蛋壳“破壳”,被负面缠身的一年

11月19日晚上十一点,蛋壳公寓维权微信群里的讨论依旧火热,入群的人中有租约未到期却被迫搬离的租户、有没有收到租金的业主,还有的则身兼租户与业主双重身份。他们从线下聚集到线上,希望共同发声,维护自己的合法权益。

而就在10天前,蛋壳公寓北京总部已经聚集了数百人维权,让蛋壳公寓“欠薪违约、破产跑路”的传闻愈演愈烈。

作为国内第二家赴美上市长租公寓企业,蛋壳公寓曾经风光无限,深受资本青睐和客户信任。而今,这份信任在各种负面消息的冲击下降至冰点,多地政府部门也开始陆续介入蛋壳公寓危机事件。

事实上,让人不安心的不止蛋壳一家。今年以来各地长租公寓暴雷频发,整个行业犹如坐过山车,从高处下落谷底。近月来,各城市也纷纷出台相关住房租赁管理条例加强行业监管,紧急排雷。

租客、房东“两头通吃”

刚交了半年房租,手头并不宽裕的小辉正想着接下来要如何缩衣节食,挨过发工资前的半个月。不想,房东李阿姨的一通电话让他的心情瞬间不美好了——住在蛋壳公寓的他被下了逐客令。

李阿姨声称自己至今没收到蛋壳早该支付的房租,在联系蛋壳无果的情况下,只能收回房子止损。听到这个消息,小辉赶紧联系蛋壳管家询问原因和解决方案,得到的回复却是蛋壳将会在14个工作日内给他退钱。

作为刚走进社会的大学生,小辉对外界依然保持着相当的信任,他相信蛋壳会退钱,也相信问题能得到妥善解决。在搬出蛋壳后,小辉入住了自如。这一住就是一个月,而退款至今没有音讯。

与小辉和李阿姨面临同样窘境的,还有蛋壳的供应商、保洁工作人员,甚至蛋壳自己的员工。据中国新闻周刊官方微博消息,11月9日,蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权,包含租户、供应商、保洁、维修人员,现场发生肢体冲突。来自苏州的承包商称,蛋壳公寓拖欠其工程款近160万元,另有来自安徽的承包商透露,蛋壳公寓曾向其承诺分期支付欠款,至今未收到欠款。蛋壳公寓子公司百家维修人员表示,蛋壳已拖欠数百名员工薪资长达4个月。

负面新闻频频登上微博热搜的同时,在黑猫投诉平台上,近期关于蛋壳欠租、违约的投诉也以每日近千条的数量暴增,截止19日晚10点,该投诉量已接近3万条。投诉黑榜上,蛋壳的周排名冲到了第一。被投诉最多的问题是分期返现超时以及不退返押金。

追溯此次“壳裂”事件,在最敏感的市场端,裂缝早已显现。家住湖北的阿娇告诉锋面News,今年4月,她因为疫情影响延迟返京,结果租住的蛋壳公寓房东却打来电话表示没收到当月租金。而阿娇此前已经按季度支付了房租。蛋壳“两头通吃”的现象随之暴露。

11月19日,锋面News走访蛋壳北京总部,当天虽然没有类似9日的排队长龙,但上午前来维权的业主和租户也已突破百人。有租户追问关于两头通吃、退租和退款等问题时,现场工作人员的回答语焉不详,只是表示会有相关人员协商解决。而至于协商后退款能否如期到账,其沉默后表示:“不能保证。”

负面缠身的蛋壳

无家可归、财产损失的焦虑,让蛋壳的租户、业主和供应商们的这个冬天变得无比糟心。而于蛋壳自身来说,这一年走得也是跌跌撞撞。在成功上市的高光时刻后,蛋壳迎来了下坡路。

今年1月,蛋壳公寓在纽交所上市,这是国内继青客公寓之后第二家赴美上市的长租公寓企业。公开资料显示,此次上市蛋壳公寓正式发行价低于此前的目标价格区间,其IPO发行规模减少960万,上市总募资金额降至1.49亿美元,减少了25%,被业内形容为“流血上市”。

