买新房,不要轻信“N+1”房的噱头

在楼盘宣传手册中经常能见到这样的描述:

89㎡2+1房

115㎡3+1房

N+1房,是什么意思?

简单说起来,就是“同等面积,多得一房。”原本是89平的两房户型,但是加上开发商赠送的面积,就能再“鼓捣”出一间房,变成三房。

买新房,不要轻信“N+1”房的噱头

典型的N+1房示意图▲

N代表的就是原户型的房间数,是计入房产证的房间数。1代表的则是开发商赠送的一个空间,赠送空间经常以入户花园、半封闭阳台、露台等为主,不计入产权证。

购房时,许多售楼员都会拿赠送空间做文章,告知购房者赠送空间能改造成一个完整的房间,可做书房或者卧室。而购房者一般也会很开心,虽然只享有赠送空间的使用权,但多了一房对于家庭来说能更方便,家人的活动空间也能更宽敞。

不过,最近却有一宗新闻给准购房者们敲响了警钟,不是所有N+1型的房子都能随意改建。

买入N+1房做加建93户业主3年拿不了房产证

日前,广州城管在微博上发布一则消息,要对南沙滨海悦城的93宗违规住宅,进行清拆。

买新房,不要轻信“N+1”房的噱头

原来,该楼盘的93户住户,在房子入户花园前的通风井上加建的面积,被认为是违建,业主们被暂停办理不动产权证。根据楼盘户型图,这些单位的入户花园外面对出,有一个结构横梁,也就是俗称的“通风井”。

买新房,不要轻信“N+1”房的噱头

买楼时,开发商售楼员称这部分还可以作为入户花园的拓展空间,只要添加底部和顶部,便可拓展成一间房。于是该楼栋的业主,从上到下,都“拓展”了入户花园外部的面积。

买新房,不要轻信“N+1”房的噱头

但在2016年,当改建几乎完成时,业主们却发现自己家被贴了《违法建设通知书》。通知表示,由于入户花园在建筑的规划上是通风采光用的,擅自加建改建,已违反了城市规划法的规定,属于违建。因为房子存在违建,所以要暂停办理他们的不动产权证,只有整改到位,才能继续办理。

无奈之下,业主只能等违建拆除并整改到位后,再去办理产权证……谁能料到,就因为轻信售楼员的话,将N+1房加建了几平方,93户业主三年都拿不了房产证。

更为可怕的是,小编经上网查证后后发现,类似的案件并不少见,且案件结果都大同小异,一旦N+1房存在违建,想拿房产证,除了拆除并无他法。

由此可见,开发商口中宣传的“N+1户型”的大优惠,对于购房者来说,存在着不确定的风险,不是所有的N+1房都能随意改建,多出一个房间。

归总而言购入N+1房的风险有六种

第一:赠送面积没有产权,拆迁补偿时不计入补偿范围

开发商的赠送面积是不计入建筑面积、不写入房产证的,在拆迁补偿时不计入补偿范围。且作为二手房出售时,升值空间不大,一旦出现问题还不受法律保护。

第二:装修费用和难度比较高

无数案例证明,赠送面积往往处在非正常户型分布的位置,所以在进行改造或者是装修的时候,会有一定的难度。如果改造时遇到要拆除墙体,那装修难度就更大了。尤其是遇到承重墙和次承重墙的时候,不仅改造难度大,还很危险。

第三:改造可能影响原有的好户型功能

很多赠送空间经过改造之后,房间的面积是增大了,但是使用效果却没有之前好,原因在于改造可能影响了原有的通风和采光,整个房间也会因此变成了鸡肋,无法舒适的使用。

第四:真实的性价比不一定高

要知道,赠送面积多≠性价比高,抛开价格谈买房,那都是耍流氓。据搜集到的资料来看,做N+1户型的楼盘,售价往往会比同一地段,普通社区稍贵。羊毛出在羊身上,看似“送”的面积,很有可能已经算进房款。

第五:赠送的“1”不一定可以兑现。

如果业主以开发商没有兑现“赠送面积”为由起诉,几乎不会胜诉。因为开发商赠送面积中的不合法部分基本不会写入合同,购房者要求其实现承诺没有证据。另外,违建而来的“偷面积”风险巨大,一旦遭到举报,就有被政府冻结产权、不能交易的可能。

第六:可能影响居住体验

赠送面积越多,小区容积率越大,影响居住体验。

即便有着诸多风险,但纵观当前的广州楼市,仍有不少项目以“N+1”和“送面积”做宣传。为了帮助购房者们,避免斥资巨款购买的房产变成违建,小编整理出以下几个注意事项。

购买N+1房需要牢记的五大注意事项

第一:要时刻保持警醒,不要贪

“羊毛出在羊身上”,开发商送面积不是为了做慈善,因此,遇见十分诱人的加送面积的房源,要保持警醒,看看房子是否存在其他十分不利的条件。

第二:要货比三家,找到真正高性价比物业

前文说了,“N+1”房不一定性价比高,但也不排除存在真正高性价比的房源。因此,购房者应该多看,多对比,学会从多方面做综合考察,筛选出真正高性价比,又适合自己的物业。

第三:弄清赠送面积是否有猫腻

在2018年颁布的《关于印发广州市规划管理容积率指标计算办法的通知》,对赠送面积做了相应规定。

“住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米,且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积15%的,按其投影面积一半计算容积率建筑面积;进深或比例超出规定的,按其水平投影面积计算容积率建筑面积。”

“半开敞空间:有永久性顶盖,且至少有一边除护栏外没有任何围护结构的开敞平台,如建筑的阳台、入户花园、空中花园、设备平台、活动平台、挑廊等。”

买新房,不要轻信“N+1”房的噱头

换而言之,入户花园在购房合同中是算一半还是全算,其实是由空间进深所决定的。因此,与其听销售说“入户花园送X平面积”,不如带上卷尺亲自测量,一一比对。只有做到眼见为实,心中有数,才能最大程度地保障自己的利益。

第四:改建之前要办证

《中华人民共和国城乡规划法(2015年修正)》的相关规定:

第四十条:”在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。“

第六十四条:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。”

换而言之,如果你想改变入户花园或阳台用途,将其改建为卧室等,是需要先办理建设工程规划许可证。倘若开发商或市民无证施工,擅自改动房屋规划,必然无法通过规划部门的验收,成为违建。

为了避免这类情况,目前,个别项目会采取先竣工验收,后让业主自行加建的方法,来履行“赠送面积”的承诺。但实际上,这是一种将风险转嫁到业主身上的行为,一旦被相关部门所发现,“拆”是唯一下场。所以业主们要警惕,签合同前要与开发商确认好。

第五:寻找一个专业的房产经纪人为自己把关

链家代理了380多个新房项目,了解各个区域板块的配套、规划、利弊和新房成交数据,链家优秀的职业顾问都是百里挑一,从学历到能力、从专业度到服务意识,都是新房领域顶级的存在,所以能够为您买新房提供高价值的资讯、建议和服务!

另外,链家经纪人是客户的代理人,只为客户负责。因为他们不属于任何一个售楼处,链家经纪人的宗旨就是按照客户的需求匹配最合适的楼盘,所以会把任何一个楼盘的优点&缺点都毫无保留告知客户,这是任何售楼处销售都做不到的。

所以,想要购买N+1房,可以先咨询链家经纪人,让他们为您规避风险。

以上就是关于新房市场上“N+1房”的详细介绍,希望能对您买房有所帮助。

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