襄阳说|“三四线楼市崩溃论”可以休矣

襄阳说|“三四线楼市崩溃论”可以休矣

最近10年,中国经济与楼市,有一个始终不衰的话题:

“三四线房产泡沫或将破灭”

一直以来,由于大量布局三四线城市,恒大屡屡作为“崩溃论”的主角,被按在放大镜下剖析。令人称奇的是,不争不辩、埋头苦干的恒大用事实说话,最近三年业绩飙升,销售规模从2000亿向6000亿跨越,综合实力迈入世界500强,让很多人大跌眼镜,这也被视为“中国经济看不懂”的又一鲜活案例。

尤为引人关注的是,越来越多的品牌房企,开始积极下沉三四线,颇有”亡羊补牢“的趋势。仅以湖北省为例,13年13城的恒大,正在迎来更多的小伙伴。2017年以来,就有近20家全国性品牌房企涌向襄阳、宜昌、鄂州、荆州等城市,这背后,到底发生了什么?或许,作为先行者,恒大可以给我们一些真正的启示.......01

拥抱三四线恒大不走寻常路

恒大集团是以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的世界500强企业集团。2018年上半年,恒大总资产1.77万亿,净资产3245亿,利税超850亿,现金余额2579亿,在世界500强排名第230位。

在中国人眼里,恒大是一家无所不能的巨无霸企业,一举一动都可能上头条:恒大精准扶贫、恒大地产、恒大足球队、恒大冰泉、恒大人寿保险、恒大研究院、恒大合作中科院、恒大智能汽车......

襄阳说|“三四线楼市崩溃论”可以休矣

动辄百亿千亿的投入,让人惊叹于恒大的大手笔。但恒大更是一家民生企业,共有员工近14万人,解决就业260多万人,累计为公益慈善和脱贫攻坚捐款超115亿。

(今年10月26日,武汉科技大学举行120周年校庆,作为校友,恒大集团董事长许家印宣布,捐资一个亿,助力母校建成世界一流高校,这也是湖北省属高校金额最大的单笔校友捐款。)

目前,恒大地产在中国280多个城市拥有800多个项目,覆盖了全国所有省份和自治区,开创行业“全精装修交楼”和“无理由退房”先河,让600多万业主实现宜居梦想。

很多人惊叹于恒大的豪气冲天,而忽略了其民生地产的本质,而这,恰恰是其快速成长的密码之一。

政国策分析发现,2018年前11个月,恒大合约销售金额5352.1亿元,销售均价10518元/平方米,大大低于北上深动辄七八万的房价,甚至低于很多三四线的房价。

原因在于,恒大布局的城市中,三四线项目占比近半,业绩增长的背后,是来自于200多个城市的深耕细作。

截至2017年底,恒大土地储备3.12亿平方米,位居行业第一,主要集中在二三线核心城市,其中二线城市占33.4%,三线城市占55.5%,四线城市占9.8%,重点布局发展潜力较好、人口较为密集的城市。这一点,恒大在湖北执行的最为坚决。

自2006年正式成立,13年来,恒大先后进驻武汉、宜昌、襄阳、荆州、鄂州、孝感、随州、荆门、十堰、黄石、恩施、咸宁、潜江等13座城市,开发了恒大华府、恒大名都、恒大绿洲、恒大城、恒大帝景、恒大翡翠华庭等各系产品40余个。

2017年,恒大湖北销售额逾200亿元,武汉以外的三四线城市贡献了近7成业绩,闻者为之惊叹!成为众多企业对标研究的样本!

襄阳说|“三四线楼市崩溃论”可以休矣

中指研究院报告也显示,2017年,50家百亿代表企业在二线及三四线城市销售额占比达80.4%;2018年前11个月,中国TOP10房企拿地区域中,中西部达到2503亿,仅次于长三角的2887亿。

在很多人眼里,三四线的经济、人口、产业都不行,无非是棚户区改造拆迁,非理性的投资需求,成为房地产的推手。三四线楼市发展肯定是畸形的,房价上涨肯定诱发拐点,并导致房产泡沫破灭。

政国策认为,这个一刀切一边倒的”理论“,源于很多人没有真正把握中国经济与社会发展的脉搏,仅以恒大在湖北襄阳的发展为例,足以说明”三四线崩溃论“是怎样的一种武断!02

汉江流域唯一的中心城市

“华夏第一城池、铁打的襄阳、兵家必争之地”

襄阳,湖北省辖地级市,从脍炙人口的《三国演义》到妇孺皆知的《射雕英雄传》,作为中国历史文化名城、楚文化、汉文化、三国文化的发源地,已有2800多年历史。

刘备“三顾茅庐”“《隆中对》”等故事就发生在这里。襄阳也是金庸先生偏爱的城市,“射雕三部曲”小说260多次提到襄阳,郭靖、黄蓉夫妇坚守襄阳城的故事,更使襄阳声名远播。

清代兵科地理区划巨著《读史方舆纪要》点评湖北有云:以天下言之,则重在襄阳;以东南言之,则重在武昌;以湖广言之,则重在荆州。

襄阳说|“三四线楼市崩溃论”可以休矣

三千里汉江,精要在襄阳。作为一座历史悠久的文化名城,就在这个年末,襄阳迎来令人振奋的好消息:

