房贷定价全面“换锚”,新房贷利率都在这了

周末,一则关系到千家万户的央行公告刷爆了朋友圈:从2020年3月开始,存量商业房贷将转换为“LPR+点数”(或固定利率)的方式定价了。

房贷定价全面“换锚”,新房贷利率都在这了

根据央行规定,新增浮动利率贷款定价基准自2020年1月1日起必须锚定LPR,存量浮动利率贷款定价基准转换自2020年3月1日开始,原则上要求在2020年8月31日前完成。(点击查看此前报道:财经知多D|已签房贷利率怎么调?央行发话了)

房贷是大家最关注的事情之一。根据监管部门要求,10月8日起,各银行业金融机构在广东省内新发放的商业性个人住房贷款,首套房贷款利率不低于最近一个月相应期限LPR,二套房贷款利率不低于最近一个月相应期限LPR加60个基点(1个基点是0.01%)。那么定价基准转换三个月来,目前广州个人住房贷款利率水平如何呢?南方+记者帮你都查到了。

房贷定价全面“换锚”,新房贷利率都在这了

转换方式二选一:取决于对LPR走势的判断

此次央行周末发布的新规,主要针对存量用户。按照央行规定,对个人住房贷款用户而言,有两种转换方案:

1.将定价基准转换为LPR,根据2019年12月的5年期LPR值,即4.8%,由原执行利率相减确定新合同的加点数值,重定价周期最短为一年。

2.选择转换为固定利率贷款合同,利率水平为原合同最近的执行利率水平。

房贷定价全面“换锚”,新房贷利率都在这了

一定有读者会问:应该选哪种转换方案?业内人士表示,“换锚”后LPR走势将影响未来存量和增量房贷利率的涨跌:加点的数值(可为负值)从一开始就决定了利率浮动空间,而5年期LPR的变动,则决定楼市利率到底是升是降。

因此,选取哪种转换方案,取决于房贷用户对LPR未来走势的判断。若认为未来LPR有下降空间的贷款用户可选择“LPR+点数”方式进行转换;更重视利率稳定性和便捷性的用户,则可选择转换为固定利率。

存量客户:贷款“划算”与否临界点在哪?

那么,LPR处于何种水平时,存量房贷客户转换后享受的是“划算”的利率呢?大源按揭专家郑大源表示:假定基准利率保持4.9%不变,将来LPR高于4.8%,对于任何人都是不划算的;反过来,LPR低于4.8%,对任何人都是划算的。

如果将来LPR和基准利率一致,又该如何判断呢?郑大源给出了一组数据:

房贷定价全面“换锚”,新房贷利率都在这了

如何看懂这张表格?

以85折房贷客户为例,其临界点为4.23%。也就是说,假定基准利率4.9%不变,未来如果LPR下降到4.23%后,原基于85折利率的房贷客户改成LPR是划算的;反过来,如果高于4.23%,那么更改为LPR则不划算。

不过,无论划算与否,房贷利率“换锚”已成为板上钉钉的事情,原则上2020年8月31日前必须完成转换。

郑大源表示,不愿意选择浮动利率的房贷用户,也可选择固定利率。“比如你当前的利率是基准利率的85折,那么你可以和银行协商以后的利率固定在4.165%,无论LPR如何变化,你都执行这个利率。”同时,房贷用户也有权与银行约定重新定价周期,最短周期为一年,用户也可以要求两年甚至更长时间调整一次。“不过,是否选择固定利率、调整定价周期,取决于你对LPR走势的分析。”

专家预计LPR大概率下行

选择“LPR+点数”或更有利

关于LPR的未来走势,不少观点认为其仍存在下行空间,所以存量用户选择转换成“LPR+点数”定价方式更为有利。有专家认为,在多地放松人才政策、市场资金面比较充裕的情况下,明年银行房贷利率大概率会随LPR下调。不过,下调的幅度和速度都会比较平缓。

恒大集团首席经济学家任泽平也指出,利率下行周期下,预计贷款客户选择“LPR+点数”的概率更大,从而享受LPR报价下调过程中综合利息支出的下降。融360大数据研究院研究员李万赋也表示,中长期来看,LPR大概率仍将继续下行,用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利,未来利息支出会有所减少。

名词解释

LPR:即贷款市场报价利率,目前包括1年期和5年期以上两个品种。最新的1年期和5年期以上LPR报价分别为4.15%和4.8%。

【记者】唐柳雯 陈颖 张艳

【制图】唐柳雯

【统筹】谢美琴

【作者】 唐柳雯;陈颖;张艳;谢美琴

【来源】 289财经热点南方号

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