发生了什么?纽约曼哈顿房子打5折!首尔房价飞涨52%!东北“白菜房”2万一套?

导读:最近,国内外有几个房价现象在网络引起热议:

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究竟怎么一回事?让我们一起来看看。

突然!寸土寸金的纽约曼哈顿,房子打五折!

在新冠肺炎疫情冲击之下,美国纽约市曼哈顿的高端房地产市场受到严重冲击,富人们纷纷逃离市中心,选择去郊区安家。而与此同时,上千万租房住的低收入者则可能因为疫情而面临被房东驱逐的命运。

来自房地产服务公司UrbanDigs的统计数据显示,在3月23日到8月16日期间,纽约曼哈顿的房屋销售同比下滑了56%,相比较而言,高端房地产市场的冲击更显严重。同一时间段内,400万美元以上的房产销售下滑了67%。

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另一家房地产评估和研究公司米勒·塞缪尔的提供数据显示,疫情对于纽约市高端房地产市场的冲击程度,已经超过了2008年金融危机和2001年的“911事件”的影响。

按照现在的销售速度,曼哈顿的待售公寓库存积压需要17个月才能消化完,这相当于平日的两倍时长。

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面对低迷的市场环境,降价是最直接的提振方式。在曼哈顿西切尔西区,一个新建的超豪华公寓楼Getty几乎给出了半价的折扣,相当于单套房产减价近1000万美元。

不过对于富人们来说,再大的折扣似乎都不足以挽回他们已经飞走的心,在疫情最开始冲击纽约时,富人们就纷纷逃离了曼哈顿,并在郊区购买房产。

平日里,纽约富人们的避暑胜地汉普顿(Hamptons)在7月份的房产交易量翻了一番;纽约州的威彻斯特县交易量达到平日的两倍还要多,纽约州的邻居康州也从中受益;当地费尔菲尔德(Fairfield County)的交易量在7月份也上涨了72%。对于富人们来说,其实住房从来不是个太大的问题,但对于相对低收入的人来说,疫情对于住房问题带来的冲击则要严峻很多。

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因为失业和收入减少,付不起房租的人越来越多,据估计,到9月底,可能有多达2300万美国租房者面临被驱逐的风险,相当于租房总人数的五分之一。在疫情之下,美国政府主要通过禁令的方式在避免这种情况的出现,但一些禁令在陆续到期,慈善机构担心,如果美国政府无法提供更多帮助,那么今年圣诞节,将会有大量美国人流落街头。

房价飞涨52%,韩国首尔掀起“恐慌性购房潮”!

近期韩国政府频发房产新政,政策高压下,房价飞涨,引发民众恐慌性购房潮,7月房产交易量更是创历史新高。

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20日,韩国国土交通部发布数据显示,7月韩国房产交易量达14.1万套,较去年同期大幅增长110%。今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套,较去年同期近乎翻倍。月度交易量和累计交易量双双创下有数据统计以来的最高水平。

近3年来,韩国累计颁布了23项房产新政,然而在政策高压下,首尔公寓楼价格却大幅上涨了52%。很多韩国民众担心房价继续攀升,着急出手购房,掀起了一拨恐慌性购房潮。

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近日,韩国首尔市内一处预售110套房的高层公寓楼盘,就吸引了37400多人前来预购,竞争比例高达340:1,刷新了首尔市楼盘预售史上最高纪录。

另外,韩国首都圈的购房热也同样波及到了非首都圈地区。今年二季度,韩国釜山、大田、大邱、蔚山和光州等五大直辖市的小型公寓也交易火热,较去年同期增长约40%。

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随着韩国这一拨购房热的兴起,韩国家庭负债规模再创新高。根据韩国央行19日公布的数据,二季度韩国家庭负债总额高达1637.3万亿韩元(约合人民币9.5万亿元),也是韩国有数据统计以来的最高值。

专家分析,在长期低利率和房价攀升的情况下,大量热钱以惊人的速度涌入韩国楼市。然而,一旦房价下跌,或者政府上调利率,这些资产就很有可能会变成不良资产,甚至会成为拖垮韩国实体经济的潜在因素,急需监管部门和民众理性对待。

56平方米一套房,只卖2万!