11月中旬,由国家发改委编制的《汉江生态经济带发展规划》获国务院批复,正式印发!“支持襄阳打造区域中心城市、建设汉江流域中心城市、省域副中心城市”等内容,首次在国家层面得到认可。

襄阳说|“三四线楼市崩溃论”可以休矣

政国策发现,《规划》中有32处提到襄阳,比如《优化城镇化空间格局》中明确指出:

“支持襄阳巩固湖北省域副中心城市地位,加快打造汉江流域中心城市和全国性综合交通枢纽,辐射带动周边区域发展。”

“湖北省域副中心城市上升为国家定位,成为襄阳政策机制新优势,在汉江经济带内具有唯一性,资源聚集效应显著。”专家论断。

汉江流域唯一的中心城市!通俗的说,这是国家给襄阳发放大礼包,一个绝对的发展红利。实际上,最近几年,随着中部崛起战略、作为省域副中心的襄阳已经驶入了全面发展的快车道。

从经济看,2017年襄阳GDP4064.9亿元,跨越4000亿元大关,仅次于省会武汉。2018年前三季度,襄阳以2998.2亿GDP,稳居湖北第二。

从人口看,襄阳人口超过600万,其中2017年常住人口565.4万人,城镇化率达59.65%,最近五年都实现了人口流入。

襄阳说|“三四线楼市崩溃论”可以休矣

从产业看,工信部《2018年城市产业竞争力指数白皮书》显示,襄阳成为百强榜58位,2017年襄阳整车产量突破32万辆,实现产值逾2400亿元,位居全国第8位。

从规划看,“十三五”期间,襄阳将建设一批重大交通项目,重塑“七省通衢”新枢纽,再造“南船北马”新优势,最关键的是,襄阳是中国高铁十三五规划的最大受益者:

武汉-西安高铁、郑州-重庆万州高铁、呼和浩特-南宁高铁、贵阳-襄阳高铁、长沙-襄阳高铁、合肥-安康高铁......从2019年起,这些高铁将陆续建成,襄阳也将成为米字型高铁枢纽,铁路枢纽地位可以进入全国前十!届时,从襄阳到武汉、西安等地只需2个小时,到北京、广州等地仅需4-5小时。

“腹地变前沿,洼地变势能,末梢变节点”,高铁网络的健全,使得深处内陆的襄阳,直接参与全国性的产业人口资源竞争,成为中部乃至全国经济发展的新动能。在外界看来,武汉成为新一线城市后,襄阳是湖北省最有希望晋升二线的城市。

襄阳说|“三四线楼市崩溃论”可以休矣

战略领先的恒大捷足先登了。早在2012年,恒大就进入了襄阳,从恒大名都到恒大翡翠华庭,直至2018年2月入市的恒大御府,掀起了恒大旋风,叫好又叫座。

榜样的力量是无穷的,襄阳的消费能力、发展潜力,加上国家级战略加持,吸引一大批品牌房企争相涌入。除恒大、万达、碧桂园、绿地外,最近两年,保利、花样年、正荣、华侨城、越秀、世茂、新城、富力、阳光城、实地、融创、中梁等结伴而来,掀起了襄阳楼市发展的新一轮热潮。

这样的城市,崩溃论从何谈起?

2017年,中国常住人口城镇化率58.52%,不过,户籍人口城镇化率只有42.35%,将来至少还有2亿人口集中到大中城市。而出于全国均衡发展需要,北上广深逐步推行规模与人口管控,未来城镇化的提升,主要看中西部区域中心城市。

恒大的策略告诉我们,把握这一点至关重要。

恒大虽然拥抱三四线,覆盖全国280个城市,但重点很明显,土地储备中一半位于三线城市,特别是产业与经济呈现上升势头的区域性中心城市,并不是盲目扩张布局的粗放式发展,湖北襄阳正是一个典型的样本。

03

打破城市“等级论” 美好生活不将就

2018年10月20日,襄阳马拉松在诸葛亮广场开跑,来自近30个国家18000名选手用脚步丈量襄阳古城,全城参与,盛况空前,毫不逊色一二线城市的澎湃激情。同时,襄阳正在全新规划建设高铁、地铁、机场、公园、商业购物等配套设施,城市发展与人民生活迎来全面升级。

襄阳说|“三四线楼市崩溃论”可以休矣

奋进中的襄阳

新经济时代,不同等级城市的服务消费观念、薪酬/物价水平、政府服务和生活服务水平,差距不断缩小甚至抹平,这也悄悄的影响着消费时代每一个人的选择。

襄阳的变化正是中国新型城市化的一个缩影:网络和高铁的互联互通,带来世界一体化与平行空间效应,不管身处哪个角落,人们对于美好事物的审美追求趋于一致。三四线城市苹果手机热销等事实也表明,人们愿意为美好生活买单。

这也凸显出恒大的另一个秘密:这么多年来,深入三四线的企业何止千百家,为什么只有恒大等少数几家杀出重围,得到市场的认同,并能够持续深耕下去?

