房贷利率转换为LPR谁受益、谁吃亏?两张图表看明白

2019年的最后一个周末,依然并不平静。12月28日早上,中国人民银行发布公告〔2019〕第30号,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率,原则上应于2020年8月31日前完成。

01 看不明白?房贷利率转换为LPR谁受益、谁吃亏?两张图表看明白

公告发布后,犹如一颗重磅炸弹,一石激起千层浪,每个人都议论纷纷,毕竟房贷涉及到千家万户每个人的切身利益。不到一天时间,各路“砖家”就立刻纷纷出来解读,速度之快令小编作为一名银行人都自叹弗如,然而,敢问各路大侠都真看明白了吗?估计云里雾里的,很多人看了都被绕得更加糊涂了。

那么房贷利率“重新定价”后,对以前利率打折的和上浮的到底会产生什么影响?小编首先明确地告诉你真正的答案:“在当前利率下行的大趋势下,对原来有折扣的人来说,新规是个利好,可以更多减轻房贷负担;但对于原来没折扣或者支付1倍以上利率的人来说,那就意味着降息环境下,自己利率下降的幅度没有老规则那么多,相比老规则要支付更多的成本”。

为什么这么说呢?摒弃那些复杂的专业分析,小编直接给你上两张图,就一目了然了。

02 第一张图房贷利率转换为LPR谁受益、谁吃亏?两张图表看明白

【图表解释】:

上图是小编直接以目前的基准利率为准,为执行不同折扣利率的贷款,折算成一个固定的加减点,你只需对号入座,就可以知道自己LPR利率的加减点幅度。也就是说,以前你是几折,以后就对应这个加点,你的利率就是LPR+加点值。

举个例子,假设我是7折利率,我支付的实际利率是4.9%*0.7=3.43%。这个利率比当前LPR的长期利率4.8%,要低1.37%。那就把这1.37%固定下来,以后我的房贷利率,就都是LPR利率再减1.37%,LPR利率改变的时候,按照1.37%这个固定的下浮点数跟随LPR浮动,不再计算折扣。

03 第二张图房贷利率转换为LPR谁受益、谁吃亏?两张图表看明白

【图表解释】:

上图是小编做的一个模拟测算表,大家可以对标入座自己的贷款,看得更清楚。当前的LPR利率是4.8%,我们假设两种情况,一种是利率下行到3.8%,另一种是利率上行到5.8%。从表里可以看到原规则和新规则下,不同利率折扣会支付的实际房贷利率变化情况,红字代表利息更低对我们更有利。从表中我们可以看出一个秘密和玄机:

一是当LPR利率下行时。对旧政策原来有折扣的贷款来说,LPR利率确实是同步下降的,并且折扣越大,下降幅度越大。相反,对旧政策利率上浮的贷款来说,LPR利率反而是上升的,并且随着上浮比例越大,实际利率上升幅度越多。

二是当LPR利率上行时。结果则正好相反,对于原先就支付高倍利率的人来说,LPR加点则呈递减趋势,尤其是对旧政策上浮超过15%的来说,按新政策实际执行利率不升反降了。

讲到这,有些人很可能欢呼雀跃了,说照这么算,如果LPR利率上升,对近两年利率上浮15-30%的那不沾光了?理论上是,但是!因为依全球目前的宏观环境和国内的经济情况,尤其在欧洲和日本等甚至负利率时代情况下,未来相当长一段时间内,利率一直会处于降息周期中,因此,对利率上浮的贷款来说,相当长时间,你会因此承受新规则的不利影响。

综 述房贷利率转换为LPR谁受益、谁吃亏?两张图表看明白

总之,这次存量贷款利率转换为LPR政策,在当前利率下行的大背景下,对原来有折扣的人来说是个利好,可以更多减轻房贷负担,而这部分人通常是早期购房、购买首套房的人。而相反,对于原来没折扣或者支付1倍以上利率的人来说,则是利空,因为LPR政策利率下降的幅度没有老规则那么多,相比老规则要支付更多的成本,而这部分人通常也都是买二套房、多套房的人。这一微妙政策的核心逻辑,正精准体现了国家“房住不炒”的调控思路,而这也正是央行此次利率转换政策的高明之处。

房贷利率转换为LPR谁受益、谁吃亏?两张图表看明白

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