久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

南湖板块是武汉有名的住宅区域,由于开发时间比较早,现在基本是二手房的天下,没有新盘。但在最近,在老南湖的核心区域,突然冒出一个纯新盘-新力雅园。

最新动态:新力雅园预计12月首开5、6号楼,建面约96、117平房源,纯新盘价格待定,目前营销中心已开。

下面重点看看新力雅园的具体情况:

区位情况

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

从大的区位来看,新力雅园位于洪山区南湖路与长海路的交汇处,属于老南湖片区,行政区属于洪山区。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

从小的区位来看,项目北面是汀香美域、缤购城、保利公园九里东区等;南面是巡司河;西面是长虹中学,东原晴天见,红旗长虹综合生鲜市场等;东面是南国花郡。

项目在新二环内,紧邻老南湖的主干道恒安路,距离地铁7号线建安街站约600米,内部交通比较方便。

点评:项目位于老南湖,是一个非常成熟的居住片区,人口密度大,周边配套齐全。南湖板块开发完成度较高,基本上没啥新盘了,最近的一个新盘就是万科新都会,但万科这个盘位于南湖北侧边上,南湖内部唯有新力雅园,环顾四周,竟然没有一个可以参考的竞争对手。虽然在南湖内部,但行政区属于洪山区,肯定是不对口武昌区的学校(包括南湖一小、二小、武昌实验小学分校),最终对口什么学校,还要以交房后教育局的分配为准。

关于土拍

2017年1月,洪山区大洲村B包地块P(2016)161号地块,由武汉福瑞德成房地产开发有限公司以底价174120万元竟得,楼面价约2500元/平。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

P(2016)161号地块由K3和K5地块组成,其中K3地块为白沙洲新力城项目,目前项目已经开盘;K5地块即为南湖新力雅园项目。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

由天眼查可以看到,武汉福瑞德成房地产开发有限公司的大股东是武汉新力中成房地产开发有限公司,持股比例为51%。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

地块要求:

你单位对大洲村的k5地块提出的规划设计条件申请,已经我局研究,同意按以下要求进行规划设计:

一、规划用地情况

1、规划净用地面积:38156.53平方米(以实测面积为准)

2、规划用地性质:居住用地;

3、用地位置:洪山区南湖新村旁(详见规划用地范围线)。

二、土地使用强度

1、建筑面积:不大于189100平方米;

2、容积率:根据建筑面积与净用地面积比值计算;

3、建筑密度:根据具体方案确定;

4、建筑高度:根据具体方案确定;

5、绿地率:按《武汉市城市绿化条例》执行。

三、建筑设计要求

遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》和《湖北省无障碍设施建设和管理规定》执行。

四、特殊要求

1、该项目应按照市政府办公厅转发市体改办等部门《关于落实积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》(武政办[2015]15号)、《关于进一步加强城中村综合改造项目管理的意见》(武政规[2013]4号)文件要求,依据还建用地的规划设计条件(武规条字[2016]098号-H1地块、武规条字[2016]098号-H2地块、武规条字[2016]098号-H3地块、武规条字[2016]098号-H4地块)。

2、按照《关于加强我市住宅区配套幼儿园建设和管理意见》(武政规[2012]1号文)规定执行,具体布局结合方案审定。

3、按照《关于印发新建住宅区配套建设社区工作服务用房实施办法的通知》(武房发[2012]190号)落实住宅区配套建设社区工作服务用房要求。

4、项目建设应满足《武汉市海绵城市规划设计导则(试行)》关于海绵城市建设的指标要求。

5、项目配建停车位按照《武汉市建设工程规划管理技术规定》相关要求执行。

6、该地块北侧另有拟扩大毛呢厂用地面积约3125.51平方米(以实测面积为准,) 未计入本次用地范围,用地性质为居住用地,建筑规模15600平方米,待具备条件后可以作为扩大用地整体规划。

点评:地块楼面价不高,有足够的利润空间,开发商的备案价会比较灵活。另外项目北侧的扩大毛呢厂用地,从后期的规划来看还是包含到项目里面了,这个扩大用地就是项目二期所在地。

项目情况

据规划公示显示,该项目分为两期开发,总建筑面积277792.20㎡,容积率4.96,建筑密度24.94%。其中住宅建面196381.34㎡,配套公建建筑面积8019.46㎡。包含规划的一所建面1998.37㎡的2层幼儿园,建面4796.94㎡的配套商业。项目整体规划9栋住宅楼,规划总户数1751户,总体2022个机动车停车位,非机动停车位1107个。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

