解读蛋壳公寓事件中的法律问题——房东、租户自救指引

笔者研读了蛋壳公寓与出租人签署的几份《财产委托管理服务合同》以及蛋壳公寓与承租人签订的《房屋代理租赁合同》,通过在蛋壳业主维权群当中了解到的部分房东的实际情况,结合《合同法》、《民法总则》,撰写此文供广大房东和租客参考,希望大家能在疫情的大背景下,优先选择协商解决,维持法律关系的稳定:

解读蛋壳公寓事件中的法律问题——房东、租户自救指引

问题一、房东和蛋壳公寓签订的是租赁合同还是委托合同?

回答:笔者在业主维权群当中发现,很多房东认为自己是把房子出租给了蛋壳,蛋壳作为二房东中介机构再把业主的房子转租给最终的租客,但实际情况如何?

笔者在研读了蛋壳公寓和房东签订的《财产委托管理服务合同》、蛋壳公寓与承租人签订的《房屋代理租赁合同》以后发现,从两份合同文本的结构、主体、内容来讲,蛋壳更像是一位委托打理房屋的代管人,代房东管理修缮房屋、代为收取租金,同时赚取管理费、服务费、维修金,而实际形成租赁合同关系的,还是房东和租客,房东与蛋壳之间更倾向于是委托关系,委托合同。通俗来讲,蛋壳只是个管家。

笔者主要依据有两点:

第一点:

两份签订于2018年的《财产委托管理服务合同》第二条独家委托代理条款当中有如下约定:

(一)甲方同意将房屋独家委托给乙方全权管理并全权代理出租;

(二)乙方(蛋壳)独家委托代理权限包括:代理甲方(房东)出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜;代理甲方签署于房屋租赁相关的任何协议、合同等文件(包括租赁合同的解除或变更协议、补充协议等);代理甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用;

见下图

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另外一份签订于2019年的《财产委托管理服务合同》,上述第二条独家委托代理条款被删掉了,而作为替代,在第一条 委托管理资产基本情况条款当中的第(二)项,甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理,相应权限包括:代理甲方运营及出租房屋,委托期间,乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等,以乙方实际提供的运营服务为准。

见下图

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同时,增加了第七条 双方的权利义务,其中第(一)条第1项,甲方授权乙方代表甲方运营出租标的资产,签署与资产管理有关的合同(包括但不限于房屋租赁合同等)。

见下图

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与2018年的版本相比,2019年的版本显然把代为签署协议、代收租金等敏感条款词句隐去,代以运营及出租、租客管理这种可以进行宽泛解释的词语。这实际上变成了一种概括性授权。

第二点:

从笔者获得的一份蛋壳与租客签署的《租赁合同》来看,其合同的全称为《房屋代理租赁合同》,需要特别注意的是,在首页上,明确列明了产权委托方(出租方)是房东本人,不是蛋壳公寓,而这里甲方(蛋壳)却明确被列明为“房屋代管机构”,乙方(承租人)即是租客。

更为需要注意的是,在封面页的下方第三段当中列明“在签署合同前,乙方确认已仔细阅读过本合同条款并予以理解和接受,同时甲方(蛋壳)经办人员已向您(租客)告知与受托出租房屋及合同签署相关的信息”。这句话对房东来讲,意味着蛋壳与租客签署的《房屋代理租赁合同》,在满足条件的情况下,有可能成为约束房东权利义务的法律文件。

见下图

解读蛋壳公寓事件中的法律问题——房东、租户自救指引

解读蛋壳公寓事件中的法律问题——房东、租户自救指引

综上,根据上述合同约定的主要内容来看,笔者目前更倾向于把房东与蛋壳签订的《财产委托管理服务合同》理解为一份委托合同,而不是租赁合同。

问题二、租赁合同关系和委托合同关系的法律后果有和不同,对房东的权利有何种影响?

回答:简要来讲,对于房东和租客,租赁合同关系和委托合同关系的法律后果有以下不同:

第一:假如,在租赁合同关系当中,房东是出租人、蛋壳是承租人(俗称“二房东”)、租客是次承租人,适用《合同法》租赁合同分则和最高人民法院关于城镇房屋租赁合同司法解释的相关规定。在此种法律关系当中,房东与租客之间并没有直接建立起租赁合同关系。换句话讲,除非满足特定条件(例如:次承租人的代偿权),否则房东与租客之间没有租赁合同上的直接冲突。

房东与租客都可以根据各自不同的租赁合同向蛋壳主张租赁合同项下的违约责任,而房东与租客彼此之间由于没有租赁合同关系,避免了法律上的直接冲突。

法律关系如下图:

