突发!存量房贷全部重新定价!贷款买房的人必须关注

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突发!存量房贷全部重新定价!贷款买房的人必须关注

昨天上午,央行突然发布重要公告!

在2020年,过去所有存量贷款的定价基准,全部都要从以前的基准利率转换成现在的LPR。

突发!存量房贷全部重新定价!贷款买房的人必须关注

这个公告足以影响到千家万户,因为只要你在过去贷款买了房,那么都在这次贷款政策“历史性调整”的范围之内。

过去的贷款利率都是以基准利率和浮动比例来确定的。

比如今年的政策一般是:

首套房 = 基准利率上浮10-15%

二套房 = 基准利率上浮15-25%

如果你的房子是在2017年之前买的,那么你可能还在享受85折的利率;如果你的房子是在2011年之前买的,那么你可能还在享受7折的利率。

而从明年3月开始,过去所有的以基准利率和浮动比例为定价方式的商业住房贷款,全都要改成以LPR加点的方式来重新定价。

关于什么是LPR加点,早在今年8月我们就进行过详细的解读。

如果不清楚什么是LPR,可以先参考一下我们在8月发布的政策解读文章《全面解读!房贷新规对买房到底有什么影响?》

那个时候,大部分人都在关注LPR对新购房的影响,但也有很多人在问,已经买过房的业主,过去的贷款利率怎么办?

今天央行的公告就是对这个问题的回答。

这次的政策并不是针对新增的贷款,而是针对过去买房的所有存量贷款。

现在我就带着大家对央行的新政策进行详细的解读,看看央行的新政策将会怎样影响你的钱袋子。

央行公告要点解读

1.转换时间是多久?

从2020年3月1日开始,原则上至8月31日截止。

2.转换的对象是哪些?

转换的对象是“存量浮动利率贷款”。

所谓存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。

也就是说,只要是在明年1月1日之前贷款买房的,以基准利率定价的商业房贷,都在调整的范围之内。

但公积金贷款不受影响。

而自明年1月1日起,所有的新增贷款合同都以LPR加点的形式确定利率,基准利率将彻底退出房贷的历史舞台。

3.如何在银行转换?

公告中明确表示:

“金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变。”

“商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。”

从以上内容我们可以看出几个要点:

第一,对于利率转换,银行和客户之间是可以协商的;

第二,在LPR上的加点,是可以为负的,并且加点一旦确定就不可更改;

第三,转换之后的利率水平与今年12月实际的利率水平保持不变,只是计算方式由过去的“基准利率*浮动比例”变成了“LPR+加点”。

举个例子:

比如你是今年1月贷款买的首套房,执行的贷款利率为“基准利率上浮10%”,也就是说到今年12月,你的实际利率水平为:

4.9% * (1+10%) = 5.39%

而今年12月发布的LPR是4.8%。

所以LPR的加点数值为:

5.39% - 4.8% = 0.59%

也就是说,从明年开始,你的房贷利率就变成了“LPR + 59个基点”。

从此以后,不管LPR上升还是下降,你的房贷利率都将是“LPR + 59个基点”。

利率随着LPR的变化而变化。

相应的,如果你目前的房贷还执行的是7折利率,那么你的实际利率水平就是:

4.9% * (1-30%) = 3.43%

而你在以后的LPR加点数值为:

3.43% - 4.8% = -1.37%

也就是说,从明年开始,你的房贷利率就变成了“LPR - 137个基点”。

看到这里,你也许会问,既然公告明确表示了利率水平保持不变,那我跟银行还有什么可协商的?在这里,你需要和银行协商的并不是利率多少,也不是LPR的加点数值,而是LPR的重新定价周期和重新定价日。

虽然未来你的贷款利率是随着LPR的变化而变化的,但你可以选择是一年一调,两年一调,三年一调…… 甚至是整个贷款周期里都不作调整。

这个周期最短为一年,最长可以永远不调,就相当于把浮动利率变成了固定利率。调整的周期一旦和银行协商确定,也将不可更改。

4.转换之后,月供到底是多了还是少了?

刚才讲到,转换后的利率其实与当前的实际执行利率并没有发生变化,只是计算的方式不同而已。

但是当LPR发生变化的时候,“LPR+加点”的计算方式与过去“基准利率*浮动比例”的计算方式相比,所得到的结果还是有所有不同。

如果当前你的利率是上浮的,那么当LPR下降的时候你是吃亏的,当LPR上升的时候你就赚了。

比如刚才的例子,你的实际利率是基准利率上浮10%,也即5.39%,转换后的计算方式是“LPR + 59个基点”。

如果基准利率下降10%,你的利率将变成4.85%;而如果LPR下降10%,你的利率将变成4.91%。你比过去吃亏了。

如果基准利率上升10%,你的利率将变成5.93%;

而如果LPR上升10%,你的利率将变成5.87%。你比过去赚到了。

当然,如果你当前的利率是打了折的,那就正好反过来。LPR上升的时候你吃亏,下降的时候你就赚了。

在当前国际国内经济环境下,LPR下降是大概率事件,因此利率转换之后对过去利率打折的贷款人更加有利。

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5.关于LPR重新定价,我应该选择短周期还是长周期?

中国经济跃升至全球第二之后,再要想保持过去那种高速增长无疑是非常困难的。中低速的平稳增长将成为新常态。

因此利率水平也将长期保持在相对较低的水平。并且刚才也提到,LPR下降是大概率事件。

因此如果选择长定价周期甚至是固定利率,就相当于把利率固定在了相对较高的位置。

所以,我的建议是把LPR的重新定价周期定为最短的一年。这样,每年都可以随着LPR的下降而降低贷款利率。

以上就是我对这次央行公告的解读。

如果对公告中的内容还有不明白的地方,欢迎大家在文章后留言提问,或者加微信yzlf023进购房群提问。我将为大家详细作答。以下为公告原文:

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