苏州公寓适合投资么?

苏州市面上公寓有3种,1、40年产权的商业公寓,2、50年产权的住宅公寓,3、70年产权的住宅公寓。

本文主要论述40年产权的商业公寓投资前景,下文提到的公寓均代表40年产权的商业公寓。

苏州公寓适合投资么?

现在苏州市面上公寓,很多是产证面积35-60平之间,loft挑高公寓,其中5.98米挑高,4.49米挑高的可以做上下两层套间设计,也就是所谓的买一层,送一层。当然也有一些3.6米左右挑高,这种高度是没法做双层的,还有就是正常的平层公寓。

接下来主要讨论一下loft公寓的详细情况。

一,loft公寓最常见户型,就是上下双层单套间设计,楼上2间卧室1卫,楼下厨房、餐厅、客厅、卫生间。相当于只做一套房使用。

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二,还有一种是上下双层双套间设计,楼下一室一厨一厅一卫,楼上也是一室一厨一厅一卫,然后在楼下入户门后,再单独做一个入户门,楼上会在楼梯口也做一个入户门,相当于完全做两套房使用。

苏州公寓适合投资么?

上面简单的说了户型,就是为了下文详细的讨论公寓的投资前景。

目前商业公寓也分为委托经营和自持两种

一、先说一个委托经营的例子。

如:张先生想买一套公寓投资一下,于是去某个售楼处,产品是50平的精装loft4.49米挑高现房,价格1.7万每平,总价85万。

开发商对张先生承诺前十年包租,具体包租协议如下。

1-2年,年收益率5%,共计10%,一次性房价中扣除。

3-4年,年收益率6%,每年年底打款。

5-10年,保底收益率6%,然后每年年底按照委托公司运营情况,再在6%收益率的基础上,给营业分红,具体多少,看委托公司运营情况。(苏州某公寓楼盘真实委托)

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在不考虑房屋升值的理论基础上,来算算投资这套公寓10年后的回报率是多少。

上诉委托可以简单概括为,76.5万买了套总价85万的住宅,1-2年没有回报,3-10年,每年年底分红5.1万,第10年房贷到期后获得85万公寓一套。首付38.25万,利率上浮30%,每个月月供4317块。

计算函数,IRR函数:由数值代表的一组现金流的内部收益率。这些现金流不必为均衡的,但作为年金,它们必须按固定的间隔产生,如按月或按年。

计算工具EXCEL表格,使用方法如下图

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如上图所示,单位,时间是月,金额是万。

支出:第一个月付了首付38.25万和一个月月供0.4317万,合计38.6817万,支出用负数表示。

收入:从第3年年底也就是36个月开始,每隔12个月收入5.1万分红,直至第120个月,一套85万公寓+5.1万分红=90.1万。

然后每个月两者之和体现在总计里面。再用IRR(D2:D121)拉一下,然后乘以12得到委托公寓年化回报率,就是5.51%

二,再来说一下自持投资公寓,上面说了公寓两种户型,自持投资最求回报率最大化,一般都选第二种户型,上下双层分开出租。

目前大概的租金,以85万公寓为列,正常上下双层租金目前市场价1700每层,双层合计3400元,每3年单层租金200元(双层400),每5年更新装修1万元来测算。

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很明显,自持公寓年化回报率:6.67%明显收益率要高于委托经营。

重点:上面两种计算方式都是没有考虑房屋升值的,如果10年后公寓升值自身50%,以上面例子来说,85万的公寓,10年后市值127.5万,那么回报率分别是多少,下面直接贴答案了。

升值后的委托型回公寓报率是:9.66%

升值后的自持型公寓回报率是:10.96%

上文详细的计算了投资公寓10后的回报率,确实比较高,但这并不代表公寓属于一种很完美的投资产品,因为二手公寓,很难出售。难度有多大?看看下面一组数据。

今年9月1日至12月1日

新房住宅平均日成交量:275套

新房非住宅平均日成交量:107套,其中公寓大概占非住宅的50%,接近58套。

新房住宅跟公寓的成交比列大概是,5:1

二手房住宅平均日成交量:136套

二手房非住宅平均日成交量:21套,其中公寓大概占非住宅的20%,接近5套。

二手房住宅跟公寓的成交比例大概是,27:1

再看一组不相干的数据

二手房住宅跟联排别墅的成交比大概是:35:1

到这里可以初步下个定义了,新房公寓卖的不错,但是到了二手房市场上,公寓很难成交,卖一套二手公寓的可能性和卖一套联排别墅基本上持平了。(数据采集苏州市商品房销售网上管理中心以及苏州市存量房买房网上管理系统,因新房销售只统计了非住宅数据,笔者暂以公寓50%,其他如写字楼、商铺等非住宅50%)

至于二手公寓为什么这么难卖?交易成本是主要原因。

一、契税(现评估价)3%二、增值税(原合同价和现评估价差额)的5.6%,三、土地增值税=[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率,适用税率30%-60%四、个税(转让收入-房产原值-合理费用)×20%其中增值税和土地增值税是两个概念。

光看上面税收说明就头晕了,更何况评估价,土增中的适用税率,以及个税中的合理费用,这些都是由官方裁定的。

也就是说,你卖一套住宅,中介可以很快计算出交易税费,但是当你想卖一套公寓,你问中介要收多少税,对不起,算不出来。

就是因为算不出来,卖的人心理没底,买的人也没底,导致了二手公寓很难成交。

结束语:公寓具有一定的投资价值,投资者需要能够清楚的计算回报率,注意被套的风险。往往地段越偏的公寓,虽然总价便宜,但是其出租以及出售难度都越高,净回报率越低,所以投资公寓一定要擦亮眼睛选产品。

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