一期项目规划有7栋楼、1315户,其中3栋58层、2栋34层、1栋30层、1栋16层;一期机动停车位1790个,非机动停车位850个,项目整体规划的2层幼儿园和商业配套均在一期;二期则规划2栋楼,8#楼和9#楼均为58层,规划436户,地下停车位232个、非机动车位257个。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

一期1-7号楼,二期8-9号楼。1#、2#、5#、6#都是独栋独单元高层,2梯4户;3#、4#、7#都是58层超高层,3梯4户,3个避难层;7#是2个单元,3#和4#都是独栋独单元。一共2个人行出入口,3个车行出入口,分别分布在项目的南面,北面,东面。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

从日照图来看,一期整体采光还是不错的,南面完全无遮挡,采光有保障,但是2期9号楼东南部分低楼层,可能会受到前面8号楼的影响,出现部分采光不足的情况。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

点评:项目整体来看容积率较高,更推荐买一期的高层,尤其是首开的5#、6#楼。

①高层舒适度高,尤其是5号楼是唯一一栋16层的,其余都是30层及以上的。

②96平的小户型只有高层有,超高层没有小户型,96平相对而言入手门槛低些。

③5、6号楼距离东出入口较近,而且最近的地铁站就在小区东北面,出行比较方便。

④5、6号楼在小区东侧,相比西侧的1、2号楼采光更好。

⑤项目西侧就是长虹中学和红旗长虹综合生鲜市场,早晚高峰时期,这条路人流量大比较嘈杂;而项目东侧是穿过2个居住小区的道路,道路两边没什么商业。所以位于西侧的1、2号楼安静性舒适性不如东侧的5、6号楼。

户型分析

项目预计12月首开5、6号楼,约190套,5、6号楼都是2梯4户。连廊结构,但从沙盘图来看,电梯分别分布在两边,入户不需要经过连廊,这样中间户的隐私性较好。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

5、6号楼底层商铺,从2层开始出售,2.9米层高,中间户是约96平,边户是约117平。

A户型(建面约96平 三房两厅一卫):中间户,户型方正,动静分区;北面是连廊,采光通风有一定影响;南面大阳台连通客厅和次卧;主卧带飘窗;适合刚需用户。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

B户型(建面约117平 三房两厅两卫):边户,三开间朝南,南北双阳台,采光通风性非常好;户型方正,动静分区;有2个飘窗可以优化面积;主卧带衣帽间,卫生间,舒适性和私密性较好;此户型很不错,适合改善用户。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

点评:预算足够的话更推荐买117平的边户,预算不足的用户推荐买96平的中间户。另外,只有4栋高层有96平的小户型,所以刚需用户要买小户型的话,得买一期的高层楼栋。

区域交通配套

南湖片区发展较为成熟,内部交通比较发达;但由于整个片区被铁路和湖所包围,出南湖的道路比较窄,堵车较为严重。但目前地铁7号线已经运营,杨泗港快速通道已经通车,后续还有建设中的地铁8号线、地铁12号线、丁字桥南路;南湖外出的交通已经改善不少。

地铁:距离7号线建安街B出口约600米,距离在建中的地铁12号线平安路站约800米。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

地铁7号线建安街B出口

地铁12号线是武汉的首条环线地铁,绕行三镇,将两穿长江,一穿汉江,串联了7个行政区,预计2024年完工。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

公交:公共交通比较完善,周边公交站较多,出行方便。但早晚高峰出南湖,还是建议地铁或避开堵点。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

自驾:目前自驾出南湖比较困难。主要在于南湖人口多,而且出南湖的几个出入口比较窄,容易堵车。目前武泰闸、平安路、岭南路出入口均只有双向2车道,书城路是双向4车道;珞狮路是快速路,但是珞狮路平时车流量大,经常堵车。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

杨泗港快速通道已经建成,但是南李路的匝道口还未开放,据说是军运会后开放,开放后,从南李路这边上杨泗港快速通道,往西走白沙洲大道或者去汉阳,往东去珞狮路或光谷就比较方便了。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

丁字桥南路这个出入口是高架段,目前还在建设中,预计今年年底通车,等建好后,会增加一个比较大的出入口,相信还是会缓解南湖的出行难问题。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

丁字桥南路出入口现状

点评:南湖的内部交通很顺畅,就是出南湖的交通一直是个老大难。主要原因在于南湖的几个出口比较窄,而南湖又是一个大居住区,人口密度大,早晚高峰非常堵车。等杨泗港快速通道南湖段的上下桥匝道口开通后,会分流部分车流量;加上预计年底通车的丁字桥南路,自驾出行会方便不少。

