新政策出台!最牛学区房要凉了

学区房风险在学区!而不在房价!一个政策!让学区房瞬间凉了!

作者:知识星球找老齐的读书圈

4月30日,北京西城区发布政策,明确了多校划片方式在学区或相邻学区入学的政策内容。主要说的是,自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女,申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。同时根据北京西城区既有的入学政策,自2020年起,西城区将对儿童入学进行严格登记,对应的房产地址也全部记录,原则上六年内只提供一个登记入学学位。这个政策一出,西城区的学区房,瞬间就要凉了。

新政策出台!最牛学区房要凉了

一直以来,全国学区房最贵的地方就在北京,而北京学区房最贵的地方就是西城和海淀,但是如果按照学区的密度来划分,西城优于海淀,西城区内名校扎堆,而且小升初也通常都有保障,四中,八中,师大附中,实验中学,161,三帆中学,这基本都是211或者985的保证,即便混不上这些市重点,上个什么十三中,十四中,铁二中,那也是教学质量杠杠的,一本大学基本没跑了。所以买学区房通常都是西城优先。什么西单小学,西什库小学,陶然亭小学,实验小学,宏庙小学,雷锋小学,这些小学每年都有几十个名额可以直升这些重点中学。所以可想而知家长们的心情,逻辑就是这样的,买到学区房,确保孩子可以有一个好的小学,只要学习不是太差,就有直升重点中学的机会,进了重点中学,十有八九就是一本大学, 稍微好一点就是211或者985的名校。如果能拔尖在年级前50,清华北大也不是梦。所以家长为了孩子,肯定是一掷千金。西城区的学区房,也就一直水涨船高。

新政策出台!最牛学区房要凉了

但现在政策变了,7月31号以后,也就是今年入学工作完成之后,在西城区就没有学区房了,即便是你再购买学区房,其学区的分配也面临很多不确定性,而且还确定6年一学位。比如你买了西什库的房子,之前能上西什库小学,然后大量学生对口直升北京排名第一的中学,北京四中,但是明年开始,不行了,你买了西什库学区房,得参加西城区全区的随机派位,那也就是说,给你分到哪个学校去,还真不一定。你即使住在西什库小学边上,也十分有可能上一个普通的学校。

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这个消息一出,据说西城区的学区房房东,第一想到的就是房价会跌,都想赶在7月底之前把房子卖个好价格,纷纷调低了挂牌价格,有的甚至比成交价挂的还低。现在这些房子的卖点就是,只要7月31日完成过户,仍然可以登记到划片学校。所以不少中介预计,从现在到7月31日前,可能会产生一个比较大的换手。但其实可能乐观了,因为现在家长们的心态已经变化,之前买学区房的,都是我用完了,还能高价再卖,重点学区反正是稀缺的,所以肯定不会亏,那就孤注一掷,而现在就得考虑考虑了,我7月31日前买进去,还是学区房,但我之后用完了要卖,可就不再是学区房了,所以学区房就变成了消费行为,不再是投资。这对于家长来说就得考虑考虑了,面对一个肯定会跌的东西,就看自己的偏好了。值不值得为孩子上个小学,多花那么多钱?

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不过这个政策,还有另外一个效果,那就是会提升西城区非学区房的水平,既然大家都可以派位,那么我后面买一套非学区房,也有机会上好学校,像西城区这样名校扎堆的地方,其实整体变成了一个大学区,在西城买房派位,要远比在朝阳买房派位,中奖的概率大的多。所以以后,虽然没有定点学区房了,但像西城区内的房子,反而可能更加抢手了。那些不差钱的家长,以前可能会在海淀和朝阳买学区房,之后由于概率太低,反而会转到西城,来增加概率。

所以这个政策的出台,会削峰填谷,让顶级学区房的价格下跌,而非学区房的价格逐渐上升。当然这个现象只在西城区这样的名校扎堆的地方才会出现,其他的区,后者可能并不明显。

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之前很多朋友就问老齐,说想买学区房,以后给孩子上学用,问能不能买,我的建议通常都是先问他孩子多大了,如果4-5岁了,我倾向于尽快买,你得落地一段时间,才有资格。而如果孩子才1-2岁,甚至有的连媳妇都还没有,就去想学区房的事,我建议是再等等,学区房最大的风险不在房价,而在学区,现在已经从北京开始了教育改革,就是让房产和学位逐渐脱钩,让教育回归公平,这对于全国其他城市的学区有很强的指导意义,也就是说未来这种大学区派位是趋势,而且一年一个政策,几乎年年都变,一个政策出来就很可能把你的房子学区二字给摘掉。这对于价格的杀伤是极大的。甚至有的学区房能因此跌价一半以上。所以还是要谨慎小心,即便这次西城的政策是划在了7月31日,之前买的不算,之后买的才划片,但是这东西其实也不靠谱,也许明年他就又变了,再给你加点限制条件,你就又毁了。所以奉劝各位家长,还是小心。学区房这个东西尽量量力而行。不光西城这样,北京未来也是这个趋势,全国也都一样。所以学区房别买太早,风险太大。即便你完美用到了学区名额,以后还能不能按照学区房卖出去,这事真不一定。

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