谢逸枫:海南取消商品房预售制度?真相是双轨制

文/谢逸枫

海南取消商品房预售制度?真的是商品房现售制度来了吗?舆论疯狂报道,加上经济学家、专家的分析,说的是模有样。好像海南真的取消了商品房预售制度,真的是商品房现售制度来了一样。事实上,现在海南全省的在售商品房、项目、今年3月份之前已经出让的土地,都在实行商品房预售,没有取消商品房预售制度,没有实行现房销售,没有实施现房销售制度。

谢逸枫:海南取消商品房预售制度?真相是双轨制

现在全网热议“海南取消商品房预售制度,实行商品房房现售制度”的报道、自媒体可谓是满天飞舞,看得让人头都爆了。就连经济学家都坐不住,发自媒体自我分析一下。由于内容与具体的条款都没搞明白,在没有弄懂的情况下,就发表文章自吹自唱的说:“海南取消商品房预售制度是预料之内的结果,什么几年前就说了,还说什么海南正式迎来期房预售结束时代”。

最糟糕的是记者们或自媒体创作者们,没有看清楚或者看懂海南3月7日《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制》的通知内容,匆忙着赶写稿件,起了一个特别吓唬人的标题。什么海南取消商品房预售制度,什么海南终结期房预售时代,什么海南商品房现售制度正式确定。不知道的是都认为现在海南取消了商品房预售制度,现在实行商品房现售制度。

国内预售制的法律根据呢?

商品房预售最早出现于香港,1956年商品房预售制,香港出台了《预售楼花同意书》制度,正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理,其基础是完善的律师执业制度、公示制度以及对房地产市场的规范管理。中国住房制度改革初期,由于房地产开发企业普遍缺少资金,商品房供应量小,国内借鉴香港房地产开发经验,引入了商品房预售制度。

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1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。同年,建 设 部根据这一立法发布第40号令,在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》,对商品房预售条件做出了明确规定,并于2001年及2004年进行了两次修订。总体而言,中国的商品房预售制度的确立是由中国房地产市场的发展条件所决定的。

商品房预售制度,俗称卖期房、卖楼花,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款。具体来说,习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设,主要依据1994预售的商品房年《城市房地产管理法》与建 设 部出台的《城市商品房预售管理办法》。

从本质上看,商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段,能够加快房地产开发项目的资金周转,提高资金的使用效率,从资金的时间价值角度来看,商品房预售制度还能够降低开发资金的使用成本。但由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位,造成了大量的购房纠纷、市场风险,因此商品房预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。

1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立,是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。

长期以来,我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。商品房预售制是“一次房改”后,1994年国内正式引入的,现今已经运转26年。这一制度最初是为了加快住房供给,允许房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款。

预售制度从诞生的那一天起,其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题,因此,预售制度成为房地产开发企业重要的融资渠道一点都不奇怪。2009的全国2会,有代表就提交了集体提案内容,该提案建议加快修订《城市房地产管理法》,并全面取消预售商品房制度,建立商品房竣工入市销售制度。

其他国家的预售制度怎么做的?

美国是第三方保管房屋预售款。购买预售房时,开发商先与顾客达成预订意向,通常要有一半以上的公寓被预订,开发商才能从银行取得建筑贷款,正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元,由第三方保管。

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日本是建立预售房市场风险分担机制。在买主和房地产商签订预售房的交易合同时,房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险,金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。

德国是订立个性化购房合同分期支付房款。德国长期以来普遍实行预售房制度,并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款,大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

瑞典是通过专门机构管理商品房预售全程。瑞典所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会,并统一管理和出售。房屋开发公司在经过该协会高标准的审核后,才有资格建造新商品房项目并在协会全权委托下开展商品房预售。

新加坡是购房者按施工进度分期支付房款。新加坡的房屋预售制度是一种预定制度,对开发商和购房者的买卖行为都有要求,特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。

海南取消商品房预售制度?

