成华区东北方向造化究竟如何?又该如何下手?

成华区东北方向造化究竟如何?又该如何下手?

一直以来,成都东北方向在饱受偏见的同时,也被大家认为是目前主城区的价值洼地。

对于购房者来说,成华区的房价相对青羊、锦江、高新,总体上平易近人。

如果仅仅从成华区的土地单价和新房二手均价来看,被称为成都的“价值洼地”无可厚非。但是如果细看近几年成华区各板块之间的实际情况,则另当别论。

尤其是今年,成华区2.5环外,从二仙桥、八里庄、动物园、驷马桥乃至龙潭寺板块,改善盘频出。

这个区域的造化究竟如何?

又该如何下手?

任何非地段因素造成的配套滞后,都是短暂的

某些板块在地段方面来说,相对并不差;但是在特定情况下,交通商业等配套的缺乏却饱受诟病。

最初的攀成钢,最大的诟病也是在于缺乏商业,但是在地段没毛病,人气攒足之后,也不再是问题。

另外,据统计,近五年成都主城区新增的大型商业体主要分布在主城区东二环、东三环的建设路沿线。

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如北京上海这类已经固定形成一个或多个中心的城市。无论是北京的还是上海的亦或者是厦门的,都不能说是老城区没落,毕竟老城区目前人气依旧。

仔细观察,不难发现目前新北天府商圈大型商业缺失的情况尤为严重。但是值得注意的是,昭觉寺动物园板块并不缺乏人气。

去年底碧桂园锦樾府首次开盘,以21750元/平米的单价,正式宣告昭觉寺板块房价不过2w时代的终结。

另外,板块内宅地楼面价从最低为3796元/平米,已经上涨至最高的12200元/平米。居住人口众多的昭觉寺,将来在商业方面也未必没有完善的可能。

虽然昭觉寺-动物园板块迟缓而零星的供地节奏以及大型商业的缺乏,让人有些难以聚集目光。但胜在居住人口众多的昭觉寺,将来在商业方面也未必没有完善的可能。

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避免以“高地”价格买“洼地”

如果某个片区的房价涨幅在最近两三年比较突出,那么大部分购房者在对这个区域寄予厚望的同时,很可能出现区域配套还未形成之前,而所付出的房价就已经在为未来买单的情况。

今年的二八板块,先有中车共享城首秀改善,再有朗诗乐府刷新购房者对板块房价认知,首钢璟辰里也正蓄势待发。

7月29日取得预售证的朗诗乐府楼盘售价为25037元/㎡-29397元/㎡。往前追溯到今年年初,中车共享城取证后的价格为19601元/㎡-24983元/㎡之间;而再往前的去年11月份,铁投紫瑞府的单价也仅在14932元/㎡-16243元/㎡之间。

成华区东北方向造化究竟如何?又该如何下手?

其实去年7月的时候,二仙桥板块供应的一宗50亩纯住宅用地起始楼面价已经高达8999元/㎡,最后被首钢集团以10110元/㎡的成交价拿下,标志着二仙桥板块楼面地价进入万元时代,同月30号,板块内又供出一宗纯住宅用地,面积虽仅42亩,但是楼面地价迅速攀升至11595元/㎡,最终被朗诗地产以14000元/㎡的成交价收获囊中。

二仙桥板块是曾经被人津津乐道的价值洼地,不能否认二仙桥所具备的种种优势;但以地价、房价和改善潮流来看似乎已有悄然变味之感。

东北方向自身未来也会出现区域分化

目前,成华区的土地供应更偏向集中化,根据2020年度的土地供应计划,成华区在今年拟推33宗经营性建设用地,其中涉住宅类地块为26宗,以板块分布来看,东郊记忆、新北天地为供应主力中的主力,而龙潭寺和东客站虽居其次,但也有几宗。

成华区东北方向造化究竟如何?又该如何下手?

以现在成都东北方向的形势来看,发展风格迥异,单看二八桥板块,有占地面积大,也具备更大发展空间和创造可能的先天优势。

但目前区域内得中铁建、首钢、朗诗等地产集团加持后的改善化形势基本成为主流。价值洼地已经有逐渐被填平的迹象。

而其他板块如昭觉寺-动物园、龙潭寺也均有自身特色。因此也不排除未来区域之间分化逐渐加大的可能。

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