每月还完房贷还剩多少钱?帮你们算笔账

融360大数据研究院监测数据显示,2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,相当于基准利率1.110倍,环比上涨了2BP;二套房贷款平均利率为5.76%,环比上涨1BP。从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。

融360大数据研究院监测的35个城市,一线城市中,上海和深圳房贷利率水平环比有所下降,北京和广州则与上月持平;二线城市中,多数城市纷纷上调房贷利率,苏州、杭州、宁波、大连、长沙近期多次上调,且部分银行额度紧张,甚至暂停受理房贷业务。海口、乌鲁木齐、南宁等城市则有着不同程度的下降。

根据融360大数据研究院监测的数据,上海地区首套房贷利率降至基准以下,超越厦门成为全国最低;一线城市中,还有深圳处于十低榜之列。新入榜的海口7月份首套房贷款利率环比下降8BP,为5.28%,位列全国第九低,把昆明挤出了全国前十低。

苏州地区首套房贷利率为6.03%,环比飙升16BP,一跃成为全国房贷利率水平最高的城市,也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市;排在第二、三、四位的城市依次为武汉、南宁和合肥,首套房平均利率水平都在5.90%以上,这三个城市的利率水平长期处于高位;除以上城市外,无锡、郑州、成都、南昌、青岛和南京也位居全国房贷利率前十高之列。

大连地区虽然首套房贷款利率水平仍处于全国低位,但7月涨幅高达20BP,为本月房贷利率涨幅最大的城市,该地区多家银行首套房贷款利率由基准水平涨至基准上浮10%,二套涨至基准上浮15%。根据融360大数据研究院监测的数据,涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长沙,均在一个月内多次上调房贷利率,调整时间一般集中在月初和月末。

下半年来,监管层动作密集,从银行、信托、债券等多个方面收紧房地产融资,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。结合其他相关政策,一方面,未来银行将加速调整信贷结构,减少房地产行业占用的信贷资源,并将更多的信贷资金投向国家目前鼓励的制造业、中小微企业等方向;另一方面,房地产调控短期内不会放松,资金环境较为紧张,未来或将有更多城市继续收紧房贷政策。

每月还完房贷还剩多少钱?帮你们算笔账

供房族交给银行的房贷可不是一个小数目,你想过数字背后的含义了没?房贷里有哪些小秘密?今天从三个方面详细拆解:

1、等额本息和等额本金哪个划算?

2、用房贷来预测房价涨跌

3、要不要提前还房贷?

01

等额本息和等额本金,哪个划算

网上流传甚广的《这样还房贷,可以少付十多万利息》的文章中提到:在办理房贷的时候,选择“等额本金”要比“等额本息”支付的利息少,以一笔20年期100万元的房贷来计算,还20年,可以少还14万元左右的利息。

而且,文章里还提到了银行居心叵测的“阴谋”——银行很不愿意让贷款人选择“等额本金”的贷款方式,因为银行少赚了很多利息。一个人节约2-3万利息,10个人就是20-30万,100个人呢?

看到这里,小编也开始为作者捉急了。“等额本息”、“等额本金”的争论从十几年前大家使用房贷买房就开始了,没想到又开始在微信上“沉渣泛起”了,到底哪个划算?

假如小张准备贷款100万元购房、贷款期限20年,按照现行5年期以上贷款基准利率4.9%计算。小张认真地算了下,等额本息和等额本金两种还款方式的计算结果立即呈现在了他眼前:

等额本息:每月还款额6544.44元,到期时共归还利息570665.72元,归还的本息总额为1570665.72元。

等额本金:第一个月还款额8250,之后每个月还款额都递减约17元,到最后一个月还款额为4183.68元,到期时共归还利息492041.67元,归还的本息总额为1492041.67元。

经过这一比较,差异就明显了:同样的贷款金额、期限和利率,等额本金的还款总额竟然比等额本息的低了7万8千多元,似乎更加划算。

可是再看看等额本金的月还款额,第一年每个月都高达8000多元,第二年也是7900元左右,与等额本息6500多元相比,较大的还款资金压力必然将影响自己的生活质量,小张再次疑惑了,到底哪个更值得选择呢?

