房贷利率突变!统一重新定价!对购房有哪些影响?

房贷利率突变!统一重新定价!对购房有哪些影响?

12月28日上午,央行通过官网公布了“存量房贷”的利率政策——2020年3月1日起,所有存量房贷利率要“重新定价”,转换为“LPR+加点”形成(加点可为负值)!

房贷利率突变!统一重新定价!对购房有哪些影响?

众所周知,今年8月份央行就发布了改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告,不过规定的是自2019年10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率,而此前的房贷利率不受影响,仍按原合同约定执行(想了解详情,可点击阅读:

解读房贷利率新政:挂钩LPR,购房成本到底是升还是降?

)。

而本次,为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,存量浮动利率贷款的定价基准也要转换为LPR。对于买过房的人来说,很多人想弄明白的是:这一改变到底赚了还是亏了?还是变化影响不大?

先来看官方的解答:

房贷利率突变!统一重新定价!对购房有哪些影响?

房贷利率突变!统一重新定价!对购房有哪些影响?

下面,二师兄通俗的解读一下,仅供参考:

1、存量房贷

央行所说的存量房贷,是指2020年1月1日之前商业银行发放的所有房贷,不包括公积金贷款。

2、定价机制

从2020年1月1日起,所有银行发放房贷,不能再按照以前的贷款基准利率来定价,也就是目前4.9%的利率来作为基准上下浮决定,而是要全部按照新的定价机制,也就是LPR作为基准再加点(上下浮)来定价。

3、定价周期

我们以前存量房贷的重定价周期都是1年,以后至少也是1年,以前重定价日都是每年的1月1日,以后可以自行商量。

4、两种利率选择

借款人和银行可以协商将定价基准转换为LPR,或者转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换后永远也不能再改了。

LPR就是以后至少每年都会调整一次,而固定利率是你贷款30的话就是30年不变。

5、具体是怎么转换的呢?

① 2020年3月1日起,存量房贷可以选择转成LPR加点模式,或者固定利率。

② 如果选择LPR加点利率,定价方式是:利率=LPR+加点。加点是多少?这不是你和银行商量的,而是用你现在的房贷利率计算出来的。

央妈规定,转化后的利率水平等于原合同最近的执行利率水平,即用现在的利率减去2019年12月相应期限LPR,就是加点的数值。

有点复杂?好,我们用一道应用题来举例:

已知:小明的商业性个人住房贷款,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

求:转换之后的LPR加点是多少?

解:5.39%-4.8%=0.59%,加点幅度应为0.59个百分点。

此后,小明的贷款利率=LPR+0.59%。

这个加点幅度在房贷存续期间都保持不变。

③ 可以选择利率随LPR浮动进行调整,调整周期最短一年。

也就是说,如果小明的商贷原合同期限20年,剩余期限为8年,在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期为1年,重定价日为每年1月1日。

那么,2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%,和现在没有区别。

在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

④ 如果选择转换为固定利率,转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。但是!只有一次转换机会。

也就是说,你的房贷利率再也不会变了。

6、何时转换?央行发布,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,转换原则上应于2020年8月31日前完成。银行将利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知老的贷款客户,协商约定定价基准转换具体事项,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

7、如何抉择?

选择转换成LPR是相对较好的方式,这样的话以后降息,都可以享受到红利,LPR是每月公布一次,调整的频次要比基准利率高,所以更能反映市场变化,维护贷款人的利益。

8、对楼市意味着什么?

首先,这次调整之后,房贷利率终于彻底和实体经济脱钩了。

这次变革,是利率市场化的重大变革。从此,“存贷款基准利率*(1+上浮百分比)”的利率定价模式基本退出江湖,取而代之的,是“LPR+加点”。

和以前的基准利率模式相比,LPR模式有什么根本区别呢?

众所周知,LPR利率包含两个指标:“1年期LPR”和“5年期LPR”。1年期LPR主要作为实体经济的利率参考基准,5年期LPR则是房贷利率的参考基准。

从此,即使对实体经济大幅度降息,大水也不会直接流入楼市,更利于把两者分开来“精准调控”了。这种定向调控,才是房贷利率最大的杀手锏。

其次,在“房住不炒”和“三稳”的大背景下,接下来,实体经济的融资利率会大幅度下降,房贷利率虽然降不了太多,但是很有可能小幅下降。

回顾一下,就会发现,LPR每月都有一次调整的机会。今年以来,1年期LPR下调了2次,5年期LPR都在按兵不动,但最终,在今年11月,5年期LPR终于也“耐不住寂寞”,跟随下调了……

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