秘诀在于,恒大已经形成独特的核心竞争力,用高性价比产品、优秀的服务,赢得追求美好生活的人们,实现又好又快的发展。

恒大的楼盘,从名称、外立面、园林、品质、物业服务等方面,都实现了全国统一的标准化建设,对于三四线城市的消费者,他们能够享受与一二线城市近乎等同的居住体验,这是生活品质的消费升级,美好生活就在当下,从此不再将就。

例如,恒大在襄阳的第三个项目——恒大御府,就充分体现了上面提到的竞争优势:品牌效应、中心地段、便捷交通、匠心规划、生态湖居、景观园林、9A精装、豪华配套、优质物业、高性价比、无理由退房等。

襄阳这几年一直按照“东进南优西扩北拓”发展,恒大御府正处于襄阳高新区核心区域,片区规划路网密集,紧临樊魏路,距襄阳城市主干道长虹北路仅1.5km,出行方便。

项目西侧毗邻核心景观城市公园,南侧2.5km范围内有紫贞公园,2.5km范围内则有襄阳体育场等休闲娱乐资源。距离万达商圈3公里,火车站商圈4公里,诸葛亮广场3.5公里,商业休闲配套齐全。

襄阳说|“三四线楼市崩溃论”可以休矣

项目总建筑面积约29.5万方,2.55低密度高层社区,传承恒大集团标准化的欧式皇家园林、高端会所、12班幼儿园,在保障在居住环境的同时尽享繁华都会生活,打造高新区宜居纯住区。

襄阳说|“三四线楼市崩溃论”可以休矣

几个细节可见恒大的诚心匠心:

建筑密度12.9%,最大楼间距达到110米,是襄阳少有的低密度社区。2664住户,停车位3183个左右,比例达到1:1.2,完全人车分流。小区9万㎡欧陆风情园林,分为4大景观区,园区内有近2000㎡人工内湖。近千平铂金会所,内设恒温泳池、餐厅、健身房、台球厅、乒乓球厅等等,生活便利度也是最高的。

最近几年,襄阳高考状元频出,其中,襄阳5中一枝独秀,除2017年湖北文科状元之外,还包揽了2013年、2015年湖北省文理科状元,而这所高中,距离恒大御府只有2公里,让人心动。

襄阳说|“三四线楼市崩溃论”可以休矣

实践证明,恒大的全精装、拎包入住、过硬的工程质量、严格的内控管理、完善的生活配套、多维交通全能配套、全面升级的园林景观、一级资质金碧物业等8大价值,得到了襄阳人的认同与追捧,恒大已经成为区域市场品质生活的代名词!

襄阳说|“三四线楼市崩溃论”可以休矣

政国策经常提醒那些“崩溃论”持有者,中国有13亿人口,只有不到3亿生活在36个“一线”和“二线”城市,还有10亿人,依旧生活在超过270个三四线城市,这才是中国未来发展的大背景大趋势。

国家卫健委最新发布的《中国流动人口发展报告2018》指出,最近几年,随着劳动密集型和资源密集型产业向中西部转移,劳动力开始从东部沿海地区向中西部地区回流。

湖北统计局报告也显示,随着区域经济发展,外出人员持续回流。2017年,全省流动人口为660万人,其中流入人口157万人,比上年增加8万人;流出人口为491万人,比上年减少6万人。

襄阳就是典型的受益城市之一。从东南沿海甚至武汉回流的人群,以及全国范围流动的资本,进入襄阳这样的区域中心城市,这个时候,拥有头部效应的品牌房企,自然受益最大。

2014年就成立了清华恒大研究院的企业,早就意识到这一点。坚定拥抱成长性强的三四线城市,满足城市居民的美好生活需求,成为中国城镇化的最大贡献者,这正是恒大近几年势如破竹的秘密。

楚山横地出,汉水接天回。房地产的地域性最强,居住文化背后还寄托着乡愁乡愿,也许,在襄阳人眼里,武汉的东湖固然壮美,却难比襄阳古城墙的沧桑,武汉的热干面再醇香,也不及襄阳牛肉面的咸鲜辣!

可以设想,身在外地的襄阳人,回乡置业的话,多半会优先考虑恒大御府这样全国性品牌公司的楼盘,建面约76-138㎡装修房,满足主流消费诉求,省心省力,在区位、规划、园林、户型、物业方面亮点突出,要买就买当地最好的,这是回流客群的重要消费偏好。

令人莞尔的是,饱经“三四线崩溃论”轰炸的人们,出于避险本能,也会倾向于恒大这样的龙头房企,靠谱放心!

蛋糕或许不大,但恒大总能吃到奶油。在湖北、江西等众多三四线城市,恒大的市场份额可以占到当地市场的3成甚至更多,二八效应淋漓尽致,众多同行看在眼里,岂有不跟进之理?

读懂了这些,再看到那些罔顾事实只顾吸睛的”三四线泡沫论“、”崩溃论“,想来你也会做出与以前不一样的判断吧?

(政国策:资深地产与城市研究员)

—END—

未经允许不得转载:新闻 » 襄阳说|“三四线楼市崩溃论”可以休矣