房贷利率又要变了,这一次和每个购房者都有关

房贷利率又要变了,这一次和每个购房者都有关

2019年12月28日,央行公布了新政,规范存量浮动利率贷款转换工作。

房贷利率又要变了,这一次和每个购房者都有关

这个公告直接影响到中国数亿已办按揭贷款的购房者,说它是今年影响面最广的楼市信贷政策,一点都不为过。

文件不长,但写的比较复杂,我花些时间给大家解读下。

01

之所以会有这个新政,是因为自从2019年10月8日以来,不少新办理的贷款都是按照LPR利率来定价的。想了解背景的朋友可以读一下我们这篇文章《重磅!房贷利率正式“换锚”,这个城市依然是全国最低!未来房价会怎么走?》。

那这样市场上就同时存在了两种贷款,一种是之前已经办下来的,按照基准利率定价的存量贷款,另一种是按照LPR利率定价的新贷款。

大家都知道,最近几个月LPR利率一直在降,而且看趋势还要继续降,而基准利率始终没有降过,所以按照LPR利率定价的新贷款是非常划算的。

这样在贷款市场,就出现了贷款利率双轨制,对存量贷款非常不公平。

所以新政的目的就是要把基准利率定价的存量贷款都转换成LPR利率定价的新贷款。

和我们直接相关的,是所有的存量房贷利率也要跟着变。

从2020年3月1日到8月31日,银行会陆陆续续联系到存量房贷的客户,完成转换事宜。

从2020年9月1日开始,中国贷款市场只有LPR利率定价的贷款。

这对购房者来说,是利好!

因为LPR利率是市场定价,每个月20日的9点30分,大银行们会给出最新的LPR利率报价。

而中国正处在新一轮的货币宽松周期,反应更快的LPR利率定价体系,可以更快地把降息的好处传递到楼市。

02

那接着来看如何转换存量房贷,这是最重要的部分。

公告写的有点绕,不过大家只要重点把握一个关键词,就是加点。

以前的房贷是用基准利率为基础,加上利率浮动。各位最关心的是银行能多给点利率下浮或者少弄点上浮。

以后的房贷是用LPR利率为基础,与加点合计。那大家一定是希望,银行加点越少越好。注意这里的加点可以是负的,比如上海现在的首房首贷利率4.6%,加点是负0.3,爽得不得了。

这次公告里存量房贷转换时的加点计算方法,是重中之重。关键是下面这句,值得反复读好多遍。

商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。

比如你2014年在上海买房,当时首房首贷是基准利率打85折的。

那么现在的房贷利率就是:

4.165%=4.9%*0.85

而2019年12月发布的5年期以上的LPR是4.8%。

那你未来的加点就是4.165%-4.8%=-0.635%

根据央行公告:

从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。

之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

那从2020年4月1日到2020年12月31日,你还房贷所执行的利率,其实还是原来的老利率,按照4.165%(4.8%-0.635%)来执行。

从2021年1月1日开始,第一个重定价日开启,你的还贷利率开始市场定价灵活变动了,按照LPR利率和加点来执行。

如果LPR从现在的4.8%再降25个基点到4.55%,那2021年开始你的利率就是3.915%(4.55%-0.635%)。

其实本质上央行做了两件事:

1、维护了的存量利益,受益者是之前已经按揭购房的朋友们。央行把存量房贷的利率上下浮转变成了新房贷的LPR加点。

原来有利率折扣的,转换后的加点是负值,实质上继续享受利率折扣,利率上浮的,转换后的加点还是会把成本加上去。

2、2020年是房贷利率新老划断的一年。

所有存量房贷在2020年的还款利率是锁死在2019年当前水平的,与2020年LPR利率降多少无关。这也给按揭银行一些缓冲,不让房贷利率过快下降。

这样做相当于银行和购房者各让一步,不得不佩服央行领导的老成谋国。

03

除了存量贷款利率转换外,我更看好的是明年起的LPR利率的下降趋势。

不知道各位有没有想过,为什么央行花那么大力气,用LPR利率来替代基准利率。

要知道现在把那么多基准利率贷款转换成LPR利率,是影响到商业银行存量利益的。

而央行的党委书记以及6位副行长里的3位分别来自于建行、工行、交行,很有壮士断腕的味道。之所以下那么大的决心,是因为贷款用基准利率定价,已经成货币宽松的最大障碍,贷款利率市场化就是央行2020年金融改革的重点。

2018年以来,我们能感受到是余额宝和银行理财利率下降的很快,从以前的4%+,降到了2-3%。但是房贷利率下降不多,大家还是吃亏了。

之所以出现这样的情况,是因为央行货币宽松只是作用到了银行间市场。这个市场和大家买的理财直接关联,这里的利率自由定价,所以理财利率会下降。

不过,人民群众贷款的利率大部分锁死在基准利率上,房贷依然很贵。

所以央行放弃了基准利率,采用了LPR利率。这个LPR是大银行在银行间市场的平均利率报价。而各银行在LPR上加点变成房贷利率。整个流程可以参考下图里的红圈处。

房贷利率又要变了,这一次和每个购房者都有关

贷款利率市场化之后,货币宽松可以直接作用到个人的房贷、信用卡、信用贷、抵押经营贷款、抵押消费贷款。

而根据趋势,现在很明显是降息区间,资金面越来越好。

所以这一次存量贷款利率转换,从根本上把全部贷款改变成LPR利率定价,有助于央行大刀阔斧的改革,让购房者直接享受到货币宽松,不仅是购房者的短期利好,对未来数年也是利好。

04

最后是给大家的一些建议:

1、千万千万别选固定利率。

这次的存量房贷利率转换除了选LPR利率+加点外,还可以选择固定利率。

未来几年降息概率很大,选固定利率你就吃亏了。而且转换选择只有一次机会,选错了改不回来。

2、利率转换早办晚办都一样。

这次央行的公告写的很细,锁定了各位的2020年房贷利率,也锁定了加点数值。我知道有些人会想往后拖利率转换,来获得更优惠的加点。

他们的逻辑是因为加点是原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,如果2020年央行降低基准利率,那就可以拿到更少的加点,以后的贷款利率更低。

但其实做过几次按揭的朋友都知道,银行的贷款利率不是跟着基准利率马上下降的,最快也要一年一次调整的。2020年即便有降低基准利率,也要2021年才能生效,而这次利率转换在2020年8月就完成了,你等不到那一天。

所以当银行联系你做贷款利率转换,你要做的是,看清银行加点有没有算错,如果没有少算你原来的折扣,也没有多增加你的利率上浮,那就办了吧。

3、看央行如此用力推进LPR利率改革,明年大概率货币宽松会延续,2020年楼市比2019年要好。特别要关注已经调整到位的北京、上海、深圳重点板块,以及南京、杭州、成都、长沙等限价房机会。

4、信贷里,比利率更重要的是贷款成数。现在的房价越来越贵,房贷能不能做到7成,至少是5成这样的成数,往往就决定了大家能不能买到房子。明年有可能有一些城市放松认房认贷,比如上海可能调高普宅线,或者是二线城市直接放松限贷,都值得重点关注。

好了,大概就这么一些吧。

祝大家能办到满意的贷款,多省钱,买好房。

以上为正文,来自观观。

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