创纪录式降息来了!LPR你安排了吗?

来源:地产情报站

又到了公布贷款利率的20号,这次央行终于有了大动作!供实体经济贷款参考的1年期贷款市场报价利率(LPR)为3.85%,较上月降低20个基点;供商业房贷参考的5年期贷款市场报价利率(LPR)为4.65%,较上月降低10个基点。本次两种期限LPR的下调是自去年8月LPR改革以来,降息幅度最大的一次。

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从下图可以看出,LPR从2019年7月至今一直是平稳下降的趋势。

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LPR大幅下降利好楼市

此次降准看似偶然其实必然,央行此前已经在量价上做了充足铺垫:继3月末7天期央行逆回购操作利率下调20个基点之后,4月15日早间,央行开展的新一期MLF操作中标利率同样下调20个基点。

MLF和LPR挂钩,因此站长说过20号LPR大概率会下降,但这次下调幅度如此之大还是令很多人出乎意料。

也许有的人看不懂5年期LPR降低10个基点的具体含义。举个例子:以100万元贷款30年为例计算,4月份LPR为4.65%,每月房贷相比3月的LPR可以少还约62元,30年总的贷款利息可以省约2.23万元。可见此次降息不像以往一次几个点的降息,力度还是比较大的。

站长建议,房贷利率为5%以上的消费者都可以将固定利率转为LPR浮动利率。因为可以预见的未来数年,LPR+加点会是更划算的选择,这样可以享受政策红利,节约房贷利息。虽然提醒过多次,但今天站长还是再提醒一下,国家对于存量房贷转换时间有规定,2020年8月底前要完成。这涉及到你未来数十年的房贷利息,一定要注意。

刚需上车更加容易

目前有的银行房贷利率已经很低了,以广州为例,汇丰、渣打和东亚银行4月9日首套房贷利率仅为4.75%,二套则为5.35%。随着银行的放贷成本降低,预计银行的信贷释放也将增加,对楼市是利好。房贷利率走低,上车门槛降低,相信会有更多人进入房地产市场。

因为现在市场上其实并不缺钱,缺的是花钱的理由和欲望。

日前央行披露的最新金融数据显示,今年一季度人民币存款共增加8.07万亿元左右,其中住户存款增加6.47万亿元。

图:金融机构单月新增人民币存款(亿)

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住户存款增加6.47万亿是什么概念?就是说,一季度91天里,平均每天超过700亿存款涌向银行!

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看这凌厉的曲线,似乎在告诉我们一个讯号——疫情尚未结束,报复性消费来没来不知道,反正很多人已经开始报复性存钱了。

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众所周知,疫情期间很多人因为“家里蹲”的缘故,收入多是入不敷出。所以很多人存往银行的钱并不是新赚来的,而是从其他投资上撤下来的。而在货币宽松趋势下,全世界的钱都在突然间变得更多了,但整个社会生产的物质总量短时间内是不会有太大变化的。钱多东西少,自然就导致价格上涨。

打个比方,原来100块钱可以买到一件衣服,但现在社会上的钱总量增加了10%,衣服数量却没有增加,衣服价格就会提升10%,变成110块钱。如果你揣着100块钱现金,去年还能买得起一件衣服,今年已经买不起,也就是现金购买力下降了。

即使把钱存在银行有利息,但那点利息连通胀都跑不过,更别说房价了。所以说在这个大趋势下,利率降低后有望引导一部分存款前往楼市,促进交易回暖。

但除了深圳以外,大部分地区楼市不会因此短期大幅上涨。因为即使在这种前所未有的经济下行挑战下,4月17日,中央会议依然指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。意思很明显,就是告诫各个有影响力的城市地方政府,不要为了刺激经济,各地盲目放松房地产。青岛限购政策3日游就是个例子。也是在提醒一部分人,别想借着降息大做文章,尤其是一些中介,切勿借此渲染恐慌情绪。

至于充满魔幻的深圳,豪宅“秒光”,百万“茶水费”,二手房挂牌价动不动就涨价十几万、几十万甚至上百万,确有其事。事出反常必有妖,网上流传着下面这首打油诗:

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但你可能不知道,深圳房价暴涨的背后却有套路低息贷款的阴云,利用原本支持小微企业、支持消费的政策,把资金套出来去炒房,现在在深圳买房简直成了一场金融游戏。

