你背负房贷了吗?新规下,房贷利率要变了!专家:要早知道

不管你是2000年贷款买房的、还是1999年贷款买房的,只要你的按揭贷款尚未还清,那么在2020年,你的房贷利率就将发生变化了,根据央行最新的规定,贷款银行会在3月份之后与你取得联系,协商购房贷款合同中贷款利率条款的最新定价方式。

所以,最近几天,很多粉丝向小编询问,央行最新发布的房贷利率新规到底什么意思,如果被征询如何选择的时候,选择哪一种利率方式最合适。这件事儿说起来很简单,但是要阐明其中的关系却不那么容易,所以今天用一篇通俗易懂的大白话文章来细细讲解下今后的利率走向以及如何选择的问题。

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吉林:星光江城楼盘

首先回归下央行最新的利率新规,公告称“自2020年3月1日起,金融机构(这里主要指贷款银行)应与存量(就是你贷款了,但是未还完)浮动利率贷款客户(就是贷款买房人)就定价基准(是指浮动利率的变动依据)转换条款进行协商,将原利率转换到以LPR为定价基准加点形成(央行在这里指明,加点可为负数);同时,购房者也可以选择变成固定利率。只可以有一次机会。”所以说,事关“每个”房贷人,新规下,房贷要变了!专家:真担心有人不知。

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央行公告截图

这里边就涉及到了好几个问题,需要注意:

1、哪些人的贷款利率计算方式要变了?

总体而言,这一次的新变动,基本上事关每一个刚需按揭贷款的购房人,因为刚需买房基本上都是采用按揭贷款的方式实现的,所以如果你身边有人背负了房贷,或者房贷尚未偿还清的人,你应该提醒他们一下,关注央行这一则新的公告,以便在3月份之前与银行确定新的贷款利率定价合同条款。

在以往,银行与个人签订的按揭贷款合同中,绝大多数情况下,都是默认为浮动利率的,也就是按照央行基准利率上下波动,假如朋友你在2016年办理按揭贷款时基准利率4.9%上浮20%,那么根据合同约定,在以后的30年里,都需要按照央行基准利率上浮20%变动,只要央行的基准利率变了,从次年1月1日开始你的执行利率就随之变化,至于利率调高还是调低,完全根据基准而来。

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不过,也存在极少数的购房者在与银行签订合同的时候,双方协商确定的是固定利率,例如朋友你在2017年贷款利率4.9%,并且是固定的,那么在以后的30年里,不管基准利率如何变化,与你无关,你仍然是4.9%执行。

以上两种贷款利率定价合同的不同,就直接导致了这一次调整的不同,浮动利率贷款的人需要重新协商定价,如下示意图(公积金贷款与本次调整无关):

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哪种人要切换利率方式

2、新的执行利率计算方式下,究竟变化如何,升了还是降了?

在说完了哪些人需要作出利率调整之后,接下来就需要说明白该如何调整、3月1日后你的贷款利率如何选择的问题了。这一次的于以往的基本上没啥太大差别,选择方式上,购房者依然有2种选择形式,也就是你可以选择继续按照新的LPR为定价基准,每年浮动变化一次;也可以选择转换为固定利率,今后不管LPR升高还是调低,都与你无关。

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商务箭头图

旧的买房商业贷款利率确定形式为:

个人买房贷款利率=央行基准利率×(1±上浮/下浮比例)。

新的买房商业贷款利率确定形式为:

个人买房贷款利率=最新LPR为定价基准+加点数。

那么,这样一来就出现了2个小问题,你原来是以基准利率为依据,上下变动的,在转换为新的LPR依据上下变动的情况下,利率会变高还是变低?在这里,央行做出了规定,在新的利率切换过程中,首次切换前后标准是一致的,只不过在选择之后(今后是浮动还是固定),你的利率就截然不同了,可以一年一次、可以永久不变,你只有一次选择的机会。

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利率如何切换示意图

这一点很容易理解,选择需按揭贷款的人,基本上都是手上钱不多的家庭,一套房子下来需要大半辈子时间,所以从这个角度而言,这一次的房贷利率切换,可谓是1辈子1次,所以才说,“房贷未还清”的人要注意:新规二选一,万不可选错:

我们举个例子来说明一下:

小明在2018年购置一套房子,贷款合同上约定的利率是:①浮动利率(随着央行基准利率的变化而变化);②利率为基准利率上浮20%(也就是4.9%上浮20%=5.88%)③按揭贷款30年偿还期限。

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可以看出,小明是符合这一次央行新的贷款规定调整范围的,我们假设最新的执行LPR为2019年12月份最新的5年以上标准4.8%。小明需要作出如下新的选择:

① 贷款合同的利率计算方式切换,按照新的LPR加点形成,加点的确定方式为5.88%-4.8%=1.08%

那么,小明今后新的按揭贷款合同利率条款变化为LPR+1.08%,并且在今后这个加点的基本点数是不会再变化的。

② 第一个选择基本上没有啥谈的,银行会协商确定,没有议价空间。小明需要作出第二个选择,也就是选择按照切换后利率固定下来,今后不再变了;还是执行按照LPR为基准的浮动利率,最低选择为一年重定价一次。

3、作为购房人,是选择固定还是浮动的形式呢?

最后这一点至关重要,才是购房人最应该关注的问题,因为选择的机会只有1次,如果选择了固定那么就算是今后利率有降低的情况,你也只能干瞪眼;相反的,也有好处,如果利率上升了,别人浮动利率的执行的实际标准比你要高,你就变相占了便宜,但是都有利有弊。

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建筑篇-中国人民银行

很多人不禁要问,今后LPR到底是上涨还是下降?指闻君只能回答:没有明确的预测,因为这个利率与基准一样,上下浮动都有可能,随着国家经济环境和货币政策变化而变化。至于该选择继续依据LPR加点浮动还是固定,我们需要看清当下利率基本趋势:

近些年来,全球不少的国家基本上都进入了负利率时代, 在支持实体经济发展方面表现得更为突出。中国交通银行经济学家连平认为,一年期的存款利率是1.5%,综合各类别的贷款产品利率相比较,基本上存款利率在2%左右,而2019年我国的CPI同比增长幅度其实已经升破3%了,所以从这两个方面而言,实际上已经出现了阶段性的负利率。

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基准不变、LPR有下浮趋势

中国的LPR利率在最近也出现了频频下滑的基本走向,所以按照这个基本趋势,短期内走低是存在可能性的,但是并不具备确定性。但是反过来看我国的存贷款基准利率,基本是处于平稳态势的,最近5年以来一直没有变动过,所以属于严重滞后于市场反应的。从这个角度分析,楼市指闻比较建议你选择“浮动利率”的定价方式,可能比较划算。当然了,你还需结合自身情况酌情决定,建议仅供参考。

ps:央行的这一次新规下,今后利率选择方式要变了,特别是房贷没有还完的你,提前应该知道这些,以便在银行联系你时,你能作出正确的选择。

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