想买房的看过来!房贷利率又要变了

央行周末发了一个重要的公告,这个公告虽然字不多,但是信息还挺重要的。

想买房的看过来!房贷利率又要变了

但很多同学都会觉得郁闷,公告的每一个字都认识,但是就是读不懂啥意思。

对于很多人来说,这段话确实有点绕,但总之一句话概括就是:房贷要大变革啦,以前跟着带来利率走,但以后就改用LPR啦!

不过房贷可是影响千万人的大事,所以自然大家就会问,那么对于以前买房的人来说,变化大么?我现在买房的话,是不是要出更多的利息了?

别急,我们来给大家通俗的解读一下。

LPR利率加点模式是啥?

房贷利率,将全面从“贷款基准利率上浮模式”转换为“LPR利率加点模式”。这句话是啥意思呢?

贷款买房的人应该都知道,房贷利率以前一直都是跟着存贷款基准利率再加上上浮比例(可以打折)组合而成。

比如从2015年开始,我国的贷款基准利率一直维持在4.9%,各地的房贷利率在此基础上进行上浮(10%-30%不等)。如果上浮10%,那么你的房贷利率的计算方式就是:4.9%*(1+10%)。

但现在要采用的是LPR利率加点模式,这个模式是咋样的呢?

先看看什么叫做LPR。LPR就是一种每个月公布一次的贷款市场报价利率,而最新的5年期以上利率是4.8%(房贷一般是看5年期LPR)。LPR报价周期变为每月的20日更新一次。

购房者以前的商业房贷,锚定的是固定的基准利率,然后上浮或打折。如今锚定的是LPR。一旦锚定了LPR,对住房贷款借款人来说,今后贷款利率可以每年调整一次。

再简单点说,你常用的那些房贷计算器,贷款利率都是“最新基准利率”,以后统统成“5年期LPR”了。也就是所谓的“换锚”。

想买房的看过来!房贷利率又要变了

在央行官网,可以看到LPR利率。目前LPR一年期是4.15%,LPR五年期是4.8%。贷款5年期是4.9%。

想买房的看过来!房贷利率又要变了

不少房奴一看,艾玛,LPR五年期是4.8%,比之前还少了0.1%嘛,按照这个方式,岂不是房贷还能少还一点?

答案就是你做梦。

只换锚,不降息

这一次,无论是新房贷,还是过去几年的存量房贷,都将转换为LPR模式。不过房贷始终是影响到千万人的大事,所以对于这个变化,央行业是非常谨慎的。

新房贷比较好办,那么对于过去几年的购房者呢?我们看央行通知里的这句话:

商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

是不是又看不懂了?其实意思就是,现在是多少,转换后还是多少。

比如2020年的房贷利率与2019年末的水平保持不变,原来首套房贷是6%,调整之后也是6%。

区别在于,原来的6%,是在贷款基准利率的基础上浮了22%。如今的6%,则是在5年期LPR(最新为4.8%),加上了120个基点(1个基点是0.01%)。

要害之处在于,这个加点数字一旦确定,未来将长期保持不变,120个基点的加点,将会伴随整个还款周期。

显然,2020年之后,新的房贷利率,就不再过问到底上浮20%还是30%,而是在5年期LPR利率的基础上进行加点,只要LPR变化,房贷利率就能随之变化。

可能这样说还是有点懵,那我们简单的给大家算一下:

原来的房贷利率的计算方式是这样的:

以基准利率,上浮20%为例子:

4.9%*(1+20%)=5.88%,其中的4.9%是央行的贷款基准利率,20%是浮动的比例。两者之间的关系是通过“✖️”来链接的。

现在的房贷利率的计算方式是这样的:

LPR+点数,LPR是贷款市场利率报价,目前最新的(12月份发布的)5年期以上的LPR是4.8%,其实我们可以看到4.8%是比4.9%低一点的。

根据新规的转换原则:转换后的房贷实际执行利率要和原来保持一致。

所以我们可以得到这样一个公式:

4.9%*(1+20%)=4.8%+点数,我们可以推导出“点数”等于1.08%(也可以说是108个基点或者是108个BP)。

也就是说,你按照新的房贷利率计算方式转换后的房贷利率是这样的

LPR(4.8%)+1.08%=5.88%,没错,和以前一样,是没有变化的。

以后将如何选择房贷利率?

不过,对于今后要购房的人来说,央行还是给了你一次决定权,选择未来的房贷利率:

A、和银行谈个固定利率

B、LPR加减点数

这个两个选项,其实就是问你们,未来买房,究竟该选择一年调整一次的LPR浮动利率,还是选择一个多年不变的固定利率?

而且注意哟,这个选择,只能选哪一次。嗯,无论你房贷还有1年到期,还是还有30年到期,只能选一次。

那么我们选择哪个比较好呢?

先看看这两种选择的好处:

浮动利率的好处是,只要市场降息,那么房贷利率也会随之下降。

固定利率的好处是,如果未来存在长期的加息预期,那么维持一个低水准的房贷利率就是好事。

看了这,经常关注财经做理财的人,应该就会选择浮动利率了。因为目前全球经济已经进入大宽松时代,利率走低是大势所趋,很多欧美国家已经进入负利率时代,我国的利率相比于几年前已经大幅下行。

要知道,5年前的基准利率高达6.5%以上,如今还不到5%。

想买房的看过来!房贷利率又要变了

总得来说,这次换锚其实对于大部分人来说,中短期是没啥影响的,至于是否提前还贷,还是自己算笔账,一方面自己的长期投资收益能否超过贷款利率,另一方面也算下房贷扣税,能节省多少钱。

而“LPR利率加点模式”其实更大的作用其实在于对楼市定向加息,防止大水流入楼市。因为央行将LPR利率拆解为“1年期LPR”和“5年期LPR”,前者作为实体经济的利率参考基准,后者作为房贷利率的参考基准。这就将楼市利率与实体利率脱钩,地产信贷有了与众不同的调控机制。

换言之,想要单独对楼市进行加息,只需要调整5年期LPR,而不会对实体经济产生成本压力。

同理,如果只想对实体经济降息,同时防止大水流入楼市,那么只需要调整1年期LPR,楼市利率依旧稳定不变。

这个趋势,其实从8月份LPR利率正式登场以来,1年期LPR调整了3次,而5年期LPR仅仅调整了1次就能看出来。

想买房的看过来!房贷利率又要变了

所以呀,房住不炒依旧继续,今后大家买房还是多参考居住属性,削弱一些房地产的金融属性吧。

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