又一东北城市房子出现“白菜价”

继去年黑龙江鹤岗因为“白菜价”房子引发广泛关注后,最近又有一座东北城市出现了“白菜价”房子。

据证券时报报道,辽宁阜新城南米家区一套正在挂牌出售的面积为56.02㎡的2室1厅住宅,售价仅为2万元,折合成每平方米的价格仅为357元。

阜新位于辽宁省西北部,与省会沈阳直线距离147.5公里,2019年总人口183.7万人。

“白菜房”位于米家小区,距离阜新市中心大约20分钟车程。在中介经纪人小陈看来,总价两万元的房子并不稀奇,过去他也卖过几套。“一般都是顶层,没装修的毛坯房。”他解释,米家小区是回迁房,最早一批大约已有8年的楼龄。

两万元钱的房子在米家小区一带还不少。

另一位中介小张几分钟的工夫就找出5套不同位置和小区的二手房,面积从38平方米到55平方米,每平方米均价也在300元至600元之间。“便宜的2万元就卖,贵的2.5万元,还能往下谈点价。”他说。

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这些“白菜房”的共同点都是“回迁房”。公开信息显示,米家小区是阜新当地知名的棚改回迁房。有中介透露,因为当年是平房回迁,不少家都分了好几套,房子即使两万元卖也不亏。

与之前的“鹤岗现象”一样,上述“白菜价”并非阜新全市都如此,而是发生在一些距离市中心较远、小区建成历史较长、户型较差的房子上。

阜新为何出现了“白菜价”房子?

从表面上看,这是因为当地同类房子供给量远大于需求量,已经出现了买方市场,甚至有业主表示如今报价只有两三万元的房子,适度降低价格,依然愿意卖出。尽管如此,当地不少居民手里还是囤积了一些卖不出去的房子。

从市场本身来说,阜新作为三四线城市,楼市需求支撑相对有限,波动也较大。根据贝壳研究院监测,2009年至2013年阜新房地产开发力度较大,市场销售规模持续增加,商品房销售面积和销售额年均同比增幅分别在25%、35%左右,4年间房价也大幅增长。但在2014年及以后全国楼市全面调整的大环境下,阜新楼市去库存明显减慢,至2016年市场销售连续3年同比下降,年均降幅约30%,房价也随之下跌。

但是,一座城市的房价浮动情况,在很大程度上取决于当地的经济发展水平和人才、资源吸引能力。阜新曾经因煤炭经济而兴盛,但如今也面临资源枯竭型城市的转型难题,大量人口尤其是年轻人离开阜新,留下的大多是中老年人,内部累积的过量房子无人“接盘”,自然会造成房价持续走低的现象。

从常住人口变化来看,2010年第六次全国人口普查时,阜新的常住人口是181.9万,到2015年阜新的常住人口为177.8万,减少了4.1万。从户籍人口数据来看,2015年是189.5万人,2019年是183.7万人,4年减少了5.8万人。与鹤岗相似,过去阜新也曾经是重要的煤炭基地,阜新海州露天矿曾是“亚洲第一大露天矿”。

煤炭工业长期在阜新城市生活中占据重要地位,阜新矿业集团一度是当地的支柱企业,拥有近10万名员工,10个煤矿和6家工厂,是全国520家、辽宁省60家国有重点企业之一。

但随着资源的逐渐枯竭,阜新城市发展也受到很大影响,2001年,阜新被正式认定为全国第一个资源枯竭型城市。

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图/新华社 资料图

据一位阜新矿业集团干部回忆,2003年,阜新矿业将设计产能90万吨的艾友矿扩能改造,改造后该煤矿设计产能达200万吨,可开采50年。然而,因阜新地下煤层整体资源枯竭,这一煤矿于2015年正式闭坑,总计开采不到20年。

据新华社报道,由于资源枯竭,阜新矿业一度陷入十分困顿的局面。2015年,阜新矿业总营业收入减少30亿元,利润总额由正变负。2016年更是雪上加霜,由于无煤可采,本地7座煤矿关闭了6座,2.8万名职工面临转岗分流。

