在北京,100平二手房跌了31万,是低点了吗?明年楼市会如何?

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在北京,100平二手房跌了31万,是低点了吗?明年楼市会如何?

文/星空下的小白菜

一转眼2019年马上就要结束了,这应该是小白菜今年的最后一篇文章。所以今天我们就来简单的总结一下2019年的中国楼市。

2019年对于中国楼市来讲非常特别。

过去的一年里,我们既看到了人性中追涨杀跌、飞蛾扑火的贪婪;也看到了一夜入冬,无人问津的萧条。

有的城市房价持续上扬,势不可挡;有的城市却降价百万卖不动、5万全款买一套。

地产大佬们也是各种各样,有的卖卖卖,有的买买买。

总之,这一年的楼市让普通人越来越看不懂。

还记得年初的小阳春吗?那时候多少人跑出来“预测”今年楼市会回暖、调控会松绑?然而,事实却是正好相反!

我们先来看看官方数据,从国家统计局公布的70个大中城市房价指数同比月度变化规律来看,整体上全国房价的平均同比增速水平在2019年稳步下降,截至11月同比涨幅已由历史高点降至8%。由此可见全国房价整体趋稳基本是这一年的主题。

01 房政策篇——房住不炒

2019年,中央对于楼市的定调有三个阶段:

1.3月份两会表态“防止房市大起大落”;

2.7月底政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”;

3.12月份新华社重申“坚持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

但这三个阶段都体现了一个中心思想——房住不炒。

地方调控也历经三阶段变化:

1.1-4月份,多城调降人才落户门槛,呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策;

2.5-7月份,地方调控关注房价红线,苏州、西安等市相继升级调控;

3.8月份以来,人才新政不断发力,“四限”调控局部放松。

综合来看,中央坚持“紧”,部分地方则偏向“松”。今年像是河南开封、湖南衡阳、江苏的张家港,都出现了松绑政策一日游的情况。这也就说明了,地方一直在试图尝试松绑,但是也不得不向总体政策环境低头。

02 房价篇——稳中有很多变化

一线城市也不再稳涨不跌

2019年,一线城市失去了往日的荣光。单就二手房来说,据贝壳研究院的数据显示,近一年来,在一线城市中,北京、上海、广州的二手房挂牌均价全部都在下滑,只有深圳一路坚挺的往上跑。

北京,2018年11月的二手房挂牌均价为6.48万元/平,到了2019年11月,二手房挂牌均价为6.16万元/平,跌幅约为4.80%。也就是说,一套100平的房子,总价大概能少31万元。

上海和广州的情况也差不多。近一年来,上海二手房挂牌均价下跌约2.93%,而广州跌幅则达到了15.65%。

深圳,2018年11月的二手房挂牌均价为6.13万元/平,2019年11月为6.23万元/平,涨幅约为1.59%。一套100平的房子,总价大概多出了9.8万元。

如今,连北京业主们的腰杆子都不得不低头放软了,与2017年4月最高点相比,2019年11月北京房价约下跌了18.5%。可见楼市的变化。

二三四线城市情况复杂

相比于一线城市的整体趋稳,今年二三四线城市波动较大,部分城市稳中有降。

像是青岛、济南、中山、淄博、肇庆等少部分二三四线城市,近一年房价降幅大于9%。重庆、天津、武汉、石家庄、福州、郑州等城市,近一年房价稳中略降。

而据纬房指数监测显示,苏州、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁、洛阳等城市近一年二手房价涨幅在12%以上。

03 抢人篇——逐步升级的战争

进入2019年,一场由二线城市率先发起,持续两年多的“抢人大战”再度升级。

自年初至今,全国已有超过150城发布了各种人才政策,与2018年同期相比,数量上涨超过40%。送房、送钱、送户口、送补贴,为了吸引人才,每个城市什么招都能用上,昔日高高在上的一二线城市,全部都放下了身段。

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短期看金融,中期看供需,长期看人口,已经成为楼市中的“口头禅”。所以,与其说这些城市争抢的是人口,倒不如说是存量的“青年购房者”。

而明年,抢人大战必定会进一步升级:

12月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,其中提到很核心的一点是再一次明确了落户门槛的降低,按照城区人口的不同,从三个层面维度确定了不同城市所对应的不同落户政策

1.全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制

2.全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件

3.完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策,精简积分项目,确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例

这意味着,城市人口新一轮洗牌,将正式开启。

04 融资篇——房企们太难了!

2019年初,房企融资延续了去年底的回暖态势,出现一波小阳春,但是从二季度开始又迎来了新一轮更加严峻的融资调控。

5月17日,银保监会发布了23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,开启了2019年房地产融资调控。

7、8月份连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈,同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。

7月12日,发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;

多家银行于2019年8月29日收到窗口指导,自即日起收紧房地产开发贷额度,原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。

总之,今年的房企想融点资金是太难了。不少企业都出现了资金链困难的现象。大型房企可以利用出售项目、减少投资、加快现金回笼力度等方法实现现金的回流,暂时“冬眠”以维持资金链的稳定,而部分中小房企则不看重负破产倒闭,截至2019年12月20日,房地产企业的破产数量已经达513家,已经超过2018年全年的458家破产数量。

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05 结语:2020楼市怎么走

首先,小白菜肯定,房地产作为中国经济的压舱石、稳定锚,“稳”字大概率也将成为贯穿2020年楼市始终的关键词。

货币政策结构性宽松可期:预计2020年的货币政策将松紧适度,避免大水漫灌,但结构性宽松可期。说不定过几天就会降准。房地产的融资环境多少会有所改善。

房贷利率或有所下调:在LPR利率中枢下移的作用下,2020年房贷利率大概率稳中有降,以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。

人才政策持续发力:预计2020年人才新政将继续发力,更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛,逐步放开人才购房限制性措施,限购、限价、限售、限签等“四限”调控或局部放松。

但是总体看,本轮调控政策很难发生实质性转向,房地产整体政策环境将持续偏紧,未来一定还是进一步落实房地产长效管理机制。

小白菜觉得未来经济摆脱房地产的捆绑是调控的目的,也是好事。谁也不希望,自己的人生被房子困住不是吗?

最后,希望大家在2020年能有好运。

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