@房贷一族!房贷利率“重新定价”了,你怎么选更划算?

12月28日,中国人民银行出台存量浮动利率贷款定价转换方案,对于所有房贷族来说,必须要做出一个选择题:现在执行的房贷利率,是换成与LPR(贷款市场报价利率)为“锚”的浮动利率?还是转为固定利率?

30日,融360大数据研究院研究员李万斌建议,中长期来看,LPR大概率仍将继续下行,用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利,未来利息支出会有所减少。

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转换的核心内容

原有房贷可以选择继续执行原合同约定的利率,即与固定利率挂钩,也可以选择与LPR挂钩,但只有一次选择权,转换之后不能再次转换。

若选择挂钩LPR,原先贷款有上下浮点的,计算与2019年12月LPR的差值(可以为负),之后在合同剩余期限内执行固定差值不变。

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房贷族必须要做选择题

根据中国人民银行公告,2020年3月1日起,将开展浮动利率贷款的定价基准转换工作。对于房贷族来说,此次转换的核心内容有两条:原有房贷可以选择继续执行原合同约定的利率,即与固定利率挂钩,也可以选择与LPR挂钩,但只有一次选择权,转换之后不能再次转换;若选择挂钩LPR,原先贷款有上下浮点的,计算与2019年12月LPR的差值(可以为负),之后在合同剩余期限内执行固定差值不变。转换工作原则上于2020年8月31日前完成。

选浮动利率的客户,由于重新定价周期不少于一年,2020年的房贷利率不会变化,2021年1月才会根据2020年12月20日公布的LPR进行调整。因此,这次定价基准的转换工作只是调整了房贷利率的计算方式,不是加息也不是降息。未来房贷利率怎么变化,取决于客户选择固定利率还是浮动利率。

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方案选择与利率走势有关

记者从沈城各银行获悉,目前存量房贷客户的利率定价规则是以央行贷款基准利率为基础进行上下浮动的,在现有客户中,最低折扣为基准利率的7折,最高的为上浮30%左右。

以一位享受85折利率的房贷客户为例,这位客户在2016年贷款买房,当时利率可打85折,为4.17%(5年期以上基准利率为4.9%)。如果这位客户选择固定利率,则在今后还款期内,利率按4.17%计算;如果选择浮动利率,则4.17%和12月LPR的差值为负0.63个百分点,以后每年调整贷款利率时,都可以按照当年12月的LPR,减去0.63个百分点执行。

那么,是不是现在房贷利率低的客户就应该选择固定利率的转换方式呢?现在利率高的人就应该选浮动利率,享受未来降息的好处?答案是不一定。在上述举例中,如果2020年12月20日LPR降至4.8%以下,则该客户选择浮动利率更为划算。所以客户选择转换方案时,与现在的利率高低没有关系,只与未来的利率走势有关。

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分析称LPR大概率仍将下行

融360大数据研究院研究员李万斌表示,中长期来看,LPR大概率仍将继续下行,用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利,未来利息支出会有所减少。当然,相比LPR可能下降带来的利息支出减少,如果用户更重视利率稳定性和便捷性,也可以选择转换为固定利率。

李万斌还表示,公告中提到,转化成LPR后的加点数可以为负值,主要是考虑到前些年,银行的首套房贷款执行利率在贷款基准基础上打折,部分折扣甚至可以达到7折,如果不能进行减点,将伤害到这部分用户的利益。因为公积金贷款不受影响,未来LPR下行,享受7折的商业贷款用户,有可能会支付比公积金贷款更低的利息。

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存量企业客户或将更早享受红利

转换工作从2020年3月1日开始,房贷族还有较为充裕的时间进行考虑。据悉,沈城银行将尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

另外,李万斌表示,中长期浮动利率的企业贷款等其他类型,公告没有给出详细规定,给予了借款方与银行协商的空间。结合目前的经济形势和央行政策,这部分存量合同转换成LPR贷款基准后,贷款利率下行红利可能比房贷来得更早一些,企业或将在2020年就享受到调整后的好处。

沈阳日报、沈报融媒记者 刘洋

沈阳日报社新媒体中心编辑 王沛霆

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