今年5月,深圳市住建局表示,将介入调查蛋壳公寓存在的金融、安全以及违建等问题;6月,蛋壳公寓创始人高靖因“个人投资事项”被政府部门带走调查;9月,因未按要求完成整改,蛋壳公寓App遭工信部通报下架;10月,蛋壳公寓首席运营官顾国栋被曝离职,此时距离其加盟蛋壳仅16个月;11月,蛋壳公寓破产传言四起,引发追债人群维权冲突。

负面消息缠身同时,蛋壳公寓的经营情况也极不乐观。此前招股书显示,蛋壳公寓2017至2019年净亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元,亏损幅度不断加大。今年Q1财报数据显示,公司流动现金资产8.26亿元,短期债务46.54亿元,长期债务6.65亿,总负债更是高达90亿元。

偿债压力巨大的蛋壳公寓,在今年又遭遇到新冠疫情和“租金贷”监管的双重冲击,无疑是雪上加霜。就在蛋壳公寓面临“破产”危机的同时,“我家我家与蛋壳公寓曾接洽或将接盘”的传闻开始在市场上发酵,并助力蛋壳公寓股价连续多日大涨。截止北京时间11月20日,蛋壳公寓股价以3.53美元高开,盘中涨幅一度超过170%,截至收盘,蛋壳公寓每股报4.02美元,总市值7.35亿美元。

我爱我家相关人士在回复锋面News采访时表示,公司内部没有接到关于此事的正式通知,同时否认接受过爆料媒体的采访。

中原地产首席分析师张大伟认为,我爱我家是二房东里面的轻装修流派,蛋壳是重装修流派,他们之间肯定没接洽,很大程度上是北京住建委希望有人接手。

对于蛋壳公寓的暴雷,张大伟坦言,蛋壳公寓的模式其实就是金融化的二房东,其租赁模式的核心是资金池,根本不是出租公寓。而租金贷是为了放大资金池。相关部门一旦开始监管,“这个行业也就没得做了”。

长租公寓迎来严控监管

蛋壳公寓的暴雷将整个长租公寓行业再次拉入大众视线,曾经站在风口上笑傲资本的长租公寓行业,正在经历有史以来最惨烈的“雪崩”。

据天眼查10月21日发布的《房地产行业企业数据报告(2020)》显示,以工商登记为准,目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家,占相关企业总量的15%。仅今年下半年,全国爆雷、跑路的长租公寓达到24家。

北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受锋面News表示,长租公寓行业出现大规模暴雷的原因,往往和企业经营模式、转移租金有关,同时监管也存在问题。

“首先,长租公寓往往采用高进低出的经营模式,尤其前期抢夺市场,如果没有强大资本支持,一旦现金断裂,很容易出问题;其次,过度使用金融杠杆,尤其是租金贷滥用,以及企业转移租金做其他投资;最重要的还是政策监管,虽然住建部公布的《住房租赁条例征求意见稿》中涉及相关监管内容,但毕竟还没有定稿、更没有生效,远水解不了近渴。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜则认为,多家长租公寓运营公司倒闭,是长租公寓公司的商业模式本身出了问题以及这些公司过度扩张导致其现金流断裂所致,而不是长租公寓的市场需求发生变化所引发。

事实上,在今年长租公寓频繁暴雷,引发诸多社会问题之后,各地政府已经开始有所动作,出台相关规定对长租公寓行业进一步排雷和监管。

11月13日,重庆发文通知,要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一住房租赁资金监管账户。开设的账户不得支取现金,不得归集其他性质资金,而承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户。

4天后,深圳市住建局发布通知,明确提到,住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式,哄抬租赁价格。同时加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。而在此之前,成都、西安两地也已出台新规加强长租公寓监管。

行业人士认为,后续相关行政部门仍需要加强对长租公寓的监管,同时,针对长租公寓行业的立法工作也要跟进。尤其是对于一些利用长租公寓的模式圈钱后跑路,又换个地方继续复制模式的企业,应当建立行业“黑名单”,设置行业禁入制度。

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