认购9年仍未签约!开发商诉购房者要求解除合同,称其无购房资格

近日,多位北京购房者向南都记者反映,其于2009年在北京江南投资集团有限公司开发的“江南山水”楼盘认购商品房并支付部分房款,至今未能签约及交房。

1月17日,江南投资集团有限公司向南都记者表示,未签约的原因是这些购房者无购房资格或在通知签约时未按约定时间完成签约,该公司已诉至法院要求解除认购。“我们双方并未签订正式的商品房合同,因此不会交房。”

对于双方签订的认购协议是否等同于购房合同,多位律师接受南都记者采访时给出不同观点,但都表示若购房者因开发商原因未能签约,可要求赔偿包括房价上涨在内的损失。

购房者:2009年付6成房款,多次催促未签约

2009年11月,家住北京的钟先生在北京江南投资集团有限公司开发的“江南山水”楼盘认购一套商品房。

认购9年仍未签约!开发商诉购房者要求解除合同,称其无购房资格

其向南都记者出具的《江南山水认购协议》显示,他所认购的房屋位于A1楼7单元8E,建筑面积89.93平方米,认购单价13563元/平方米,总房款121.9721万元。钟先生已支付总房款的60%,即73.9721万元。

条款中标明,认购人须等待开发商通知后七日内到江南山水售楼处签署《北京市商品房预售合同》及补充协议,并办理相关手续。

钟先生告诉南都记者,他曾多次询问签约时间,开发商均表示“手续还没办下来”——签订认购协议时,该房屋所在的A1栋楼尚未取得预售证。北京市住建委网站公布的信息显示,该项目预售证颁发日期为2013年8月。

钟先生称,2014年4月,江南投资官网发布消息称,9月可以交房入住,“我们去找,销售说我们的房子正在办‘期转现’,再等一等。”2016年,“(开发商)说可以签了,但要一批一批来,还说我们之前买的价格太低,去建委备案通不过。”

除钟先生外,还有多位购房者向南都记者反映了类似情况。他们均在2009年签订江南山水A1栋房屋的认购协议,并支付了50%以上房款。

钟先生说,直到2017年,他仍未等到网签,便和几位购房者向朝阳区房管局反映情况,获书面答复称该项目预售证过期,暂停网签,“建议你们通过司法途径维护自身权益。”

2018年,钟先生还未提起诉讼,就被江南公司诉至法院,以未在通知时间内签约为由,要求解除认购协议。

其收到的民事起诉状显示,江南公司称曾于2013年8月通知其提交资料进行购房资格审核并签约,“由于被告不具有购房资格,始终未向我公司提供资料,致使我公司无法对其进行资格审核,亦无法进行后续签约。”

对此,钟先生和同被起诉的购房者均称,从未接到签约通知,且具备北京市购房资格。一位不愿具名的购房者告诉南都记者,涉事房屋本是她买给女儿的婚房,“这些年我们一直催开发商签约,他们从未主动联系过我们。房价都涨了好几倍,我们怎么可能拖着不签约?”

开发商:双方未签订正式合同,不会交房

1月12日,江南公司董事长于全接受南都记者采访时称,之所以一直未与购房者签约,是因为“2010年开始,北京要有购房资格才能买房,他们没有购房资格。”

认购9年仍未签约!开发商诉购房者要求解除合同,称其无购房资格江南公司官网对“江南山水”项目的介绍。

1月17日下午,该公司副总裁兼行政部经理王丹答复南都记者称,不存在未签约并交房的“业主”,只有未签约的“违约认购客户”。

王丹称,“我们双方签订的是认购书,认购书从法律性质上说它为预约合同,它与买卖合同是预约合同与本约合同的关系,目的是为了约定将来订立正式的买卖合同,因此他们仅仅为认购客户,并非为业主。”

她解释,未与上述客户签约原因,系“因北京出台的限购政策致使他们当时乃至现在都不具备购房资格,或在通知签约时未按照约定时间完成签约,根据认购书约定我司解除了认购。因我们双方并未签订正式的商品房合同,因此亦不会交房。”

江南公司称,对于这部分“违约客户”,该公司在多次通知办理解除认购无果情况下发出了解除认购的相关函,同时向法院提起诉讼,目前正在审理过程中,后期集团将根据法院判决情况来进行处理。

北京市住建委网站公布的信息显示,涉事房屋所在项目预售证颁发日期为2013年8月,目前已到期,未售房屋不能进行预售合同网上签约。该项目楼栋需申请办理初始登记,取得房屋所有权证后,方可现房销售,进行现房合同的网上签约。

认购协议是否算购房合同?律师有争议

多位律师接受南都记者采访时表示,此案的关键是购房者与开发商签订的“认购协议”究竟是本约合同还是预约合同,是否确立了房屋买卖关系。

陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善接受南都记者采访时表示,尽管购房者与开发商签订的是“认购协议”,但根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容,且出卖人已按约定收受购房款的,应当认定为商品房买卖合同。

赵良善认为,上述“认购协议”是本约合同,即实质是商品房预售合同,一经签订即视为房屋买卖关系成立,应继续履行买卖合同确定的义务,任一方不得随意解除。

北京中盾律师事务所主任张建锋、北京岳成律师事务所合伙人岳屾山则认为,该“认购协议”内容并未完全满足购房合同的主要条款,且明确规定认购人获得优先缔约权后,还需再签买卖合同,因此是一份具有定金性质的预约合同,不等同于商品房预售合同。

张建锋表示,这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务,而并非最终达到签约。

岳屾山表示,如果购房人符合购房条件,可要求开发商继续履约,即签订房屋买卖合同。“但通过诉讼形式无法强迫对方签约,只能作为守约方向违约方索要赔偿。”

对于限购令带来的认购者购房资格丧失,协议客观上无法继续履行的问题,赵良善和张建锋均表示,认购协议签订在前,限购令出台在后,且认购者在限购前已开始履行义务,如果是开发商原因导致未能及时签约,开发商应赔偿全部损失——既包括直接损失,也包括合同履行后可以获得的利益,若因开发商的原因而解除合同或合同无效的,开发商则需承担房价上涨的差价,即溢价损失。“开发商肯定要赔偿房价上涨的损失,但只涉及客户交的首付款所占整个房屋比例的升值损失赔偿。”张建锋说。

采写:南都记者 刘苗

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