另外地铁7号线已经运营,后期还有在建中的地铁8号线,12号线,等几条线路都建成后,会大大缓解南湖的出行,日常出行还是建议地铁7号线为主。

区域生活配套

商业:周边都是成熟小区,社区底商特别多,随处可见中百超市的网点,另外在项目西南角就是红旗长虹综合生鲜市场,居家生活非常方便。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

红旗长虹综合生鲜市场

南湖几个大的商业综合体距离都在2公里内,分别是南湖都会,泛悦Mall,维佳佰港城和体验城;南湖都会有中商平价,泛悦mall有沃尔玛,维佳佰港城有家乐福等大型超市;另外维佳佰港城和体验城是南湖最大的商业综合体,覆盖购物、饮食、电影、亲子等多种业态。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

维佳佰港城

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

泛悦Mall

在项目东北侧紧邻的就是缤购城商业体,可惜已经烂尾,目前被路劲集团接管,这个要是能开业的话,对项目是非常大的利好。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

缤购城

学校:项目周边学校非常多。项目西侧就是长虹中学,距离项目较近的洪山区小学有洪山区第一小学、洪山区永安小学、华中师范大学附属保利南湖学校等,具体对口什么学校需要等交房后教育局的划分。

另外,项目北面的武昌实验小学分校、武昌区南湖第一小学由于是武昌区的学校,肯定不对口。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

长虹中学

医疗:项目距离武汉大学人民医院,武汉科技大学附属天佑医院均在4公里左右,自驾约15分钟可达。

点评:各项生活配套成熟,适宜居住。但由于隶属于洪山区,相比武昌区,教育资源要差点,毕竟南湖最好的小学是武昌区南湖一小和二小。从以往的区域划分来看,可能对口华中师范大学附属保利南湖学校,但最终以教育局的通知为准。

关于价格

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

价格的话,从上图就可以看到,偌大的南湖片区,中间位置就新力雅园一个新盘,周边没有直接竞争对手,也没有太多的价格可以参考。稍远点,在南湖片区的边缘,有万科新都会和中建福地星城稍微可以参考下,万科新都会带装修27000元/平左右,中建福地星城毛坯价24500元/平左右。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

周边二手房的话,根据贝壳网的数据,基本都在2万左右,而且大部分都是老小区。个人估计,项目的售价不会低于2万。而且项目拿地价较低,成本压力没那么大,定价空间比较大,所以最终的价格比较灵活,不太好确定。

优劣势分析

优势:

1.南湖核心区域唯一新盘,万科新都会在南湖片区边缘,且价格较高;基本上想在南湖内买新房的话,算是唯一选择了。

2.周边都是成熟小区,各种生活配套俱全,很适宜居住。

3.距离地铁7号线建安街站约600米,距离在建中的地铁12号线平安路站约800米;周边公交站点较多,公共交通资源比较多。

4.杨泗港快速通道的上下匝道口在项目南面不远处,通过杨泗港快速通道去汉阳或光谷都比较方便。

劣势:

1.属于洪山区,不对口南湖的优质小学,寻求学区改善的用户可以不用考虑本项目。

2.项目西侧是长虹中学和红旗长虹综合生鲜市场,人流量大,加上西侧道路是2车道的路,估计后期比较嘈杂,较为堵车。

3.项目容积率较高,居住户数高达1751户,人均公共资源较少,而且四周目前道路均是两车道,后期可能会容易堵车。不过项目有3个车行出入口,稍微强点。

4.南湖片区居住人口多,外出出口较窄,高峰期经常堵车。待后期杨泗港快速通道匝道开放,丁字桥南路贯通后,应该会缓解道路交通。

不优不劣:

超高层:一般来说,高层的居住舒适度比超高层要好。但是据说,居住在南湖内部的改善人群,反而对项目的超高层比较感兴趣,原因是大部分南湖人住的都是高层或者无电梯楼房,想体验下超高层的居住感受。

另外项目的58层超高层是南湖最高的住宅了,周边小区楼层不高,项目超高层视野比较好。

购房建议

项目比较适合南湖内部想买新房的改善用户,也比较适合在武昌、洪山、甚至光谷工作的人群。

本项目个人推荐购买一期东侧的高层,96和117平的户型都还不错;96平是项目最小面积的户型,仅高层有此户型;117平是边户,南北双阳台,居住舒适度高;项目东侧距离地铁站较近,而且安静性采光性等好于西侧楼栋。

小妹致力于武汉楼市的新鲜资讯、数据报告、麻辣点评、精彩八卦,深度原创,向大家贡献有价值的观点和思维!欲了解更多信息,请加买房小妹微信号“maifangxm214”或关注“楼市武汉”公众号。

久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

未经允许不得转载:房产 » 久旱逢甘霖!南湖冒出一纯新地铁盘,环顾四周,竟无一对手

相关推荐