解读蛋壳公寓事件中的法律问题——房东、租户自救指引

第二:而在委托合同关系当中,与上述情况正相反,房东是出租人(委托人)、租客是承租人,蛋壳只是受托人(管理人),房东与租客之间直接构成租赁合同关系,这就会直接导致房东和租客之间因为蛋壳管理出现问题的原因,发生租赁合同关系下的直接冲突。

现在的法律关系如下图:

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笔者的法律依据为:

《民法总则》第一百六十二条

代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。

《合同法》第四百零二条,委托人的介入权

受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

(提示:蛋壳《房屋代理租赁合同》当中的那句“同时甲方经办人员已向您告知与受托出租房屋及合同签署相关的信息”。笔者猜测很可能就是针对此条款进行的设定。)

由上述法律规定可见,在委托合同法律关系下,结合蛋壳与房东、租客分别签署的合同内容,房东实际和租客之间直接构成租赁合同关系(蛋壳与租客签订的《代理租赁合同》,在充分向租客披露委托关系的情况下,有可能成为约束房东权利的合同条款)。

而一旦蛋壳与房东解除委托合同关系,将直接导致房东与租客之间发生租赁合同法律冲突,而这种情况又可能引发群体性事件,造成的后果不堪设想。

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问题三、法律冲突的表现形式,最主要的当然是房东浑然不知自己是租赁合同项下的出租人,因蛋壳逾期向房东支付“租金收益”,以为自己和租客之间没有任何关系,直接上门要求承租人“腾房”。可这是否能在法律上站得住脚?

从笔者在“蛋壳业主维权群”当中业主发表的意见来看,很多业主并不具备基本的法律识别、法律风险意识,对上述法律关系区别和后果完全没有概念。

而实际上,房东直接上门要求租客腾房,在特定前提下,有可能在法律上是得不到支持的。理由是,从笔者获得的蛋壳与租客签订的《房屋代理租赁合同服务订单》内容可以看到,租客支付房屋租金的方式包括:每个自然月(即月付),每个自然季度(即季付),每六个自然月(即半年付),一次性(即年付)。

解读蛋壳公寓事件中的法律问题——房东、租户自救指引

在以上四种情况下,租客分为四种:按月向蛋壳支付租金、按季度向蛋壳支付租金、按半年向蛋壳支付租金、按年向蛋壳支付租金。当然,从公开新闻报道的资料来看,可能还有租客使用“租金贷”这种金融杠杆方式支付租金的。

在房东和租客直接构成租赁合同法律关系的情况下(注意:此时房东是出租人,租客是承租人,而蛋壳是房屋代管人、房屋租金的代收人),会出现这么一种情况,即租客已经按照上面约定将租金交给蛋壳了。而在这种情况下,租客都有可能向房东主张“我的租金已经都按时交给了蛋壳,而蛋壳是房屋的代管人、租金的代收人,是代表你房东的!我交给蛋壳就相当于交给了你”。

在上述情况下,房东如何要求租客腾退房屋?租客依据租赁合同法律关系直接透过蛋壳(房屋代管人、房屋租金代收人)向房东主张抗辩权。

此时,很显然,租客按时缴纳了租金,但房东却没有收到。此时蛋壳如果和房东解除委托关系,会将矛盾直接转嫁给房东和租客。

因此,从以上的分析可以发现,蛋壳公寓一旦选择解除与房东之间的委托合同法律关系,将引起房东和租客之间租赁合同纠纷的直接冲突。考虑到蛋壳公寓涉及房源的庞大数量,法律关系破裂将直接导致群体事件,这在疫情发生的背景下,后果不堪设想。

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问题四、如何妥善处理?

答:法律范围内的,本着公平原则和诚实信用原则,依照《合同法》以下规定处理:

《合同法》第三百九十九条 受托人服从指示的义务

受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的,应当经委托人同意;

《合同法》第四百零一条 受托人的报告义务

受托人应当按照委托人的要求,报告委托事务的处理情况。委托合同终止时,受托人应当报告委托事务的结果。

《合同法》第四百零四条 受托人交付财产义务

受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。

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问题五:房东需要做什么?

答:既然房东与蛋壳形成的是委托合同关系,那么笔者认为,根据上面的合同法规定,当蛋壳一方要求房东进一步提供免租期的前提下,蛋壳应当依法如实向房东披露以下信息(房东也可以依法主动要求蛋壳披露以下信息),这是受托人根据上述《合同法》应当承担的法定义务,这些信息和可能的步骤包括:

1、委托房屋的现状,是否存在租户、提供租户的姓名、电话;

2、因为蛋壳与租户签订的《房屋代理租赁合同》当中,房东是出租人,而该合同权利义务可能对房东产生影响,蛋壳公寓应当向房东如实披露《房屋代理租赁合同》的基本情况,包括租金的金额、支付方式、实际支付情况;

