深圳某私宅法拍房:出价671次,溢价率551%,成交价2248万

深圳某私宅法拍房:出价671次,溢价率551%,成交价2248万深圳某私宅法拍房:出价671次,溢价率551%,成交价2248万

近日,位于深圳市龙岗区坂田西村一栋私宅司法拍卖因加价671次,最终溢价率高达551%,而进入大众视野,引发多方关注与热议。

据悉,该私宅起拍价为345.4万,先后经过两次拍卖,第一次中止,第二次22人报名,竞拍671次,最终以2248.9万成交,溢价率高达551%。不过,官方给出的市场评估价仅有431.75万,远低于成交价,这其中藏有何种猫腻?

1、私宅竞价671次,溢价率551%!

深圳某私宅法拍房:出价671次,溢价率551%,成交价2248万

据龙岗区人民法院拍卖公告来看,本次所拍卖私宅位于深圳市龙岗区布吉坂田西村79号,产权实际所属人为叶某,因未偿付申请执行人何某595万被强制执行司法拍卖。

该私宅第一次中止拍卖,第二次竞价671次,最终以2248.9万成交,溢价率高达551%,远超给出的市场评估价431.7万。

这其中,有以下几点猫腻:

01.W8577号(成交人)出价58次,中间空挡,最后1820万后频繁竞价。

深圳某私宅法拍房:出价671次,溢价率551%,成交价2248万

第一次出价

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停在1160万

深圳某私宅法拍房:出价671次,溢价率551%,成交价2248万

然后在1820万后频繁加价

这样操作目的很简单,抬高成交价,让真正有意向竞价者知难而退。

02.第二高出价者J0186竞价70余次,460万第第一次竞价,734万第二次竞价,1091万第三竞价,开始频繁加价,到1700万左右停止,到1950万左右再出手,把竞价推动到2000万以上。

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第一次出价

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第二次出价

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第三次出价

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开始频繁出价

03.S5839竞价105次、J0186竞价70余次、W8577竞价58次三者合计233次,占到整体竞价671次的1/3。

简单来说,总共22人参与竞拍,3个人出价占到1/3,恶意抬价,设局的可能性很高。

04.评估公司评估总值为431万,建面3722.2平米,评估单价1.16万/平,是小产权正常的市场价。

深圳某私宅法拍房:出价671次,溢价率551%,成交价2248万

不过,从实物图来看,该一栋私宅12层,若按照1层6户,平均20平方米来计算,大概建面在1400-1500平左右,再若按评估单价1.16万/平,合计1600多万,这可能是原业主的心理价位。

05.参照三湘海尚那套悔拍情况,应该是原业主找多人拍下的,保留房源。

2、私宅与商品性拍卖房区别

深圳某私宅法拍房:出价671次,溢价率551%,成交价2248万

01.私宅的房屋性质为非市场商品房,不能正常交易,不能典质,不能过户,只作登记。

言外之意,私宅参与司法拍卖时不需要名额,而商品性法拍房(深圳)是需要购房资格与新房、二手房一致。

02.私宅拍卖房税费可能仅有缴纳相应补地价差价。商品性拍卖房是二手房税费基本相同,不同点个税为3%。

注:公司产权拍卖房税费较高,主要是土地增值税和历年拖欠的房产税和滞纳金。公司的房产土地增值税必须走核实征收程序,计算公式(过户价-登记价-增值税)X(30%—60%)。

03.私宅拍卖房需要一次性付款,商品性拍卖房(深圳)可以正常银行按揭贷款。

04.恶意租赁:部分老赖,为了自身的利益,恶意签署一份长期20年的租赁合同,以此来达到强行占有房屋使用权的意图。

但绝大部分10年、20年长租约合同有造假嫌疑,提供的租赁合同启动司法鉴定程序,委托鉴定机构对租赁合同的形成时间进行比对鉴定。

05.商品性拍卖房一经取得红本之后,与二手房商品一样,可以正常流通,但私宅拍卖房不能正常交易。

3、5折笋已绝迹!捡漏变难!

房BOSS通过特殊渠道获取一些珍贵资料,如下:

据不完全统计,2010-2017年,在交易中心举行拍卖的住宅大概在7000套左右。另外,成交价格基本在市场价格的6-8折之间。

整个2018年,剔出撤盘、流拍等原因,深圳真正成交的法拍房在1200套左右,成交金额在70亿左右。

深圳某私宅法拍房:出价671次,溢价率551%,成交价2248万

(注:阿里+京东合计数,法拍房成交1150套,成交金额66.5亿,由于缺失12.1-12.17部分数据)

套均总价方面,578万/套左右,主流成交集中在宝安、福田、罗湖、南山和龙岗。

据房BOSS不完全统计,2019年2月-9月挂拍房源为1623套,成交820套,成交总金额为47亿。预计2019全年深圳法拍市场与2018年基本相持平。

深圳某私宅法拍房:出价671次,溢价率551%,成交价2248万

成交折扣率方面,整体始终保持在110%-118%区间,上半年略低于下半年。如果按照近似一拍起拍价为市场价8折,溢价率110%以上,最终成交价在市场价8.8-9.4折,当然不同标的具体情况不一,仅作参考。

可以明显看出,早前的5折笋盘基本已经绝迹,捡漏开始变难,拍卖房百亿市场正在正规化与透明化。

一方面,法拍房市场快速增长,关注度在不断增加,网络司法拍卖的报名人数也逐年暴涨;另一方面,由于信息透明化,“一标多抢”成为常态,随着而来竞标难度加大、成交价翻涨。

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文章来源:房BOSS

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