房贷利率新政,改了LPR后,你的月供是多是少?

央行刚刚发布了一则公告,对2020年1月1日之前的存量房贷中以贷款基准利率定价的浮动利率房贷进行更换,换成以LPR为定价基准的房贷,这则消息笔者个人认为是对房奴们是有利的,昨天笔者也写了一篇文章,阅读量有15万,点赞近千,评论有500多,但是评论中大多是认为这是“坑”,认为银行不会做亏本的买卖,这是变着法子在多赚房奴们的钱,或者认为这是银行没有契约精神。

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大体上认为,房贷新政后会增加购房者的成本或者是利息支出,反正从这些评论的留言中可以看出很多人是不信任银行的,这是银行给房奴们挖的坑。

房贷利率新政,改了LPR后,你的月供是多是少?

本文就尝试做一个客观的分析,看看LPR是怎么来的,看事实到底是什么情况,对房奴们的房贷是好是坏。

1、缘起于市场利率化改革

我们绝大多数人对于利率的认知是极其肤浅的,当然了,这个也不怪他们,比较术业有专攻,笔者写过很多关于利率的普及文章,从留言中可以看到,绝大多数人对利率是一脸懵逼的状态,连年利率和月利率、日利率都分不清楚,对等额本息和等额本金是一脸茫然,对一些贷款的分期偿还方式的实际利率更是一脸的无知。所以,对于这样的认知和知识储备要讲清楚利率是比较 困难的事情。笔者还是尝试讲一讲。

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我们如果要贷款的话(房贷只是是我们贷款的一种方式),需要从以银行为主的金融机构获取,那么必然会有成本,这个成本就是利息,而利息和本金的比率就是利率。而银行的资金是受到央行的约束的,央行要调控或者约束银行的资金成本,主要是通过两个工具:降息和降准,这两个词我们经常在财经新闻里面听到的。

降准就是银行存放在央行的钱少了,那么银行拥有了更多的钱可以进行放贷,那么资金供给增多,市场上的资金成本,也就是利率自然会降低的;

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降息就是,央行直接降低“贷款基准利率”,因为以前银行的所有贷款利率都是要以贷款基准利率来定价的,所以贷款基准利率提高(也就是加息),那么市场的利率就会上升,反之,如果贷款基准利率下调(也就是降息),那么市场的利率就会下降。

所以,央行是通过这两个工具来影响商业银行的资金供求和资金成本 ,进而影响社会的实际资金成本。这个就是央行的调控利率的链条:存款/贷款基准利率/存款准备金率——商业银行的资金供求和自己成本——社会实际的资金成本。

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但是基准利率不够市场化,因为是央行直接确定的,央行并没有和社会的资金终端需求有业务关系,他是如果判断市场资金的供求关系呢?这个比如是滞后的,不能够完全体现市场的真实需求,这个应该是很好理解的,套用任正非的一句话:要让听得到炮火的人来做决策。

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2、利率的变革

于是,央行未来解决这个利率市场化的问题,就想了一个方法,用一个商业银行自行决定的贷款利率来替代原来央行自行决定的贷款基准利率,那么这样由商业银行自主决定的利率肯定是更加接近市场利率的,银行商业银行是直接为个人和企业提供资金贷款服务的,他们最了解市场的需求。

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于是,就有了由商业银行共同决定的一个利率,这个利率就是LPR(全称叫做贷款市场利率报价),这是目前由18家商业银行共同决定的,具体来说就是:每个月的20日,这18家商业银行各自提交一个利率给银行同业拆借中心,银行同业拆借中心去除最高的和最低的利率,然后剩下的取算术平均值。于是就有诞生了当月的LPR数值,目前12月20日发布的LPR分别是1年期的4.15%,5年期的4.8%。

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那么这18家银行能够代表真实的贷款市场吗?我们来看下,这18家银行具体是哪18家,中、农、工、建四大国有银行是少不了的,他们是银行的主体,但是也有交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、民生银行等全国性的股份制银行,也有地方性的银行和农村商业银行:西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行;也有外资银行:渣打银行和花旗银行;同时还有互联网银行:微众银行和网商银行。