3、在疫情的大背景下,房东主动上门查验租客和房屋情况是十分危险的,也增加了交叉感染的风险,笔者认为,蛋壳作为房屋的管理方且从中获取报酬,应主动协助房东联系租客,确认租客是否因不可抗力,例如:因被隔离、染病、封城等原因无法返回出租房屋。租客确实出现上述情况的,应协助房东与租客建立沟通管道,协商处理,必要时房东应给予一定的免租期。

4、房屋如果正常对外出租,租客已经正常返京并按时支付租金或未返京但已按时向蛋壳支付了租金,这说明无论是委托合同还是租赁合同,均正常履行,不存在不可抗力的法定情形。

在此情况下,根据房东与蛋壳签订的委托合同,蛋壳公寓仅是该租金的代收人,应在扣除约定的管理费、维修费等费用后,根据《合同法》四百零四条之规定,将租金转付给房东。在前述合同正常履行的情况下,以不可抗力为理由要求房东给予免租期是完全没有道理的。

5、如果房屋处于空置状态,房东应当有及时止损的准备,解除和蛋壳签订的委托合同,这种情况相对较为容易处理。

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问题六:租客需要做什么?

答:如果租客确因封城、被隔离等不可抗力的原因,面临无法返回出租屋的情形,应采取的步骤:

1、租客是承租人,与房东直接构成租赁合同关系。因此,在发生不可抗力情况是,《合同法》规定必须及时通知合同相对人。因此,租客同样有权要求蛋壳公寓及时披露房东信息。

2、与房东建立联系后,双方应以协商为主,确定一个合理免租的期限。

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问题七:蛋壳应做什么?

回答:

1、作为一家上市公司,在此国难当下,应当具有担当和责任。

2、对于已经出问题的房屋,应如实向房东披露房屋管理的具体情况。必要时主动协助房东与租客建立协商渠道,维持合同关系的稳定。

3、对于出现不可抗力状况的租客,应及时向其披露房东信息,必要时主动协助房东与租客建立协商渠道,维持合同关系的稳定。

4、对于没有出现不可抗力状况的房源,如实将代为收取的租金转付给房东。

5、在出现不可抗力的情况下,法律规定合同的双方都需要及时通知对方。而在笔者看来,在蛋壳事件当中,能够给房东和租户建立起通知、协商管道的,只能是蛋壳公寓的运营管理方。因此,笔者建议蛋壳公寓的运营管理方应当主动成为房东与租户沟通的桥梁,主动解决问题!(因为据笔者向维权群当中的房东了解,大部分房东表示根本不知道房屋租给了谁,也没有联系方式,更没有看到过租赁合同)

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问题八:如果通过法律途径,房东如何向蛋壳维权?

从笔者目前获得的几份房东与蛋壳签署的《财产委托管理服务合同》内容来看,在合同的最后,管辖约定各有不同,以北京地区为例,其管辖分别为:

1、管辖方式:仲裁,地点:北京仲裁委员会,仲裁程序:普通程序

2、管辖方式:诉讼,地点:乙方所在地人民法院(即蛋壳品牌运营公司,紫梧桐(北京)资产管理有限公司的注册地,现为东城区,即北京市东城区人民法院)。

3、管辖方式:诉讼,地点:租赁房屋所在地人民法院,即房屋所在地的区一级人民法院。

以上为目前笔者已知的三种维权途径,各位房东通过法律途径维权之前应明确自己的维权途径,仲裁和诉讼是相互排斥的两个程序。

另外,有关书面通知的发出方式,笔者注意到有些房东反映委托合同当中没有蛋壳公寓运营方的联系方式、联系地址。就此,笔者从蛋壳公寓官网上是可以查询到联系方式的。

笔者在此呼吁,国难当下,人人皆有守土之责。各位房东、租客以及蛋壳公寓的运营管理方,你们维持合同的稳定性,避免激化矛盾是对这个国家的最大贡献。

笔者看到有的房东已经准备前往出租房屋,要求租客腾房。笔者呼吁,为了您自身的健康、也为国家尽一份力量,不要采取激化矛盾的方式。有的房东说到时报警,笔者希望这些房东可以想一想,一线的警官和政府基层管理人员,现在一定都奋战在抗击疫情的一线,他们真的很辛苦!

笔者再次呼吁蛋壳公寓的品牌运营方,对于已经出现问题的房源,及时并如实的向房东和租客披露相关的信息,主动建立起他们之间的沟通管道,从笔者这几天在房东维权群里所见所闻,大部分的房东是讲道理的,有时候他们需要的只是蛋壳诚恳解决问题的态度

最后,笔者也呼吁政府管理部门,考虑到蛋壳事件涉及房源数量的庞大,在条件允许的情况下,协助蛋壳公寓获取银行贷款资金,避免资金链紧绷导致引起一系列问题。

写于2020年2月11日夜

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