真的是商品房现售制度来了吗?舆论疯狂报道,加上经济学家、专家的分析,说的是模有样。好像海南真的取消了商品房预售制度,真的是商品房现售制度来了一样。事实上,现在海南全省的在售商品房、项目、今年3月份之前已经出让的土地,都在实行商品房预售,没有取消商品房预售制度,没有实行现房销售,没有实施现房销售制度。

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实质上通知已经讲的非常清楚,就没人仔细看,也没有一个人看懂。按照《通知》上所讲:“提出改革商品住房预售制度,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定,现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件”。

其一是提出改革商品住房预售制度。不是马上取消或者废除现在的商品住房预售制度 ,不是要求现在市场上全部的商品房、项目、已经出让了的土地,都实行商品住房现房销售。这是改革商品住房预售制度,其实是双轨制,就是允许商品住房预售、商品房现售同时进行,不是要取消或废除商品住房预售制度。

其二是自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。是说3月8日开始,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售,而3月8日之前的在售商品房、项目、今年3月份之前已经出让的土地,依然实行商品房预售,不实行商品房现售,这就是说不取消商品房预售制度,只是新出让土地建设的商品住房,实施现房销售。

其三是谁有权决定取消商或废除商品房预售制度。按照立法法与《城市房地产管理法》的规定,取消商或废除商品房预售制度,是要通过立法或修改《城市房地产管理法》才能够决定的。海南是没权力没资格决定取消或废除商品房预售制度,但是可以获得授权或者获得允许,改革试点商品房现售,不是取消或废除商品房预售制度。

其四是这则通知表述不严谨,涉及到法律层面的,不符合立法法。显然,海南3月7日《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制》的通知中所讲:“...实行现房销售制度“,是非常不严谨,不符合法律,不符合立法法的规定。不应该讲”实行现房销售制度“,应该讲”实行现房销售“或者是”实行现房销售试点“,容易让人产生取消或废除商品房预售制度的误解。

其五是究竟能坚持多长时间,仅仅是一个通知。3月7日开始以后,新出让土地建设的商品住房,是不是意味着2020年,到未来几十年都会现房销售。换个简单的说法,就是以后是不是全部的商品住房土地出让,都会坚持商品房现售。这只能说是一次冒险的试点,一旦出问题,肯定是取消的现售的。原因就是通知,不是法律,即使是法律,都可以修改。

其六是一刀切的取消或废除商品房预售制度,这是非常不现实的,不科学的,不合理的,会引起市场巨变的。弄不好,要出人命的。因为市场上90%都是预售房,现在要求要现房销售,是不是产生工程、房产买卖、银行贷款等方面的问题,甚至影响到房企的利润,收入,还影响到交付时间,房子价格等,可谓是要谨慎再谨慎。

可以负责任的告诉大家,不要造谣现在海南已经取消商品房预售制度,现在海南依然实行的是商品房预售制度,不是商品房现售制度。不要讲海南告别商品房预售制度时代,不要讲海南告别期房预售时代,不要讲海南商品房现售时代了。因为未来5年到10年,你买的房子,依然是期房,依然是预售的期房,不是现房。

商品房现售试点谁最吃亏?

商品房现售试点,究竟对谁有利?相信市场上都会说对购房者有利,质量有保障,合同纠纷少、不会延期交房、配套设施能落实、不会出现房企收钱跑路、烂尾楼等一系列问题。对房企不利,销售回款周期拉长,影响资金链,增加房企现金流压力,会加快销售,这样就房价会下跌。事实上是没有绝对的对谁有利。

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相反,即便是商品房现售,一样会发生质量、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售、房企收钱跑路、烂尾楼、供应过剩等问题,因为现房销售,解决不了这么的出现问题的环节,从拿地到规划设计到审批手续到动开施工到完工验收,需要经过上百的印章,几个政府部门才能够完成一套房子。

可以肯定的是现售,可以更加直观些看见问题,要真正的不出现质量、合同纠纷、延期交房等问题,现房是很难看见或者发现的,这需要专业的人士或者是严格的合同条款,才能够解决的。如果完全按照现房来销售的话,市场至少在一年左右出现供不应求的局面,反而会助推房价。长期供不应求,扭曲了市场关系。而银行风险更大,地方经济压力更大,影响投资、开工、完工、拿地的速度。

2005年8月15日,2004中国房地产金融报告建议决策部门,考虑取消房地产预售制度。这份报告在市场上引起了各方的关注和争论,对预售制度的研究已经成为了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大课题。2010年1月24日,广西 住 建 厅对外宣布,为进一步整顿和规范房地产市场秩序,推进商品房现房销售试点,广西2010年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。

2017年5月,广东省曾鼓励推行现房销售制度。据《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知,在强调“着力防范房地产市场风险“时,特别提到要加强商品房预售资金监管,强化商品房交易合同网签备案,鼓励推行现房销售制度。2018年9月,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。

该材料提出一个重要建议:逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。但是,此后一直没有实施的动静。2019年底今年初,广东省酝酿取消商品房预售制,风声再起。广东省中山市新近推出的地块全部都要求现售,统统都是不许预售。不过,中山那还只是新拍地块。落实锤的是深圳——全国首个商品房现房销售试点项目,正式亮相,引起了市场的强烈关注。

