经营损失50000元。

3、王xx按每月15000元的标准向张xx赔偿2015年2月11日之后的经营损失至王xx返还租赁房屋止。

法院认为,王xx对租赁房屋拥有合法的使用权利,其就租赁房屋与张xx签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示,合法有效,王xx和张xx双方应依约履行。

关于房屋租赁合同解除还是继续履行的问题,本案中,双方在合同中约定由张xx对租赁房屋装修并使用,在合同履行过程中,张xx自己并未使用租赁房屋,而是给案外人张xx2使用,张xx2也确认租赁房屋是其在使用。

在张xx和张xx2均未提供证据证明张xx2使用租赁房屋已取得王xx同意或有其他合法使用理由的情况下,由张xx承担举证不能的不利后果。故,一审法院推定张xx未经王xx同意将涉案房屋转租给张xx2使用或转租给张xx2与他人共同使用。依据《合同法》之规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。故,对王xx主张解除与张xx签订的房屋租赁合同的请求,合法有理,一审法院予以支持。对张xx反诉继续履行与王xx签订的房屋租赁合同,法院不予支持。

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关于房租一节,合同约定租赁房屋每月租金2000元,在合同解除前,张xx应当按照租赁合同约定向出租人交付租金。在审理过程中,双方确认自2014年11月1日发生涉案纠纷后,张xx没有再使用租赁房屋。结合本案双方发生纠纷的原因、经过,张xx未经王xx同意擅自将租赁房屋转租他人,存在过错,但王xx在处理解除合同过程中,也实施了一定干扰或者妨碍张xx使用房屋的行为,亦存在一定过错。

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故,对王xx主张张xx自2014年12月8日起支付租金至实际交还房屋为止诉请,原审法院酌情支持部分,即张xx应自2014年12月8日起按每月1000元标准向王xx支付租金至交还租赁房屋之日止,如在指定的交还租赁房屋之日仍未交还租赁房屋,则自交还租赁房屋之日次日起按每月2000元标准向王xx支付房屋占有使用费至张xx交还租赁房屋之日止。

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关于经营损失一节,张xx反诉请求王xx赔偿其2014年11月至2015年2月10日期间的经营损失50000元,2015年2月11日起按每月15000元标准向张xx赔偿经营损失至王xx返还租赁房屋之日止。但张xx未提交证据证明其主张的经营损失有实际发生,亦未提交证据证明其计算经营损失的依据,应承担举证不能的不利后果。故,关于张xx反诉的王xx赔偿其经营损失的请求,一审法院不予支持。

据此,一审法院判决:

一、解除王xx与张xx签订的《房屋租赁合同》。

二、张xx五日内将深圳市大鹏新区xx街道涉案房屋腾空并交还王xx。

三、张xx按1000元/月的标准向王xx支付2014年12月8日至交还租赁房屋之日止的租金。逾期未腾房的,按照2000元/月的标准向王xx支付房屋占有使用费,直至腾空并交还房屋之日止。

四、驳回王xx的其他诉讼请求。

五、驳回张xx的其他反诉请求。

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二审

张xx不服一审判决,向提起上诉,请求:

1、撤销一审判决;

2、改判驳回王xx的一审全部诉讼请求。

上诉的主要事实和理由:

一、本案并不存在转租的情形。张xx认为将涉案租赁房屋交由其妹夫使用的行为并不能构成转租。租赁合同是双务有偿合同,而转租是指承租人不退出租赁合同关系,将租赁物出租给次承租人使用、收益的行为,其应当包含以下几个要件:

(一)转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同;

(二)转租时,转租人于转租后,仍享有租赁权,同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系,基于此租赁关系,转租人在租赁物上为次承租人再度设定新租赁权;

(三)转租中,次承租人租赁权的取得属设定的取得;

(四)转租中,次承租人向承租人分期支付租金。

本案中,张xx与其妹夫案外人张xx2为亲属关系,并且由于张xx的工作地点离涉案房屋较近,因此案外人委托张xx与王xx签署了《房屋租赁合同》,但涉案房屋所有的押金、租金、装修以及后续经营都一直是由案外人张xx2负责,租金也是案外人张xx2直接支付给王xx,很显然张xx与其妹夫案外人张xx2之间并不存在租赁合同关系。一审认为张xx构成转租,据此作出的不予支持继续履行张xx与王xx签订的《房屋租赁合同》属适用法律错误,应当予以改判。

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二、即便张xx将涉案租赁房屋交由亲属使用的行为认定为转租行为,基于王xx对此并没有提出任何异议的情况下,该转租行为应当视为王xx认可。张xx与王xx于2013年7月7日签订《房屋租赁合同》,此后一直是由案外人张xx2向王xx支付租金,租金收条亦为案外人张xx2书写、王xx签名。并且房屋租赁期间,涉案租赁房屋进行了大规模的商业性装修改造作业,王xx完全知晓涉案房屋系由案外人张xx2使用经营但一年多来对此没有提出任何异议,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,法院不予支持。

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三、王xx于2014年11月1日将涉案房屋大门锁住,造成张xx无法正常使用和经营,因此张xx不应当继续支付此后的租金,更加无法进行经营,张xx发现房屋被锁便己立刻报警。另外王xx在一审时提交了一份证据“取回涉案租赁房屋内物品清单”也可以看出,取回涉案租赁房屋内的物品均需要经过王xx同意,即涉案房屋自2014年11月1日起便在王xx的实际控制中,一审法院判决张xx仍需支付此后的租金有违公平,侵害了张xx的合法权益。并且对于张xx来说,已经根本无法履行判决第二项返还租赁房屋的法律义务。

被上诉人王xx答辩称:

一、根据合同相对性,承租的是张xx,在履行租赁合同过程中,张xx将租赁房屋转租给张xx2、高xx使用,王xx发现后要求张xx立即收回房屋,张xx不同意,因此双方产生纠纷,王xx认为张xx在未征得同意的情况下擅自转租,构成违约,根据合同法的规定王xx可以要求提前解除租赁合同。

二、张xx在租赁期间并未对租赁房屋进行大规模装修,故张xx在上诉状中诉称的与事实不符。

三、张xx上诉称王xx将租赁房屋的大门锁住,导致张xx无法正常使用和经营产生了损失与事实不符,理由是租赁房屋有三层,王xx自己居住在二楼,张xx承租了一楼、三楼,双方进出都是共用同一个大门,另外一处铁门可以通往一、三层,王xx只有在租赁房屋整栋没有人在的情况下才会把大门锁上,以取保里面的财产安全。而且王xx把大门的钥匙交给了张xx,所以不影响张xx自由进出的情形。综上,王xx认为一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院维持判决。

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二审法院认为,本案二审的争议焦点为:

一、关于张xx是否存在转租行为、王xx是否得解除涉案合同的问题;

二、关于张xx是否得返还涉案房产并支付相应租金的问题。

关于焦点一:

二审法院认为,本案中,涉案合同约定涉案房产由张xx承租使用且不得转租,现张xx和张xx2均认可涉案房产并非由张xx使用,且涉案房屋于合同期内被案外人钟xx申请注册为深圳市大鹏新区xx二号民宿、审批材料中显示联系人为高xx,在前述情形下,结合张xx未能提供充分有效的证据证明其将涉案房产交由张xx或张xx2与案外人使用有经王xx同意,故二审法院对王xx关于张xx存在转租行为的主张予以采纳;王xx据此解除涉案合同,理据充分,二审法院予以支持。

另,张xx上诉主张涉案租金由张xx2向王xx直接支付、王xx明知涉案房产由张xx2使用而未持异议,王xx对此不予认可,并称即便张xx2有支付部分租金亦是称受张xx委托向其支付。对此,法院认为,涉案租金系以现金支付,且相关收款收据并未能明确显示王xx系向张xx而非向张xx2出具收据,故本案现有证据不足以证明王xx明知涉案房产由张xx2承租使用而未持异议,法院对张xx的该项上诉主张不予采纳。

关于焦点二:

涉案合同既解除,张xx应向王xx返还涉案房产,现无证据显示张xx有交还钥匙或办理其他交接手续交还涉案房产,故一审判定张xx应向王xx返还涉案房产并支付租金正确,且在考虑到王xx实施了一定的干扰或妨碍张xx使用房屋行为的情形下,一审酌定租金标准为1000元/月亦处理得当,二审法院对此予以维持。

综上,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

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转租

房屋转租包括两个不同的法律关系,涉及到三个主体,即出租人、承租人(俗称二房东)和次承租人(俗称租户)。现行法律法规允许房地产转租。

《合同法》第二百二十四条:

承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

转租行为由谁举证

根据证据规则,谁主张谁举证,按理应当由出租人来证明对方的非法转租行为。但是,《合同法》颁布后,承租人将租赁房屋转租后,往往不签转租合同,或者签了转租合同,但转租人与第三人害怕出租人收回房屋而否认是转租,根本不出示他们之间的转租合同。因此,出租人只要证明房屋不是由承租人在使用就完成了举证任务,然后,再由承租人证明第三人使用不是非法转租而有合法使用的理由。如果承租人不能证明第三人可以合法使用,便推定承租人将房屋非法转租给第三人使用了。

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能否合伙经营

承租人将承租的房屋用来与别人合伙经营,这种情况就得具体分析。一般认为,如果承租人亲自参与经营,那就不能确认承租人有非法转租行为。如果承租人并不参与经营,而是由他人经营,承租人只是参与分红,可以认为承租人是一种变相的转租行为。在这种情况下,出租人可以解除租赁合同。如果承租人将合伙情况告知了出租人并征求出租人的意见,出租人同意其行为,当然可以合法使用,而出租人如果不同意承租人与他人合伙使用该房屋,其他合伙人也是不能使用该房屋的。

启示

1、未经房东同意,自己租赁房屋交由亲戚打理算转租行为,就算房东知情,没有确凿证据来证明房东知情仍需承担举证不利的后果,建议和房东口头谈判的时候随身携带录音笔,记录谈判过程。

2、承租人永远是弱势群体,本案中房东明显知道是由案外人张xx2在经营,但大陆法系下只能以现有的法律条文和证据判案,对承租人举证不利。

3、本案的关键在于是以钟xx的名义注册涉案房屋为xx二号民宿,注册信息上预留的联系人又是高xx,给房东抓住了把柄。

4、几个合伙人一起租房改造民宿时,租房协议、工商登记预留信息中的经营者、实际经营者宜为同一人。

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专栏《案卷中的民宿》已更新目录

01.租民房改民宿,房子推倒后却无法重建,是房东违约还是租客中二?

02.住民宿,没交停车费,20多万的车子被偷了,民宿该不该赔?

03.民宿“众筹”骗了192个投资人720多万,这潭“浑水”你还敢趟吗?

04.旅行社在民宿用餐,欠条写了,反而不认账,竟然辩称交接不到位!

05.商标争夺战,这家民宿因名字中的两个字侵权,赔了50000元!

06.民宿因重大会议暂停营业,算不算合同约定的“不可抗力”?

07.投资几百万开民宿,结果古镇收门票成“空城”,只因合同没看清!

08.租房子改民宿,交给妹夫打理,结果被房东告上法庭,涉嫌转租!

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