上海高中招生改革!关于购买过热“小学+初中”双学区房理性建议

最近,“多校划片”的传言又被炒的沸沸扬扬。虽然目前教育局未发布任何官方消息,但传言依旧牵动着家长们的神经。

紧随其后的便是“学区房有何影响?”

我和全上海的家长一样,非常关注学区房的话题。在上海购置学区房相当复杂,需要海量信息的收集和分析能力,以及对上海本地教育系统和上海房产市场的深刻理解。

之前小宝身边有朋友买学区房碰到非常“倒霉”的事情,因为不了解政策而中了“陷阱”。

比如有学校重新划片而与之失之交臂

上海高中招生改革!关于购买过热“小学+初中”双学区房理性建议

买好房子才发现原户主没迁走户口...

上海高中招生改革!关于购买过热“小学+初中”双学区房理性建议

来自微信朋友圈

就在昨日,@上海发布 官方发布了【本市高中阶段学校招生录取改革实施办法公布】,从2022年起,本市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。

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严跃进易居研究院智库中心研究总监此次政策主要是从教改的角度进行的,而且是高中的层面,但是其对于学区房确实是有影响的。过去一些学区房炒作很明显,是因为大家观念里都看好部分小学和初中的教育机会。这样又使得生源的质量不均衡,影响了教育资源均衡发展的改革目标,也使得房地产交易风险加大。而此次改革后,各类初中升高中的机会会更均衡,这样也会使得各区小学和初中的入学情况更均衡。在教育资源分布均衡的改革方向下,过热的小学和初中学区房会降温,真正有助于促进上海房地产市场的平稳健康发展。

为了缓解大家焦虑的心情,本期小宝想着重聊聊学区房的一些话题,希望能和大家一起探讨下。

1

什么是学区房?

“学区房”并不是一个官方的称呼,教育局、区政府的网站上从未出现过”学区房“一词,它是一个民间的概念。

民办小学之前是面试择优录取,去年开始是摇号入学,只有公办小学会有对口的片区。

理论上,每一处住宅小区都有对口的公办小学。但显然,大家所说的“学区房”是那些对口一二梯队优质公办小学的小区的房子。如果一个小区对口的是菜场小学,就会被称作是“没有学区”的房子。

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图片来源于网络

但在中考改革、小升初公民同招及民办摇号背景下,很多家长们为了求稳,转而把目光投向了”双学区”,从而实现好小学+好初中的完美升学搭配!

还有一类是好的九年一贯制学校,如静教附、上实东校。这两类学区房的价值未来会被市场更加重视。

2

学区房为什么这么贵?

中国人面对的3个世界性难题之一:为什么学历不值钱,学区房那么值钱?

是啊,本科生奋斗几十年可能都买不起学区房,却依旧有大量家庭奋不顾身,甚至掏空几个钱包入手。

尽管大家都知道即使买到学区房子女也未必能考入本科。

原因很简单:他们认为学区房会更贵!

所谓的对教育重视、学习氛围都是托词,大部分父母买学区房最基本的逻辑是:学区用完了房子转手还亏不了。

学区房年收益率妥妥跑赢市面上大多数理财产品,还附送学区福利,这才是学区房的真相。

到时候坐拥乘火箭般升值的学区房,还收获了更好的教育——稳赚不赔的买卖!

回到“为什么学历不值钱,但是学区房这么贵?”这个话题。

通常我们认为学区房升值性来自稀缺——购买力不断膨胀,出价一定会越来越高。

而学历越来越不值钱是因为可以复制,每年都有大量985高校毕业生进入社会,老的毕业生学历立即贬值——稀缺性降低。

之前可能大专生就够用,后来大专多了,优质岗位起点都是本科;后来本科生多了,优质岗位起点都是211高校;再后来,优质岗位起点变成了硕士。学历越贬值,越需要高学历。

而中国家长最直接的就是帮孩子抢占更好的教育资源。

所以正确的逻辑是:优质教育资源稀缺→价格上涨→形成学区房升值共识→价格持续上涨。

不过还是要提醒大家,如果只有一张房票,还是优先考虑自住较为稳妥。

3

学区房的潜在风险

在这里,我们总结了三个风险点:

①学区划出:一般来讲,学区的划片是不会有大的变化的,教育局也怕家长闹事。但这种风险也不能完全排除,就像开头小宝的朋友那样,比较倒霉...