其实,银行在计算贷款利息的时候,无论是等额本息还是等额本金,计算方式都一样,就是按照你目前还欠银行多少钱(即贷款本金),再乘以相同的利率,我们付出的“代价”,也就是每月还的利息,其实是一样。只不过欠的钱多,利息也就多一些,欠的钱少,利息也相应少一些。

等额本金方式一开始还的本金会多一些,所以还剩下的欠银行的本金总数会少得更快,因此总的利息会少一些;而等额本息是让你一开始还少一点的钱,然后逐月增加你要还的本金,你占用的本金时间相对要长一些,所以最终要还的总利息会比等额本金方式多一些。

综上所述,其实并没有最划算的还款方式,只有最适合自己还款方式。

你选择哪种还款方式,可以根据你对未来收入变化的预计,对手上现有资金的规划和收益率判断,对还款金额与生活质量的权衡等因素综合考虑决定。

这里为你梳理了2种不同的还款方式,供你参考:

等额本息适合人群:

1、参加工作时间不长的年轻人,未来的收入预期呈上升趋势,但近期收入有限,只愿意承受相对较低的每月还款金额。

2、自有资金具有其他的投资渠道,希望用较少还款额实现较大的资金规划自由。

3、不想每个月查询还款金额,希望每个月归还相同金额,不想因为少还利息而造成贷款逾期影响自己的信用记录。

等额本金适合人群:

1、收入稳定或未来收入预期呈持平或下降趋势的人群,希望把还款压力多放在现在而不是将来。

2、现有收入水平足以承担等额本金相对较高的月还款额,不会影响生活品质。

3、自有资金没有其他投资渠道,希望少还一些银行贷款利息。

02

房贷利率与房价涨跌有什么关系?

每月还完房贷还剩多少钱?帮你们算笔账

房价是一个货币游戏,房价=货币量/供给。我们的房贷,有一个基准利率,是4.9%,但是国家会依据宏观环境,对房贷利率进行上浮和下浮来控制房贷总量。

根据历史经验,当房贷利率上浮的时候,从未出现过房价的暴涨,一次都没有过,因为这是比限购限贷更厉害的调控措施,从货币供应量上进行了釜底抽薪,几乎代表了国家最高级的调控意志。

而在房价利率下浮的时候,要么止跌,要么暴涨。

以2015年房地产去库存为例,为了推动去库存的目标,银行甚至能批出来7折的商贷。

什么意思呢,就是基准利率4.9%,打个7折,利率仅为3.43%,而到了2018年和2019年,很多地方的利率是上浮20%,这代表你的房贷利率是5.88%,如果是上浮30%的,那房贷利率高达6.37%

息差大的吓死人,甚至就直接翻倍了,很多人无脑买房,压根都不看利息的,只要银行肯放贷,提笔就签字,只要横盘时间略长,他们完全有可能被利息压垮。

在房贷利率下浮20%甚至更多的时候,代表官方想托价的意愿已经非常强烈了,这个时候会有两个结果,第一个结果是没托住,第二个结果就是直接暴涨,底部L型横盘的概率非常小,货币巨龙是极难被精确控制的。

在过去的20年里,是房地产大牛市,从未崩过,所以只要房贷利率大幅下调,结果只有一个,那就是短期内大幅暴涨。

当前的房贷利率,是上浮状态,这代表官方根本不希望房价上涨,随着时间的推移,狂热购买人群的冷却,房价会承压,这时候官方会逐渐慢慢松绑各项调控政策,利率上浮的比例会越来越低,直至下浮。

当下浮20%或以上的时候,货币政策基本就到底了,利率再下浮,银行放房贷就是在做慈善了,根本挣不到什么钱,凭空负担风险。

这种情况,代表官方开始引导资金进入楼市,进行护盘托市,这是崩盘和暴涨的临界点。如果你是认为楼市随时会崩盘那种悲观主义者,那任何情况下你都不会买房的,你也不用考虑时机了。但如果你不是这种极端悲观主义者,那么此时,是你杀入房地产买一套投资房的最佳时机,短线暴涨,可能就在这一时刻。

不过退一步说,如果楼市真的扛不住了,各行各业都得完蛋,无非就是五十步笑百步而已。所以在这种情况下出手压大涨,成功的概率是非常大的。

当然,这一招只适用于投资房,如果你是刚需房,你可以不用等这个临界点,你也等不起,熬个三五年,可能媳妇都跑了。

03

要不要提前还房贷?

穷人看到的是静态的钱,而富人看到的是流动的时间。说到提前还款,我们看看过去20年房贷利率的走势表现(5年以上贷款利率):

每月还完房贷还剩多少钱?帮你们算笔账

有三个历史低点:2016年、2008年和2002年,而在每一轮涨跌周期内,从最低利率上涨到最高利率大概需要4-5年时间;现在的基准利率是4.9%,只要房价增幅超过这个数值,那么买房贷款就一定是划算的。

还有一个原因,现在的理财收益并不可观。先拿货币基金来说吧,某宝的7日年化收益率已经跌到2.4%。银行们推出的自家“宝宝类”货币基金也好不到哪儿去:

再看看银行理财,从2018年资管新规出台后,银行理财收益率始终处在下行通道。封闭式的预期收益型产品越来越少,而净值型和结构性存款的收益率又是浮动的,很难达到最高值。

