突发政策!2020年3月开始,所有人“房贷”重新定价

刚刚,央行公布“存量房贷”利率政策。

突发政策!2020年3月开始,所有人“房贷”重新定价

从明年3月1日开始,存量浮动利率贷款的定价基准,开始转换为LPR!

存量房利率,就是没有按照“LPR+基点”来定的房贷利率。

要知道,LPR定房贷利率从今年10月起才开始执行,之前的房贷利率都属于存量房利率。

这次新政的发布,涉及近30万亿的房贷利率,影响极其广大,很多人十分关心。

我为大家整理了几个重点:

1、2019年10月8日后签署的,已经按照LPR定价的房贷,不受本次影响

2、没有按照“LPR+基点”执行的房贷利率,明年3月起开始变化

2020年3月1日起,原先按照“基准利率+上下浮动”方式执行的房贷,转换为“LPR+基点”执行。原则上2020年8月31日前完成。

3、2019年房贷利率是多少,2020年还是多少

央行公告说,从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。

2020年的“商业性个人住房存量贷款”保持利率不变!2019年是什么利率,2020年还是什么利率!

公告中还说道,“之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”

从2021年开始,房贷利率就可能出现变化了,变化时候参照“利率重定价日”最近的一次LPR+基点。

4、基点可以为负数

很多人买房的利率是按照基准利率打折执行,现要求2020年保持不变,就意味着“LPR+基点”,这个基点可以为负数。

比如,基准利率85折,相当于LPR-63个基点

基准利率7折,相当于LPR-137个基点

4、房贷利率利率1年1变,不能半年或者1月1变

借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为1年。

5、商业房贷可以选择固定利率,30年不变,但不建议

今天,央行公告说——“如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。”

也就是说,可以选择房贷利率30年不变,但是,利率长期走低是世界性趋势,中国的利率,大概率是长期走低的,所以最好选择1年重新定价一次。

市场影响几何

中原地产首席分析师张大伟——

从短期看,有利于存量贷款的购房者,相当于降息,因为LPR短期降低是趋势,特别是在2020年,降息是趋势。

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12月20日,利率没有变化,11月20日5年期的LPR历史首次降低,如果把这视同基准利率,可以说(2015年10月24日起人行公布的银贷款5年以上基准利率4.9%)这是4年来,房贷基准利率的首次降息!

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第一、降息周期已经打开:

目前,LPR已经成为新发放贷款的定价基准。

对于房地产市场来说,影响最大的政策是利率政策,而一年期LPR主要是企业贷款成本,5年期LPR基本代表了房贷利率的走势,5年期LPR的降低,代表了房贷利率的下调也将成为趋势。

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2019年11月5年期的LPR下调,对于购房者而已,只是开始,100万贷款30年,平均月供减少30元,30年合计减少月供10890元。

这只是开始,从猪肉价格逐渐平稳看,未来几个月LPR还将明显下调。

第二:如何计算:

10月8日之后的购房者已经执行LPR定价的不会变了!

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过去5年前贷款基准利率是4.9,大部分购房者都是85%折(7折基本是2011年前购房者)执行的。

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简单来说,对于2011年前的存量贷款购房者基本都是LPR减去137个基点,而之后2011-2017年的大部分购房者是将去63个基点。

当然,最近2年的购房者很可能是要+基点。短期看,这一政策转变对于购房者基本没有影响。将来没有基准利率。

第三:房地产市场政策也开始出现宽松苗头

最近楼市的政策已经出现了宽松趋势:部分城市房地产政策:

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从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策,其中央行继续明确不短期刺激房地产,深圳调整了普通住宅标准,另外部分城市的公积金政策有所宽松。

LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低,降低资金成本,并不是为了刺激楼市,所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60个基点。

因为一般5年以上贷款大部分是房贷,所以降息出现5年期降低,对于房贷影响巨大。因为LPR的报价是月度,后续继续降息可以期待。

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但全社会的资金成本降低下,房贷利率上行的可能性就不存在了,而且针对优质区域、优质贷款者,不排除后续房贷利率的继续轻微下调。

整体看,全社会贷款成本都有有所降低,这种情况下,房地产相对贷款成本上行可能性不大,但因为各种政策约束,预计下调的空间也有限,保持平稳将是主流

目前各地房贷额度基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率。

第四:2019年楼市销售额有望超过16万亿!

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2019年再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录已成定局!年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。

第五:后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。

如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准,首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。

从房住不炒看,针对首套房利率有所降低符合调控的方向。

第六:整体看,房地产调控政策避免房贷过量,引导资金进入实体经济!

关注房地产行业资金链风险成为政策的主要内容2019年是房地产政策最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来,密集提及,累计看,中央各部位在2019年来累计已经发布过25次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。

从中央到银保监会,密集加强对房地产金融的风险把控。

第七:LPR的降低,对于房地产市场肯定是利好消息,而且从趋势看,这一次的降低只是开始,后续几次有继续降低的趋势。

对于购房者来说,刚需购房者,针对当下的优质房源,可以考虑购买,特别是大部分城市已经限制房价。

第八:整体看,预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。

房住不炒下,市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了,未来判断市场主要看5年期的利率什么时候再次降低,大家准备迎接降准!

附:

中国人民银行公告〔2019〕第30号

为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告如下:

一、本公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

二、自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

四、金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

五、如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

六、金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户,协商约定定价基准转换具体事项,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

七、中国人民银行分支机构应加强对地方法人金融机构的指导,确保地方法人金融机构按照统一部署,妥善做好存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

对此,你怎么看?

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