②五年一户:根据上海的政策,房子的学位每5年更新一次。也就是说,如果卖房的上家在五年内有小孩在该户内上学的记录,这套房的学位就已经被用掉了,孩子着急落户上学的话,是用不了这个学位的。举例1小明今年3岁刚上幼儿园小班,小明爸爸就开始着手准备学区房,从小红爸爸手里买了一套房,对口A学校,小红今年刚对口入学A学校读一年级,那么可以确定,三年后,小红仍在A学校就读四年级,小明将面临无法对口进入A学校,将会由本区教育局统筹安排。这个政策主要就是为了遏制学区房过热,降低学区房交易转手率。我们在选择学区房的时候,一定要注意房子是否用过对口名额,是否会影响自己孩子对口入学。那么,学区房就必须要提前5年买吗?这是很多家长的一个误区,五年一户并不一定需要提前五年。举例2小明今年3岁刚上幼儿园小班,小明爸爸从小红爸爸手里买了一套房,对口A学校,小红今年10岁在A学校就读三年级,那么可以确定,三年后,小红已经从A学校毕业,小明依然可以享有对口进入A学校的机会。只要满足自己孩子入学当年,跟上一个对口的孩子相差5年以上就可以了,不一定需要提前5年购买。

③顺位不足:有些小学的学区房比较热门,报名人数众多,学校设置了比较高的门槛。

比如有些学校需要父母+孩子落户满3年,且需要按照房产证上儿童及父母的产权份额总量排序安排入学。

举例3小明家住在杨浦,对口学校B,5年前,小明爸爸就在虹口买了一套房,对口学校C,但期间一直未将户口迁入,今年小明要幼升小了,一家人搬到虹口,准备在虹口读书,在虹口区进行入学信息登记的时候才发现,小明户籍所在地在杨浦,居住地在虹口,选择在虹口就读,还办理了人户分离,但C学校对口人数过多,人户一致的就招满了,小明被统筹了。

在2020年各区发布的招生方案中,不少区域都明确:当学生报名人数大于学校招生计划数时,学校可根据适龄儿童全家户口入户情况、入户年限、产证信息等人户信息制定招生实施细则,提前公示后实施;超出学额部分在区域内统筹安排入学。举例4小明家去年买了房并且全家户口迁入,对口学校D,今年落户时间刚满1年,D学校今年对口人数扑出来了,人户一致的拦在了1年零3个月,小明今年遗憾没能对口入学,被统筹了。

所以家长们一定要注意这些风险,千万不要房子也买好了,“五年一户”或者“三年一户”也确定好了,户口也知道要迁的,结果因为孩子或者家长一方入户年限时间过短导致孩子还是被统筹啊!太可惜了!

4

学区房买哪里?

在买之前,我们需要对各区的教育资源进行对比,以及考察各区的升学竞争压力。

对此,我们将从以下几个维度进行评判。

①优质教育资源:指该行政区是否有数量众多的顶尖小学、初中、高中。优质教育资源丰富的区可以规划一条区内的升学路径,不存在孟母三迁的问题。

②梯队是否合理:梯队不合理是指有些区是存在一梯队的学校的,但二三梯队的学校比较缺乏,这样在择校或中考时选择面会窄很多,对升学不利。

③竞争压力:第一种情况是,有些区人口流入或本地人口众多,学校数量与人口不成比例;第二种情况是该区虽然教育资源优秀,但牛娃都往该区跑,人为导致竞争压力加大。

④公办实力

⑤民办实力

⑥公民对比:公民同招,民办摇号的情况下,政策导向是削弱民办,我们推荐大家优先考虑公办强或公办民办差不多的区。

以下是对比表

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参考数据来源于@平米房产咨询

根据对各区教育资源的分析,可以看出有7个区的综合教育资源是比较强的。

杨浦、徐汇是顶尖学校最集中的两个区,但竞争压力也很大,适合孩子天赋拔群和有最高教育追求的家长。

黄浦和静安教育资源丰富,梯队分布合理,竞争压力又小,是想实践相对快乐教育又想取得较好成绩的家庭的最优选择。

浦东、闵行是外来人口导入大区,教育资源的进步肉眼可见,逼近杨浦和徐汇,且入学门槛较低,梯队也比较合理,适合落户年限相对较短、教育规划做的比较晚的家长。

普陀随着华二的回归,以及多所特色校,梯队分布比较合理,尤其拥有多所公办一贯制学校,在民办摇号和多校划片的大趋势下更具优势,也加入推荐之列。

5

买哪种学区房

经常有粉丝会问,那买学区房有什么建议吗?

首先,要考虑适合孩子的教育规划。然后,根据教育规划选择适合的学区。最后再选房。

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示意图

通常在一个学区内,房子品类的跨度很大,从老破小到顶级豪宅都有。

有经济实力的,可以考虑在附近买学区+自住的三房,这类学区房的溢价较小。

以下是各区可自住学区房的总价表,900万左右的选择范围相对较少,1100-1300万左右的选择较多,仅供参考!

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参考数据来源于@平米房产咨询

如果只是为了挂个户口入学,那建议是买入最低总价挂户口的学区房。杨浦和虹口的房子比较老,价格也相对较低,300万左右就可以买到一梯队的挂户口学区房。而黄浦的中心地段,一梯队小学的挂户口学区房已经700万了。

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参考数据来源于@平米房产咨询

全市范围内适合自住或挂户口的学区房集中在下图的若干个板块内,大家可以根据对孩子的教育规划、工作半径以及资金预算来进行选择。

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适合自住的学区房区域分布

希望通过这篇文章,大家都可以一次性把学区房买对!

如有相关问题,欢迎留言哦~

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