地产调控升级!海南实行现房销售制度,取消预售还有多远?

地产调控升级!海南实行现房销售制度,取消预售还有多远?

​在全国各地出台“救市”措施复苏房地产,提振经济信心的时候,海南给楼市投下了一颗“重磅炸弹”,反其道而行之,“现房销售”以一种我们意想不到的方式到来了。

地产调控升级!海南实行现房销售制度,取消预售还有多远?

​3月7日晚,海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》),提出发展安居型商品住房,以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

《通知》明确,即日起,实行新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。海南也成为全国首个规定全面实行现房销售的省份。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示,新冠肺炎疫情对海南房地产业造成了一定影响,但通过落实省政府支持中小企业共渡难关八条措施、帮助企业复工复产七条措施和其他扶持措施,可以有效帮助房地产企业解决困难,渡过难关,加快复工复产,降低对房地产业的影响。《通知》的出台,并不是针对新冠肺炎疫情影响,放宽房地产市场调控,而是为了进一步贯彻落实国家关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的要求,巩固房地产调控成效,保持房地产市场稳定,原来的调控政策继续保持不变,并进一步完善。

新政解读

本次的现房销售,可谓是反向调控的一次升级。而且力度之大、规定之全面也是空前的,其中有不少的措施是首次实施,我们一起来划重点。

1、推行本地居民限购政策

《通知》提出,本地居民购买多套住房的限购政策,对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

2、改革预售制度,实行现房销售

改革商品住房预售制度,自《通知》印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。按规定,现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

3、试点安居型商品住房

《通知》提出,通过发展市场化商品住房、市场化租赁住房,满足省内居民多层次居住需求和省外居民旅游租赁住房需求;通过加大公共租赁住房保障力度,满足困难群众的基本住房需要;通过发展安居型商品住房,满足居民家庭基本住房需求。

安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售,限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件,采取政府主导、市场化运作方式建设,具有政策保障性质的商品住房。

安居型商品住房是海南省参照省外做法、结合海南实际,创新提出的住房类型。目的是让符合条件的本地居民家庭和引进人才,能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房,提升其获得感、幸福感,真正享受到海南自贸区(港)建设红利。

4、坚持“房住不炒”定位 全域限购

《通知》明确,海南各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任,避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段,坚持因地制宜、综合施策,把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。

海南省将继续坚持“房住不炒”的定位,坚持全域限购政策不改变,坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样,保持政策的连续性、稳定性,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,保持房地产市场稳定。

分析:现房销售制度的影响

1、对预售制度有何冲击?

预售制度是现有房地产销售的核心,开发商通过预售资金撬动项目的后续开发,但房地产市场所产生的的问题大部分也跟预售制度有关,比如各种纠纷、房屋质量不可控等风险,取消预售制度的提议由来已久。

房屋现售制度则规避了预售过程中的问题,房屋质量看得见,销售、验收、入住,消除各种变数和消耗等待,即买即住,降低购房者的买房风险,对市场和行业的良性发展有好处。

可以说,现房销售制度是解决预售制度产生问题的一个极好办法。

2、能否全国推广?

我们要看到,现在全国基本都在实行的是预售制度,取消预售的呼声虽高,但也只有海南走出了这一步。在各地房地产依赖度依然较高的情况下,贸然取消预售,会造成全行业的连锁反应,容易造成开发商资金断裂,引起社会动荡,尤其是这个疫情恢复经济的阶段。

海南能走在全国前列,是因为海南从2018年4月开始就着力摆脱房地产“依赖”。海南省自2018年4月22日实施“全域限购”政策以来,房地产调控成效明显,基本达到预期目标。2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%,销售均价保持在1.5万元/平方米左右,价格基本平稳。

2019年海南全省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%。经济结构持续优化。固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%。非房地产投资占比58.4%,提高6.9个百分点。

3、现售制度对房企有何影响?

房地产行业作为一个高杠杆、高周转为特点的,资金链压力较大,疫情冲击之下,房地产企业资金本就紧张的情况下,一旦预售制取消,改为现房销售,意味着预售部分资金也被缩减,资金压力将会更大。

这个政策对有实力的大房企,也会迫使企业降低周转率,同时增加企业的资金回笼压力。对小房企来说,则有点“灭顶之灾”的意思。这个时候,谁融资成本更低,谁才能活下去。

4、对购房者有何好处?

中国内地现行的商品房预售制度起始于1994年,对于房企而言,通过预售制度,开发商在建设初期,就可以通过提前销售,占用购房者的资金,进而形成以较少的自由资金撬动项目建设所需的庞大资金的“杠杆”效应, 实现“空手套白狼”的经营模式 。

然而,商品房预售制度也存在一些弊端。在商品房预售制度下,对于购房者而言是先交钱再拿房,存在很多不可预料的因素和风险。

实行现房销售制度之后,将大大避免因预售不可预知的风险,同时也会倒逼房地产企业,努力做好房子的质量和品质。

但是,现房销售制度实行,可能导致楼盘项目开发周期变长,开发商无法通过预售快速推进项目,可能会导致成本增高,对房价可能会有影响。

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