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但深圳只有一个,大部分地区无法与之相提并论,不能把个例当成市场主体看待。而且高房价其实是不利于企业发展的。

任正非曾表示,“对华为公司最大的威胁不是什么国际上的竞争对手,而是深圳的高房价”。一位华为员工在内部社区上发文章称:“非常赞同任老板提的奋斗为本、长期坚持,但是我奋斗十年不如别人炒一套房子。”

所以,华为从2016年6月11日起,就有大量员工和生产线从深圳搬到了东莞。

不只是华为,2018年深圳有91家规模以上工业企业外迁。而且,近两三年来外迁的企业不再只是纺织服装、玩具等“低端”产业,电子信息制造企业占比超过35%。种种因素叠加,近年来深圳经济领跑的优势正在缩小。

站长也认为,千万不能让帮助企业的好政策,变成炒房客的弹药。把房价越炒越高的结果,只能是全民买单。

房子是用来住的,不是用来炒的,即使深圳经济相比其他地区更发达、用地更加紧张,也应该考虑到住房是最基本的东西,应保障大部分在深圳打拼的人买得起房,这样才有利于留住人才,促进深圳经济发展。

近期深圳市住房和建设局已经决定,开展为期三个月的市场乱象专项整治行动,打击恶意炒作房价的行为。的确,深圳要做先行区,但不能只是房价的“先行区”。

1年期LPR利率下降利好企业

自2019年进行LPR改革以来,由逆回购到MLF再到LPR,已成为央行引导贷款利率下行的常规做法。近期利率之所以降幅大,是因为GDP受疫情影响下降-6.8%,数据不太乐观。

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其中1年期LPR降低20个基点,主要是针对中小企业,一方面是为了通过“降息”来疏通货币政策机制传导、降低实际融资成本,引导金融机构加大对实体经济特别是小微、民营企业的支持力度,降低实体经济融资成本,帮助企业度过难关。因为作为中国就业的基本盘,广大中小企业在本次疫情之中面临空前挑战。

另一方面是为了落实高层会议最新提出的“六保”:保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。出台政策,是为了对冲疫情对经济的影响。

全球大放水,LPR下降空间大

未来LPR走势,可以参照海外的趋势。

美国:我降两次息!外加QE(量化宽松)7000亿!

美国:嘿,我这暴脾气,不给面子是吧?开启无限量QE!外加每人发2000美元拿去买,收好不谢!

中国:咱们低调点,降准,降准,再降准,调低LPR利率,麻辣粉(MLF)酸辣粉(SLF)多上点儿,再来个25万亿的基建计划。

除了中美,其他国家也有降息的,比如英国、沙特、印尼。还有利率已经很低不能再降,直接QE量化宽松的,如瑞典、新西兰。

总之,八仙过海,各显神通,全球开启放水模式。但原则上都是拼命增加市场上流通的钱,缓解流动性危机。因为全球都在大放水,我国很可能会跟进。因为在扩大内需方面,我们虽然提出了25万亿大基建投资,可地方政府财政很紧张,基建也不是几天就可以建好出效果的,所以还需要很长一段时间通过降息降准刺激经济发展。

世界各大经济体的利率都在下降,甚至不少已经步入了零利率、负利率时代。以20年期贷款为例,全球房贷最低的地区是:日本1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、丹麦1.97%、意大利2.03%。丹麦的Nordea银行近期甚至推出了固定利率0%的20年期贷款。

目前我国的贷款利率在世界上处于中上水平,拥有很大的下调空间。政策方面, 2019年11月,中国人民银行原行长周小川曾表示,我们的利率并没有像很多发达国家那么低,有空间应对货币政策的扩张。在一般人眼里这句话貌似平常,其实潜在的意思是:避免快速进入负利率时代。

也就是说,未来我国是很有可能步入低利率时代的,LPR依然有下降空间。因为今年稳增长的难度依然很大。接下来一段时间,LPR可能还会再降低,但是幅度估计不会太大,大概率还是非对称降息,也就是1年期多降,5年期少降。但最终如何降息,降多少,关键还得看疫情的发展趋势以及国内外经济形势。

从目前看,海外疫情形势不太乐观。美国约翰·霍普金斯大学发布的实时统计数据显示,截至北京时间4月20日8时38分左右,全球新冠肺炎累计确诊突破240万,达2402076例,累计死亡165044例。海外疫情会影响我国外贸等行业的发展,为了经济稳定发展,LPR依然有下降的空间。

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