最新统计显示,今年4月份银行理财的平均收益水平已经跌穿4%,只剩3.95%。

定期存款就更鸡肋了,1年定期存款利率只有1.75%,3年3%。

理财收益率跑不赢房贷利率,赚的那点收益覆盖不了房贷利息支出

所以,只有小部分人,建议提前还贷。

1、只知道把钱放银行,理财只知道存定期储蓄的人。

2、没有享受公积金贷款利率、也没有享受任何商贷折扣优惠、买在近两年贷款利率大幅提升之后的人。比如你的房贷利率在5.6%以上。

3、剁手党、月光族。这类人非常难得攒下钱,大手大脚花钱如流水,家庭收支没有计划,好不容易攒了一笔钱的人。

对于大多数人,不建议提前还房贷。

如果我们考虑货币的时间价值和通货膨胀,就很容易明白,10年后的月供1万元和现在的1万元不可同日而语。比如20年前在上海买房,房贷还款期限30年,那个年代上海人均月工资只有1100元左右,如果月供是500元可谓天价负债,但如今每个月依然还500元,吃一顿西餐都不够。

所以你要做的就是贷最多的钱,还最长的时间,按步就班,切勿急躁。能选30年,绝对不选20年,拉长还款周期,减轻月供压力。

同理,不光是房贷,如果你需要资金周转,向银行借贷融资也是件极划算的事情。30年后你再回头看看,人民币会贬值成什么样?

我就想问问,作为一个房奴,你们平时的生活开支,还有你们还完房贷一个月还剩多少钱?

去网上看了下,却没想到大家是这样说的:

@蛋米

小弟算社会底层,月收入还了房贷只剩5K这样子。

@阿绣萝

个人收入一年二十万,公积金贷60万,每月还2700左右,买完到现在房子涨了80万了,有人全款买。我没卖。

@旧城诀

我和老婆收入都不算高,加起来一年大概14w,不过家里拆迁,几套住宅加一点门面房,现在只拿了一套住宅自住,其他的加起来过渡费一年大概13w,两套商品房在还贷,一套小学区房租出去后每月2600,正好够还房贷,还有一套期房没有拿到,每月6000左右的还贷,相比较27w的年收入,还是很轻松的……

@三和愿景

贷款月还款。1.2万,公积金还款。还完了公积金还剩二千。压力大死了,得好好珍惜工作了。怕失业。

@沪闽高价

扣掉房贷,公积金每月还有剩一千左右吧!其实手里的闲钱应该可以还清贷款,但是看了下利息,果断买了国债。实在没时间精力去进行其他投资。买房子收房租最不用操心了。

@383555842

贷款28万,一个月还1757,房子每个月租3000,工资9000,兼职每月5000左右……打算年底结婚……

@死不悔改的哥

特意翻了下短信,工资3206.06。房贷1416.88。 爱笑的男人运气不会差,你看尾数不是六就是八。

@ty_诗人的眼泪1

一套15700,一套2800,共18500房贷,不影响生活,该吃吃该喝喝,该旅游就旅游。

@星汇亮化

卧槽真有钱!吐槽的都是有钱的,没钱的都搬砖了。

@对面邻居老王

没钱的连当房奴的资格都没有

@笑口常开40942827

房贷其实就是一开始特别紧张,但随着货币贬值,工资上涨,最后真的压力小多了。

@漆邦-王

都是有公积金的,来这里炫,都是私企干活的,工资6000,没公积金,贷款70万,每月还4800,都是还的辛苦钱,有公积金的真是不公平。

看完......我才发现原来每个人都是那么的不一样。

所以......打拼十年最有成就感的事,就是帮房东付完剩下的房贷吗?!!

假设一套房屋的总价为50万(按国内住宅3%的普遍回报率算,月租1250元):

→ 第一种人:买房

买这套房子的话:首付20万公积金贷款30万20年计,月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款,房子归自己!那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万

→ 第二种人:租房

租这套房子的话:月租为1250元。由于国家CPI汇总为6.15倍,年均CPI5.7。取整,房租每年增长6%计算,10年房租为:

第1年房租:15000元

第2年房租:15900元

第3年房租:16854元

....

第10年房租:25342元

则租房人:

A、10年房租总计:15000+15900+16854+......+25342=197709≈20万

B、首付20万的存银行按年回报率5%算,20*1.05^10 ≈ 32.6万

C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算,约为31万

D、省下的一次性还贷的钱为20万。

现在有三个假设:

假设1:未来10年房子增值速度和CPI一致,每年6%计算(非常理想化),10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。

那么买房的人财富为89.5万。

租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万

假设2:未来10年房屋大幅增值4倍,房租市值为200万。那买房人财富是租房人的3倍有余。

假设3:未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%,平均年涨幅2.5%,或者下跌,则租房人胜出。

啥都别说了,我觉得是时候考虑一下首付的事了。

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