楼市四大现象指向房价下跌,潘石屹用贪欲两字点明房价上涨的原因

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当下的楼市,很难统一用火热或冷淡来形容,也很难用房价会继续上涨或开始大跌来表述,因为,各个城市在土地供应、人口流入、经济实力、商品房库存等方面均不相同。连楼市调控的主管部门住建部就是出,不能一刀切,要分城施策。如果用一句相对准确的话说讲,那就是城市分化加大,楼市有冷有热,房价涨跌在各城市的差距在增加。只有搞清楚这一点,我们才好来谈一谈当前的房价,为什么在前期上涨这么多,以后的情况会如何。

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关于房价的上涨,各路专家分析的比较多,有土地有限论,有M2超发论、有丈母娘推高论、也有供求关系决定论。总之,房价的上涨分析,这些年贡献的理论较多。但是,能够准确的只有寥寥几人。在我们的楼市中,仿佛一切市场规律都失效了。

为什么这么说呢?

从住房供求关系来分析,已经供大于求,房价应该下跌才对。根据最贵经济学家任泽平分析的结果是,当前城市户均住房1.09套,即空置房就有超过1000万套。这还没有计入各城市大量的小产权房和最近两年已销售而没有交给业主的房子。如果只加入最近两年的房子数量,按国家统计局公布的数据,这两年销售约30亿平米,按100平米每套计算,会增加近3000万套商品房加入空置房的行业。但是,结果仍然是房价继续稳定或上涨。

从居民购买力来看,也不可持续。截至2018年末,中国居民贷款规模达到48万亿,其中住房按揭贷款为25.8万亿,占全部居民贷款的54%。债务与收入的杠杆率为130%,接近于美国次贷危机前的水平。银保监会主席郭树清也说,这样的杠杆水平不可能持续。因此,房价也应该到了下跌的时间。但是,很遗憾,房价还是高昂着头。

从城市化进程来看,2018年中国城镇人口占总人口比重为59.58%,已接近60%大关。大量的有钱人或者说实力强劲的新生代农民已经进城了,还没有进城的这一批人,虽然还有一部分存在进城的欲望。但是,在高房价面前也无能为力。所以,发改委、住建部强调对待这一类城市新人要建立多渠道的住房保障机制,如公租房、共有产权房等,以保障大家住有所居。

从人口红利来看,老龄化已经来到,60岁以上老人占比已高于15岁以下年青人的占比,新生儿数量创50年来的新低。人少了,住房的需求自然会减少。因此,房价也应该下跌。

为什么,各种渠道都指向房价下跌,楼市会进入下行期,事实却依然反常规运行呢?

有人给出了两个原因:一是房子的拥有量不平衡,部分有钱人买了房子也不住,然后就在那儿闲置着,有人却因房价太高买不起。二是房子在前期的运行中有了金融属性,在没有回归到居住属性前,脱离了价值的本身。因此,出现了房价持续上涨的局面。

楼市四大现象指向房价下跌,潘石屹用贪欲两字点明房价上涨的原因

潘石屹

这两个原因有没有道理,肯定有。但是,根本原因在那里。我们认为,地产公司老板潘石屹给出了正确的答案。据媒体报道,潘石屹在一次接受采访时说“经过20多年的快速发展和建设,我国已经不缺房子了,但是,满足不了的是人们的“贪欲”。

对”贪欲“促成了房价的上涨,因为,买房就能赚钱,还能赚得更多,这是以前的共识。

但是,最近楼市表现及买房心态已经发生了明显的变化,从二手房挂牌数量同比翻倍增长及最近各城市轰轰烈烈的房价打折季开启可以看出,炒房人的共识是快速甩货,现金为王。房企的共识是,调控短期不会松,融资继续收紧,加快卖房,让自已活下去。买房人的共识是,等一等,三房变四房。

因此,炒房赚钱的欲望正在消退,楼市居住的本质正在到来。房价终将回归理性。

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