从土地、房贷等三方面观察当前楼市,12城房价走向大不同

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从土地、房贷等三方面观察当前楼市,12城房价走向大不同

2021年的楼市,从目前楼市各项调控政策来看,金融层面以收紧信用为主,土地供应及购买限制层面以一城一策为主,基本持续原有的局面。

如果要对2021年的房价进行一个预估,在此告诉大家谁也不能完全准确,因为供求关系可以通过数据获得,但是楼市政策的变化不可预知。不过从经济工作会及住建部相关会议的内容来看,稳定性和连续性是今年的主基调。

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因此,要对2021年的房价进行预判,建议从以下三个方面进行观察。

一、从土地供应数量的变化来观察。土地意味着新房的潜在供应量。

土地是房价变动的关键变量,某个城市去年土地成交量大,意味着今年新房供应量大。反之,土地成交规模减少过快,则意味着今年新房供应会大量的减少。

从土地、房贷等三方面观察当前楼市,12城房价走向大不同

该图片转自易居杨红旭

从土地成交面积看,合肥、大连、岳阳、济南、昆明这五个城市同比减少超过20个百分点,土地供应导致的新房供应减少,意味着这五个城市的房价今年没有下趺的基础。

当然,还有目前房价正处于下跌通道,同时土地供应减少10个百分点以上的城市,如青岛、杭州、沈阳今年的房价没有再跌的机会。而去年火热的宁波,土地供应居然还在减少,今年房价还会上行。

同时,我们也应该看到,土地供应翻倍上涨的城市,区别也很大。例如,深圳2020年的土地供应增长率为252.6%,由于前几年土地紧缺,欠帐太多,但买房需求大,所以深圳的房价平稳。而兰州、南昌、惠州这三个土地大量增加的城市,房价可能高开低走,即下半年会进入下跌通道。

二、从居民房贷增速观察房价波动。

房地产开发最终需要实现销售,而销售的前提是买房人的房贷额度,如果房贷额度增长,则表明楼市成交火热。反之,如果居民住房贷款增速下降,也会推动房地产销售的降温。

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但是,2021年事涉房贷的两个重磅文件都已从1月1号开始执行,那就是以降低负债防范风险为目标的“三道红线”、以及《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》设置银行涉房贷款占比“安全线”。这表示,今年无论是房地产公司还是买房的个体,房贷的额度增加上,可能很难。

根据海证券发表的数据显示,根据房贷和住宅销售的对应关系测算:

如果居民房贷增速下降至13%,那住宅销售额增速或下降至-6.9%;如果居民房贷增速直接下降至11%,那么住宅销售额增速将会有20%的负增长。

也就是说,如果进行房贷占比的考核,则可能导致房地产销售下行。

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从银行信贷利润角度考虑,放贷时间越早,全年利润越多。所以,房贷办理难度可能在年初比较容易,年底紧张。今年底缺钱的房企,只有靠打折来回款了。

39.9元买不了什么,

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