央行新规影响万亿房贷!房贷多了还是少了,怎么抉择?

央行新规影响万亿房贷!房贷多了还是少了,怎么抉择?

房贷变化,直接影响购房者利益与买房决策,进而影响楼市风向。

继8月17日央行首次公布LPR后,时隔4个多月,央行又放大招!如果你有房贷还没还清,那么就可能被影响!

12月28日,央行发布房贷新政,内容有点长,房报君给你划重点。

央行新规影响万亿房贷!房贷多了还是少了,怎么抉择?

1)新政什么内容?

新政主要为商业房贷给出“重新定价”选项,简单来说就是给之前没有施行LPR规则的房贷一个转变的机会!

LPR规则制定以后,有一部分原贷款利率保持不变,但因为贷款期太长了,而国家也要通过降息、加息来影响存量房贷,以实现宏观调控。

2)存量房贷,在2020年利率水平保持不变。

什么是“存量房贷”?

就是没有按照LPR(贷款市场报价利率)来定价的房贷。

2019年10月8日之前发放的住房商业贷款,都是存量房贷,当然,10月8日之后,也有少量没有按照LPR利率定价的房贷,也算是存量房贷。

3)存量浮动利率贷款定价基准转换的原则是什么?

一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

也就是说,央行给了一个新选择:你可以选择保持房贷利率不变,维持30年!

要不要这样选?

房报君不建议这样选。

因为长期利率走低是世界性趋势,未来负利率是必然的,所以最好选择1年重新定价一次。

二是转换后的贷款利率水平由双方协商确定,其中,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

也就是说,短期内存量房源转换后大概率会与原标准保持不变。

三是自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。

4)存量房贷如何从贷款基准利率转换为LPR?

定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

举个例子,同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。

目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

2020年3月30日~12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

5)还有哪些值得关注

一是,除商业性个人住房贷款外,存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。

二是此次政策不涉及公积金贷款利率。

附:政策原文

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