煤矿关闭带来的影响也是不可小视的。据新华社援引阜矿集团财务负责人的话指出,2016年,阜新市76%的社保缺口来自阜新矿业集团。

阜新的面积不算小,有10445平方千米,但2019年阜新实现GDP为488.1亿元,人均地区生产总值27945元,不到全国平均水平的四成。即使在辽宁省都处于尾部。

对比来看,这一数据甚至还达不到沿海发达地区的一个镇3年前的水平。2017年,位于广东省佛山市的狮山镇地区生产总值超过1000亿元,经济总量是鹤岗市的3倍多。也是在2017年,江苏省苏州市盛泽镇GDP也突破400亿元,经济总量超过鹤岗市100多亿元。

经济增长乏力,经济结构多样化之路依然困难重重。对当地人来说,位于市区较好地段的房子,也未必能轻易买得起。

低房价能否更多的人口流入?

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林接受21世纪经济报道记者采访时表示,城市收缩的本质在于核心产业衰退带来的增长动力弱化丧失,继而造成城市发展相对迟滞、经济效益低下、就业容纳力降低及劳动人口流失。

房价有没有可能成为一个小城市的竞争优势?比如鹤岗,能否通过低房价吸引更多的人口流入?

孙不熟表示,房价便宜不是一个城市的竞争力,它是一个结果。“比如美国的底特律,一美元一套房子都没人要。一个城市正常运行,房价不会便宜到这个地步。”

上海交通大学经济学院特聘教授陆铭也表示,房价的事情要分两面看。一方面,部分群体觉得大城市的就业机会不是很有吸引力,又觉得大城市的房价贵是个很大的问题,那么低房价就有可能成为吸引这部分人去买当地房子的原因。

收缩型城市出路在哪?

和鹤岗类似,我国的很多小城市已经步入收缩型城市的道路。

今年3月,国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,首次提出收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。

陆铭表示,一些地方成为人口流入地,是因为经济增长发展更快,就业机会更多,那么就有另外一些地方相对经济发展速度比较慢,创造就业机会比较少,就会成为人口流出地。所以,有些资源枯竭型城市成为收缩性城市,如果放在整个国家发展的大格局里是正常的。

盘和林指出,随着我国城市化进程的推进和人口刘易斯拐点的出现,大城市人口集聚、中小城市收缩显著逐渐成为城市发展新常态,这是不同规模城市利益在新型城镇化进程中的再分配,也是工业化向信息化转变发展的新趋势,符合城市发展的基本规律。

像鹤岗一样,已经成为收缩型城市,尤其是资源枯竭型的收缩型城市,究竟有没有可能走出一条全新的路径?

陆铭表示,收缩型城市确实有转型成功的可能,但具体怎么做还要看每个地方自身条件。在国外,一些地方资源枯竭,最终转型成科技型城市,但是这只是少数的案例,绝大多数地方会发生持续的人口收缩。甚至在一些地方发展出新的产业之时,比如旅游业,也并不意味着一定可以逆转人口流出的趋势,因为创造的就业机会还是有限的。

盘和林认为,收缩型城市的地方政府应该积极进行精明收缩、减量规划,减少盲目逆势扩张带来的资源浪费。与此同时,挖掘历史人文底蕴,优化宜居生态环境,以“盘活存量”。

2019年鹤岗市人民政府工作报告提出,要大力发展新经济、新业态。结合实际,深入挖掘优势资源,用新业态新模式推动自身优势潜能转化为经济优势,为转型发展增添新动力。抓好旅游康养产业迅速升级。推动生态优势向产业优势转化。

陆铭表示,小城市的发展还是要看自身的条件,有的小城市成功转型为一个旅游、创意产业有竞争力的城市,尤其是离大城市并不是很远的小城市。“每一个城市的发展,需要根据自身的禀赋,审时度势地去看。”

此外,外界需要理性看待这些城市的极为低廉的房价现象,既不要大惊小怪,也不要简单认为“房价越低越好”。这些资源枯竭型城市的房价变化,折射的是当地经济发展状况。

栏目主编:顾万全 文字编辑:程沛 题图来源:新华社 图片编辑:邵竞

来源:作者:21世纪经济报道

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