新江苏调查|霸王条款“两头吃”,自如房屋租赁不“自如”

租客:“没地方住了”

租客小徐在社交平台的留言

“没得地方住了。”11月22日下午,小徐在社交平台发布一条动态并附上哭泣表情。

11月21日晚,南京下着雨,阴冷潮湿。“打工人”小徐窝在江宁的合租房里,接到了“自如房屋租赁有限公司”(下称自如)江宁区负责人的电话。“她说自如要和房主解约,让我在月底前搬走。”小徐在这间房里租住已经一年多,10月份还续租了一年,天寒之时被告知“不租了”,让他措手不及。

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租客们在社交平台记录“被退租”经历

近期,在南京和小徐同样遭遇“被退租”的人有很多。小张是自如三年的老客户,一直以来对自如都很满意。11月21日下班路上,他接到自如管家的“搬家”电话。“这个管家说,因为房主不跟他们续签了,让我一个月内搬走,作为补偿,会给我一个月房租的补偿款。”小张无法接受这个事实,几次和自如沟通,自如换了好几个对接人,但每个对接人态度都极其强硬,小张必须退房。

房主:自家门不敢开

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业主收到的解约短信通知

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南京自如业主群成员备注

租客心凉,房主境遇也好不到哪。

张明是南京鼓楼区的房主,前些日她突然收到了自如的一条短信,内容是“由于多次沟通无果,公司对您家的房源进行直接解约,近期我们会清空租客”,并附上了解约通知函。

“我的房子是2017年签给自如的,本来签三年,自如劝我签了五年。当初是为了省事省心租给他们的,现在我没有收到任何关于退租的协商和解释,他们一个短信就要和我直接解约。”张明苦笑道。目前她所在的小区有100多户房子被自如单方面解约或退租,整个南京就更多了。说着,张明展示了被自如通知解约的南京房主联系群,微信群有163个人,QQ群有352个人,房主们通过备注表明目前各自解约进度,如“已来电”“已收函”等。

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短信收到的解约通知函

吕薇也是鼓楼区的房主。11月6日,她接到自如的电话,声称受疫情影响,租赁市场不景气,要求降价20%。“按照他们说的降价标准,我每个月会损失近700块,一年就是8000多。”她拒绝降价。

11月19日,自如又一次致电,态度非常强硬,表示“不同意降租就解约”,并给吕薇两条路选择:一是解约后,自如按照合同中的“赔偿双倍月预期收益违约金”,户主则要按合同里的规定,向自如“赔偿新配置设施的损失费,包括装潢费用及家具家电的配置价格”;另一条路是,自如不赔偿违约金,业主也不必支付损失费,两清解约即可。

“当初自如说的是租期满了,这些装潢和折旧费都不需要我们支付,如今他单方面违约,我为什么要去承担这个费用?合约中的空置期损失,我也没有要求他们赔偿过啊。”吕薇不同意自如的所谓“按照合同”提出的解约方案。

调查过程中,新江苏发现,并非所有户主都能选择“两清”这条路。“自如让我们赔偿的装潢和折旧费,抵掉他们该赔付的解约违约金后,剩下部分我们还得赔。”一些户主反映。

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自如APP中的业主空间处于“已解约”状态

更让张明和吕薇没有想到的是,她们都没有答应“解约”,自如已经“默认解约”了:户主们在自如APP中的个人空间被改为“已解约”,房源也搜索不到。同时,自如以“已与业主解约”为由清空了房子里的租客,停止向户主支付房租,并且拖欠水电燃气费。此外,自如还将电子智能锁的永久密码发送到APP中的业主空间,机械锁钥匙则通过快递寄回,并且附言:“下发永久密码或签收快递回执将视为您已确认并接受房屋。”

“我们在业主空间都不敢点进去查看密码,一点进去就同意解约了。只能在门外看看家里还有没有人租,自家门都不敢开。”吕薇懊恼道,“自如这些程序都是有套路的,无论是对户主还是对租客,两头通吃,一直把自己处在有利的一面。当初签合同的时候,我就感觉合同是明显偏向自如的,但想着我不会主动解约,不违反合同不会有什么损失。没想过他们还有这一套。”

自如:降租或解约是评估后的结果

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南京自如房屋租赁有限公司

11月27日,新江苏联系上南京自如营销中心负责人李振华。据他介绍,自如在南京一共有近2万套房源,此次涉及到降租或解约的房源占其中的3%。

“部分房子空置了2至6个月,有的更长。这个期间我们努力寻找租客,但还是租不出去,所以才决定实施降租和解约措施。”他解释称,自如还承诺每年给老户主一定的租金上浮,但租客的租金无法增加,加上人员开支及装饰成本等,“清退部分房源是企业为了能活下去才做的调整。”

南京自如房屋租赁有限公司一位工作人员也表示这是对部分房屋评估后的结果:“评估时如发现某套房子在未来3年将持续处于亏损状态,我们就会和业主协商降租或解约。”这位工作人员称,一旦公司决定调整,自如会询问业主是否愿意进行降租,如果屋主不接受降租要求,才会走解约程序。

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关于违约部分的合同细则

针对引起户主强烈不满的“解约后反而多赔钱”问题,李振华解释称,并不是强制业主赔款,首先是协商。如果双方实在协商无果,就按照合同条款,自如赔付户主2个月的房屋预期收益,装潢和折旧费也要同步计算。“这些在合同的违约责任及争议解决办法中都明确规定了。”

至于发送永久密码或寄送钥匙等“粗暴”解约方式,李振华称,如果在沟通过程中,某一方关闭了沟通通道,我们找不到业主进行协商,“只能采取这一动作”。

“公司是为了更长久的有序经营和发展,才做出的临时决定。”李振华说,“下个月开始我们将按照最新的发展战略继续在南京开拓市场。”

律师:霸王条款有“设计”,单方解约不合法

“在合同未到期之前,自如在不符合解除条件前提下,不能够随意解除合同。”仔细研读自如方拟定的合同后,江苏泰和律师事务所合伙人凌建豪向新江苏透露,户主和租户可以不接受自如解约,并要求自如继续履行协议。“解除合同是因为自如原因造成的,是自如单方面解约,业主没有任何过错,根本不用赔付所谓的装修损失。”

凌建豪认为,自如在给户主和租客的合同上都做了一些“设计”。“两份合同中,涉及到违约责任时,自如详细约定了对方的责任,对于自身违约责任的条款不是太多。”换句话说,自如拟定的合同中加重了对方(业主和租客)的义务,而刻意减轻了自己义务。

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部分合同条款细则(业主)

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部分合同条款细则(租客)

凌建豪称,自如的合同也可以说是“霸王条款”。它往往以格式合同、通知、声明、店堂告示、行业管理等方式出现,逃避经营者应尽的义务,权利和义务不对等,并任意加重消费者责任和利用模糊条款掌控最终解释权等。

例如,自如与户主合同中第3条中的3.3条“标的资产装修配置设施的处置”中写道,“合同到期或解约,甲方(业主)应向乙方(自如)支付新配置设施的损失费,包括装潢费用及家具家电的的配置价格……”这条细则未区分、定义解约事由,即由哪一方违约引起了提前解约。3.4条规定“本协议第3条涉及费用的具体金额由乙方提供的相关数据为准”存在任意扩大经营者权限的嫌疑。

“自如合同条款在全国范围内反复使用,而且加重户主和租客的义务,却不当免除了自身的义务,这个条款本身就存在问题。”凌建豪说。

(根据被访者要求,文中租客、户主与自如工作人员均为化名)

新江苏·中国江苏网记者 钱霜霜 喻婷 周永金

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