开发商有两大生命线是快周转、加杠杆。预售制度,本身就是让开发商加杠杆、快周转。2005、2010、2017、2018、2019年,关于“取消商品房预售制度”的传言很多。最后,都不了了之了。取消预售,影响太大,不仅对房地产商、对金融的冲击非常大,房地产开发投资也会下行,对行业上下游(建材、水泥、玻璃等)影响也很大。

对取消商品房预售制度社会各界观点来看,消费者是喜大于忧,开发商则是时机未到。专家则是大势所趋。其实笔者早就提出,取消预售制需要过渡。取消商品房预售制度是大势所趋,但在短期内很难实现。取消商品房预售制度可以看做是一个方向。商品房预售制度执行了26年,短期内取消不是很现实。即使要取消该制度,需要一个过渡过程。

海南现房销售的试点,是不是个例,其他省份、城市会不会跟进。毕竟,很多人认为,预售是当下地产诸多问题的根源之一。去年,上面就讨论过,要不要废除这一制度。目前来看,海南只是个案,取消预售的试点,看看效果。如果影响太大,则有可能取消。因此,这不是所谓的断腕“去地产依赖”、“去地产投机炒作”,实质就是一个试点,就看能坚持多久。

为啥痛恨商品房预售制度?

为什么这么多人痛恨商品房预售制度?不是因为房子多了,也不是因为房价上涨了,也不是因为地价上涨了。问题在于1998年以来,房子类的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售、房企收钱跑路、烂尾楼、供应过剩等一系列问题,成为老百姓日益焦虑的自身利益问题。

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客观的分析一下,这一系列问题产生是根源,真的是因为商品住房实行预售制度吗?事实上是未必的。我们不排除有这个方面的原因存在,其实最根本的原因都是因为信息不对称、不透明,缺乏一部住房保障法、商品房建筑法、商品房质量房、商品房合同法、商品房销售法,缺乏一套有效的监管机制与管理体系。

好多人把一系列的问题,归根结底的说成是预售制度产生的,说其问题根源的罪魁祸首,真的是言过其实。为什么就不能够客观的、冷静的分析下问题产生的原因呢,譬如房子类的质量投诉,真正原因不是预售,因为房子的质量指标,在没有预售时,都要严格的规定。说明问题出在监管部门,材料供应商,工程监理、验房检收单位,企业自身上。

譬如合同纠纷,这个合同提供的单位是政府部门,不是开发商单方提供的,为什么政府部门不提供一个有利于购房者的商品房买卖合同或者预售合同呢,这样不就可以防止纠纷出现?为什么不提供一个透明,不存在问题的合同呢?最后是合同的条款与附加协议是可以修改的,为什么就不详细的执行的阅读之后再签订呢。

毫无疑问,商品房现售,不能完全的根本性的解决房价,地价问题,也不能根本性的抑制炒房,房价,地价问题,更不能彻底根治房子类的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售、房企收钱跑路、烂尾楼、供应过剩等一系列问题。因为商品房现售不是万能的,什么都能够解决。

商品预售制度需要及时的完善

对于事关众多利益的商品房预售制度该如何解决它存在的问题。要建立和完善对商品房开发企业是否具备商品房预售资格、预售条件的严格审查制度。尤其是两个许可证审查发放制度。严格掌握商品房预售的条件,规范商品房预售许可证的审查和发放制度。

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要建立商品房预售必须公开事项的监督检查制度。防止开发商以虚假广告、名不副实的宣传资料欺骗购房消费者。对于购房者来说,要考察房地产开发商的信誉。购房人可通过多种渠道了解房地产开发商的营业执照、规模、工商登记、财务状况、企业形象、知名度等。是否具有建设工程许可证等五证一照。

了解过去的业绩,到已完工的小区了解开发商的房屋质量、售后服务、物业管理状况;了解开发商有无纠纷等情况。要加大对商品房预售法律制度的宣传力度,正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府,尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门,更应当熟悉和掌握。

购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况,买卖双方往往应根据需要订立补充协议,即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《合同法》的规定,“格式条款与非格式条款不一致的,应当采用非格式条款”。所以,补充协议在某种程度上比正式合同更重要。

最关键是信息对称、透明,加快出台一部住房保障法、商品房建筑法、商品房质量房、商品房合同法、商品房销售法,建立一套有效的监管机制与管理体系,这才是真正的解决房子类的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售、房企收钱跑路、烂尾楼、供应过剩等一系列问题的核心。

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