谢逸枫:广州城中城垃圾房旁边万科三元里中心不值得投资不宜办公

文/谢逸枫

“广州的万科三元里中心是否值得投资,是否合适办公?你怎么看”,这是今天中午一家企业的老板咨询我的。我的建议是不要去考虑,没啥值得投资价值的,也不合适办公,会掉身价的。除非把城中村炸了重建,配上大高大的配套,美花周围的环境,重新招好的物管人员,否则我是不建议去购买或租的。

谢逸枫:广州城中城垃圾房旁边万科三元里中心不值得投资不宜办公

地处广州城中村,前面是机场路,有一个公交车站,右边是一排垃圾房、菜市场,左边是电车站,后面是一排排破旧的集体房,对面就是一中医院,周围没什么高端的商业、市政配套的万科三元里中心,真的不值得投资、不宜办公。不信,可以到这里来参观一下,看讲的是不是客观、真实。

值得注意的是万科三元里中心项目,原名叫中央海航酒店广场,在原址广州中央酒店上兴建,是海航集团的一个项目。2009年一期正式施工,2017年完工。2018年11月6日,海航集团以10.35亿元出售给万科。2019年万科把中央海航酒店广场,也叫广州海航大厦更名为广州万科三元里中心。

广州万科三元里中心位于广州机场路33号,为中央海航酒店广场,占地面积2.3万平,总建面17.7万平,近150米的高度。项目涵盖了甲级写字楼、五星级酒店、顶层总裁公寓和2万平商业配套。分两期建设,一期为甲级写字楼,地上35层、地下3层。二期为万豪酒店和配套商业组成的城市综合体,地上20层、地下4层。

原名中央海航酒店广场,也叫广州海航大厦曾因工地塌陷死过一个工人。据南方日报报道,2012年11月29日工地发生塌陷,1名工人被埋死亡。2012年11月29日上午8时许,广州白云区三元里机场路西侧的海航华南总部大厦在建工地发生一起路面塌陷事故,1名施工人员被埋,经过消防员约4个小时的抢救,被埋人员基本确定死亡。

一个写字楼是否值得投资或者办公,最关键的因素就是地段+配套+环境+物管服务。如果四个都是不及格,难言讲什么投资回报,或者说合适办公的场所。因为具有投资价值与合适办公的写字楼,必须是市中心CBD,或区中心CBD,有高端的配套,美丽的环境,一流的服务。

试想在一个非中心+无高大上的配套+糟糕的环境+低品质的物业管理的写字楼投资或办公,谈什么回报率,还谈什么公司的形象、品牌、口碑、老板的实力。尤其是对于租的公司来讲,肯定是大大的打了折扣,来谈合约的客户想毕没什么心情谈了。

其一是城中村一边缘位置的项目。万科三元里中心既不是广州市的中心,白云区的中心,也不是三元里的中心,仅仅是城中村旁边靠近机场路的一个非中心区域。地段上讲,属于非中心的地段。

其二是缺乏高大上的配套。万科三元里中心自身开了一个便利店、一个城市银行外,周围真的是没有什么高大上的市政、商业、办公配套。对面有一个中医院,还有一个中医药大学,附近就是一个电车站,离地铁远。旁边就是一个菜市场,麦当老,还有就是一个社区小超市。

其三是城中村的环境你懂得的。万科三元里中心除门前有一个小广场、小水池外,真的没有什么好讲的。附近的环境,真的不敢维恭,想想前面是机场路,有一个公交车站,右边是一排垃圾房、菜市场,左边是电车站,后面是一排排破旧的集体房等,你还能讲什么环境优美等词吗?

其四是非商圈中心且辐射力难。如果是投资,则可以放弃这样的想法的。即没有租金的支撑,也没有高端企业的占台,更不是什么商圈中心,或者说是辐射力非常有限。万科三元里中心离广州火车站商圈、三元里商圈以及白云新城CBD还远,不在商圈、CBD内。

其五是低品质的物业管理服务。今天傍晚有一个朋友带儿子去万科三元里中心的一层大厅玩,因进入围带内看金鱼,被自称为万物的管理人员当着小孩子的面怒斥说:“以后不允许到这里玩,这里不是你们来的地方。”万科这么大的企业,物业服务这么差,真是低品质,缺乏人情味的服务,真的差。

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