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单从银行的体量上来看,是包含了当前市场的主体,从性质上来看,也包含了不同类别的商业银行,所以这18家商业银行基本是可以代表贷款市场的,而且采用算术平均的方式,没有一家银行能够单独决定LPR,这个比较能够反应市场的真实情况,况且还是一个月更新一次。

这个时候的贷款利率的传导链条就是:LPR——市场利率;

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那么,央行的作用在哪里?其实LPR是和MLF(中期借贷便利)挂钩的,MLF是央行决定的,每个月都会公布一次,而LPR是MLF再加上一定的点数构成的,商业银行决定点数,而央行决定MLF,所以央行也保留了继续影响LPR的能力。

这个时候的利率传导链条就是:MLF——LPR——市场利率;

所以,从这个时候,大家也知道,这是央行进行的利率改革的进程,并非是商业银行决定的,而且这次利率新政是面向所有的存量以贷款基准利率为定价的商业贷款,并非这是针对个人住房贷款。

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3、对我们的影响如何?

其实目前的5年期的贷款基准利率是4.9%,已经四年没有变化过了,下图是过去12年时间,贷款基准利率的变化情况,上一次变动还是在2015年的10月24日,降低为4.9%,沿用至今,而在2016年之前,我们可以看到,其实基本上每年都有变动的。

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而我们的LPR是在下调的,在2019年8月发布的数据是1年期的是4.31%,此后三次下调,到了2019年11月就把1年期的LPR下调到了4.15%;而5年期的LPR在2019年8月第一次发布的时候是4.85%,但是到了11月份发布的数据就是4.8%,下调了0.05%。

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4、转换后,未来我们的月供是多是少?

原来的房贷利率的计算方式是:基准利率*(1±浮动比例);浮动比例永远不变。

新的房贷利率计算方式是:LPR+点数;点数永远不变。

而新旧的转换当中,是保持不变的,也就是:基准利率*(1±浮动比例)=LPR+点数

其中的点数就是你当前执行的房贷利率和2019年12月份发布的LPR(4.8%)的差值。

打个比方,你原来是上浮20%,那么你的房贷执行利率就是:4.9%*(1+20%)=5.88%

那么点数就是:5.88%-4.8%=1.08%

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你未来的房贷利率就是这样的:LPR+1.08%,刚开始转换的时候,LPR就是2019年12月房数值,也就是4.8%,以后就看你的重新计算的周期了,这个周期最小是12个月,如果是选择12个月重新计算一次,那么一年后,你的房贷利率就是最新的LPR再加上1.08%,最后的结果就是你的房贷执行利率。

当然了,如果你认为改为浮动利率有风险,那么也给了你一次机会:改为固定利率,如果未来利率大涨,你就赚了,如果未来利率跌了,你就认亏吧。

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5、利率未来是跌是涨?

利率和什么有关系?第一是和社会的投资回报有关系,也就是经济增速高,社会上投资回报高,那么自然原因支付更高的利率来投资扩产了,反之就是要降低利率了,想想中国的经济增速和以前是什么变化?你明白 了吗?

第二,利率和M2的关系,下图是过去20年,M2的同比增长率,看看这个趋势就知道了,未来M2是什么情况,M2都已经从增速百分之二十多,降低百分之十几,再降低到目前的8%,这是多大的降幅啊?

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那些还在鼓吹通货膨胀的人,是不是应该多吃点六个核桃?你还用担心通货膨胀吗?

第三、目前的国家上主要的经济大国都是在降息,你觉得我们会加息吗?

第四、目前上世界上的发达国家,有哪个国家是有大通货膨胀的?哪个国家不是利率都低到接近于零了,甚至有些的基准利率都为负数了,中国的经济发展阶段是摸到发达国家的门槛了,再过十年就是到了初步发达国家的经济水平了,利率能高得了?

最后,留给你们自己做决定吧。

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