疫情之下,该不该给租户免租?

一有群体性事件,就会闹群体性情绪。这两天,有一种声音,大意是“疫情当前,倡议全体房东,给租户免租!”,被大量转发和点赞,参与人数之多让人惊讶。

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朋友小D,昨天就收到了他的租客给他转发的这类文章。他哭笑不得,问我该不该免租。小D虽然是郑州本地人,但是家庭却并不富裕,多年来都和父母一起住在老破小家属院里。2017年才买了一套商品房,110平左右,地段也还可以。装修之后,我原以为他终于要搬新家了,谁知,他把新房租了出去,自己仍然蜗居在家属院里。他说,月供太高,要用租金来补贴。用他的原话说就是“买得起,住不起”。而现在,他的租客却想让他免去一个月的房租。我告诉他,你先问问银行能不能免去你一个月的月供,如果银行给你免,你就给他免。这是我身边真实的例子。说这个例子是什么意思呢,我想表达的有三方面:1、不要在潜意识里认为房东一定很有钱,或者开公司的老板一定很有钱。只是他们辛酸的那一面你没有看到罢了。2、即便是那些确实很有钱的房东、企业家,他们看起来富有的现在,也都是由痛苦的过去、长期积累所换来的。潜在的敌对意识,实际上是在试图推翻“艰苦奋斗、积累财富”的正向激励机制。一旦这个正向激励不存在了,谁还努力?谁还奋斗?3、不要单向思维。一个人的思维方式,从低级到高级分别是单向思维、逻辑思维、模型思维。自己收入降低了,就要房东免租,自己认为房价高了,就要求政府管控房价,自己看不起病了,就要求全部药物纳入医保。这都是单向思维。这种思维方式如果泛滥,对整个社会将是灾难性的。前几天,就有人呼吁法定假期延长、延长、再延长。可是,如果真的全国各地都不开工,谁来搞生产?你现在每天去超市什么都能买到,那是因为还有人在卖命工作呢。如果全都停工,你试试一周之后还能不能买到东西。经济社会是一个整体,是相互牵扯、相互影响、牵一发而动全身的模型。人为刻意地去改变其中一个点,就会导致整个生态的危机。这就是模型思维。

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关于模型思维,我再举个例子。年前的时候,和一朋友去饭馆吃串串,就是一元一串、会自动转圈的那种。吃完出来后,朋友说,别小看这种饭馆,可不少挣呀。这家店由一家四口经营。里面有20个位子,按照中午和晚上两餐、每餐翻台3次、人均消费17元来算,每天营业额是2000左右,一个月就是6万。其实食材成本、水电费、设备折旧费倒没多少,成本的大头是房租。这家店的租金,少说也得有一万五左右吧。这样算下来,这一家每个人的收入也就是和普通白领差不多。朋友不由得感叹,到头来还是为房东打工,房东真是暴利呀。我说,房东买这样一间店铺,投入的资金也很多啊,再算上前期空租的时间,每个月的租金并不一定能覆盖他的成本。而且房东还要承担风险。不然,那些长年租不出去的店铺,是谁砸下的炮灰?

这样平均算下来,房东的收入也必然趋近于社会平均收益率,并没有什么暴利可言。

“那到底是谁最赚钱?房东是从开发商手里买的店铺,最赚钱的就是开发商?”“并不是。因为开发商拿地的成本也很高。你看一下上市房企的财务报表,利润率并不高。那些中小型房企,更是倒闭的不计其数。”“开发商是从政府手里买的地,大头都让政府赚了吧。”“但是政府卖地的钱,又用来建地铁和学校了。公园、绿化、道路、医院、路灯,哪一项不需要花钱?这些基础设施,最终还是方便了民众。等于说,你吃串串的钱,其中一部分又返还给你了。”这是一个闭环。在这整个链条中,没有哪一个环节是能维持长期暴利的。这是市场自发形成的均衡模型。如果你的头脑中有这样一个模型思维,就不会只盯着某一个环节,去声讨什么“无良房东”或者“黑心老板”了。哪有那么多人对不起你啊,都是环环相扣的。

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写到这里,如果你认为我是替房东说话,教他们不要免租,那你就错了。正是掌握了模型思维,我们才懂得“兔死狐悲”。如果你的租客频频破产,你的房子肯定租不上价。力的作用是相互的,这是一个生态链。对房东来说,在自己能承受的范围内,适当降租,共度难关,这对双方都有利。有能力的房东,适当降低房租甚至慷慨地免1个月,这是做好事。我们赞美,租户也会感激。而每月负担大的房东,有心无力,也都理解,毕竟都得过日子。最忌讳的是什么呢,最忌讳一刀切、最忌讳道德绑架。在法律的基础上,能交给市场的事情,“有形之手”就不要再插一耙子了。就让人家房东和租户,根据自己的实际情况商量不行吗。如果房东预期形势不好,想留客,那就减免。如果人家的房子非常紧俏,租客自己恐怕都不敢张嘴了。人多不是正义,我们都要讲道理。如果人多势众就可以达成目的,那咱们一块造势让马云免了花呗吧。

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相比住宅租户,在这次疫情中受影响最大的,必然是街边商铺、饭馆、宾馆、KTV等等业态。这些经营性的房租比住宅要高得多,在餐饮行业中,30%~50%的成本是人工和租金。按照非典时期的数据,如果这种情况持续两至三个月,对不少商户都将是灭顶之灾。疫情期间,商铺价值显著降低,并且如果商户撑不下去退租了,房东在此期间转租也是几乎不可能的事,房东的损失也会很大。所以最先推出租金减免政策的就是商场和购物中心的运营商们。这会增强运营商和商户的感情联系,促进长期合作关系,也是应有之义。目前郑州推出租金减免政策的运营商有:

    万达。自1月24日-2月25日的1个月时间内,对全国所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策。华润置地。对全国各地商业项目,包括万象城、万象天地、万象汇、五彩城、凤凰汇,免除2020年1月25日至2月9日期间的租金(年初一至十六的租金)。丹尼斯。正在制定“疫情期间”支持政策,但具体细则还没有出台。永威木色购物公园。免除所有店铺自2020年1月25日~2月8日(正月初一至正月十五)期间租金。仲记集团。对其经营管理的百脑汇负一楼美食街、未来路超级鲜生生活广的所有餐饮商户,自正月初一至三十的房租全免。YOYO park购物公园。延迟至2月9日正式营业,停业期间免除租金。永城金博大。闭店期间减免租金或物业费。红星美凯龙。自营商场免租一个月。宝龙。9天租金减半。正大乐城。减免租金、物业费及市场推广费。华强商业。正月初一至初七的租金减半。大摩商业。减免10天租金。国香茶城。一至四层商铺免租一个月。天荣集团。赠送一个月免租期。

数据来源:大河财立方。信息截至2020年2月1日。

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不过,不要以为这些大开发商有钱,免租就是理所应当。他们的钱,每一笔也都是有成本的,他们的负债率,恐怕比我们普通人要高得多。前几年万达风雨飘摇的时候,大家可都是看热闹的呢。总之,我们不能国难当头占便宜,慷他人之慨。在整个模型中,做好自己的那一环,就是应对危难的最好方式。想要更多讨论,请扫描下方二维码,拉你入群:

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