房企中报季|优等生万科

高喊要“活下去”的万科,交出了2020年中期的业绩成绩单。2020年上半年,万科实现营业收入1463.5亿元,同比增长5.1%;实现归属于上市公司股东的净利润125.1亿元,同比增长5.6%;每股基本盈利1.11元,同比增长4%;全面摊薄的净资产收益率为6.39%,较上年同期下降0.96 个百分点。

8月28日,万科召开2020年中期业绩会,“收敛聚焦、巩固提升基本盘”依然是其强调的主题。业绩会上,关于“三道红线”、关于资本市场、关于多元化发展……万科的管理层一一进行了回应。

房企中报季|优等生万科

1 回温的开竣工

受疫情影响,上半年万科实现合同销售面积2077万平方米,同比下降3.4%,降幅较一季度收窄0.9个百分点;合同销售金额3204.8亿元,同比下降4%,降幅较一季度收窄3.7个百分点。报告期内,万科销售的产品中,住宅占90.5%,商办占6%,其它配套占3.5%。

万科董秘朱旭在会上表示,上半年万科各区域销售占比中,南方区域占15.3%,上海区域占41.3%,北方区域占22.3%,中西部区域占19.9%,其他占1.2%。朱旭进一步透露,万科已于昨日新成立了西北区域事业集团,包括西安、兰州、银川、新疆等公司。

除销售层面外,疫情的影响也波及到万科的开工、竣工节奏。朱旭称,受疫情影响,上半年万科开工、竣工节奏有所放缓,不过近期已有回温节奏,预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

据半年报披露,万科新开工规模出现下降,竣工规模保持增长。数据显示,上半年万科实现新开工面积1835.6万平方米,同比下降6%,占全年开工计划的62.8%(2019年同期:54.1%);实现竣工面积1074.5万平方米,同比增长1.4%,占全年竣工计划的32.4%(2019年同期:34.5%)。

利润表现方面,万科上半年房地产业务结算毛利率为24.1%,较上年同期下降4.2个百分点。贝壳研究院高级分析师潘浩指出,毛利率同比下降主要是结算产品结构性原因,2019年上半年高点结算部分为2016-2017年部分高溢价产品;同时,行业整体利润水平下降是发展趋势,预计万科全年毛利率水平仍存回落的可能。

率先高喊“活下去”,万科最近几年以稳健示人,上半年其在新增土储方面也有所“收敛”。数据显示,上半年万科获取新项目55个,总规划建筑面积980.2万平方米,权益规划建筑面积504.6万平方米。上述项目的权益地价总额约321.3亿元,均价为6368/平方米。而去年同期,万科新增总规划建筑面积1372.8万平方米,权益规划建筑面积941.8万平方米。

在今日的业绩会上,有投资者也提出拿地放缓的疑问,万科执行副总裁兼首席运营官王海武回应称,万科一直坚持稳健投资的原则,并遵循既定的投资原则和投资策略进行相关的投资,目前公司在手的资源可以保证未来三年的发展。“好的投资项目需要去认真观察,我们不会追求过高,但也肯定不会过分保守。”

2 安全的三道红线

在房企中报季期间,有一个问题屡次被提及,那就是关于房企融资“三道红线”的影响。在此之前,市场传出房企融资“三道红线”将出台,分别为:红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1.0倍。根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。

8月23日,央行官网挂出工作动态,证实20日,住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

对于融资“三道红线”,万科总裁兼首席执行官祝九胜也在今日的发布会上予以回应,“对于政策的变化我们将认真研究,尽快去适应。我们对自己的适应能力还是很有信心的,万科长期坚持‘现金为王’。”

据祝九胜透露,上半年万科继续保持经营性现金流为正,实现经营性现金净流入226.1亿元。万科持有货币资金1942.9亿元,远高于一年内到期的流动负债的总和968.2亿元;净负债率进一步降至27%,保持行业低位。“今年上半年即使有疫情冲击,万科仍然实现226亿元的经营性现金流净流入,长期来看对公司自身适应能力抱有信心。”

华创证券发布的研报显示,根据2019年年报数据,30强房企中有9家房企触及了“三道红线”,5 家触及两条红线,11家触及一条红线,这意味着新政一旦全面实施,多数房企融资端将面临较大的融资收缩压力。

“作为资金密集型行业,众房企或多或少都对外部‘输血’有依赖,类似万科的财务状况仍属于小部分。”地产分析师严跃进表示,对于一些债务压力大的企业,后续需要不断尝试降低负债,甚至有必要通过降价促销,以回笼资金。同时,对于地王等项目需要谨慎投资。

从万科的负债情况来看,截至2020年6月底,万科有息负债金额为2729.8 亿元,较年初增加151.3亿元,占总资产的比例为15.1%。债务结构方面,万科的有息负债以中长期负债为主,其中短期借款和一年内到期的有息负债合计968.2亿元,占比为35.5%;一年以上有息负债1761.6亿元,占比为64.5%。

潘浩称,万科长期采取稳健的财务策略,经营性现金流已连续11年为正,不能认定万科的“保守”,而是万科选择长期有质量发展的战略。

3 暂不上市的外围业务

随着房地产市场进入“白银时代”,开发商的多元化发展已成趋势,万科也在此之前提出了“城乡建设与生活服务商”的新定位。

记者注意到,目前万科已形成物业服务、物流仓储、商业运营等多元化业务,此外万科还在冰雪度假、教育、食品等领域积极探索。然而与其他房企不同的是,万科对于外围业务分拆上市兴趣缺缺,纷纷敲定为“目前暂不上市”。

作为除房地产之外的第二大业务板块,万科的管理层曾不止一次公开宣称,“万科物业暂时没有上市计划。”在今日的业绩会上,王海武也对外公布“物流仓储及商业业务暂无明确上市计划”。

王海武称,商业业务和物流业务是万科向城乡建设与生活服务商转型的探索,万科确实希望未来这些业务能够上市,但目前物流仓储及商业业务暂无明确上市计划。

在严跃进看来,万科的外围业务之所以不着急上市是出于两个方面考虑。一方面,万科的外围业务与主营房地产业务相比仍体量较小,对于融资的需求没那么迫切;另一方面,万科的自身财务状况优良,可以给外围业务提供更充足的成长空间。

半年报数据显示,在万科的营业收入中,来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1381.4亿元,占比 94.4%;来自物业服务的营业收入为67.0亿元,占比4.6%。由此也可以看出,万科的多元化转型还需要一段时间去推进。

综合来看,万科行业“优等生”的地位依然稳固,面对外部市场的不确定性,如何更好的“活下去”成为所有房地产企业的共同考题。朱旭称,下半年经营形势依旧复杂,无论是疫情还是宏观经济都存在诸多不确定性。万科将继续坚持“聚焦产品服务,深化组织重建,巩固提升基本盘”的年度工作主题。

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