本月起房贷利率重签 固定利率还是挂钩LPR?最简单算法教你怎么选

本月起房贷利率重签 固定利率还是挂钩LPR?最简单算法教你怎么选

固定利率,还是挂钩LPR(贷款市场报价利率)——3月1日起,“房贷一族”可以重签贷款合同置换房贷利率。

当然,先提醒两个重要的点:首先,一套房子只有一次转换机会。如果你选择了转化成固定利率,一旦生效,后面无法更改;同理,如果选择转化成LPR利率,生效后也无法更改。

其次,公积金贷款不在此次调整的范围内,只有跟基准利率挂钩的需要转换。

先划重点:根据去年央行启动新LPR改革的分析报告:在全球流动性转向宽松及中国金融供给侧改革的不断深化下,未来包括LPR利率在内的广谱利率下行是较为确定的中等级别趋势。(参考“广谱利率下行期的A股布局之道 —金融供给侧慢牛系列报告(十二)”)

所以,如果我们判断未来市场利率中枢会持续下移,选择LPR+加点的贷款利率方式更为适宜。

下面有空的朋友搬小凳子慢慢看分析:

根据央行公告,自今年3月1日起,重新调整存量房贷利率,存量浮动利率贷款客户可以有两个选择,原则上转换工作应于今年8月底前完成。目前,已有至少24家主要银行发布了相关公告,多家银行称还将陆续发送“一对一”短信。

在与银行沟通前,对于这个变化,相信大家都会有很多疑问:什么是LPR利率?利率转化是如何计算的?到底是浮动划算还是固定划算?

在详细解释基于LPR的房贷利率之前,我们先来好好认识一下LPR利率。

LPR利率这个词,从去年开始估计大家在新闻中会经常听到。就比如,2月20日,国家刚刚宣布下调1年期LPR利率10个基点,下调5年期LPR利率5个基点。

LPR利率到底是什么,是怎么算的?

LPR利率,学名贷款基础利率,定价机制采用公开市场操作利率+加点的方式。产生流程为18家报价银行在MLF的基础上加点,去极值求平均所得。

其算法很简单,LPR利率=MLF利率+加点。

那MLF利率又是什么呢?

MLF,中期借贷便利,俗称麻辣粉。通俗点说,就是央行给经济的注水工具。经济下滑,MLF利率就调低一些,多注点儿水刺激刺激;经济过剩存在泡沫,就调高利率,抑制下去。

那另一个指标加点,主要由商业银行决定,综合考虑市场利润和风险补偿。

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对于转换方案“二选一”哪个更省钱?我们简单算了一笔账,小明贷款100万、等额本息还款、原合同期限30年、现执行1.1倍利率(即5.39%)为例,假设2020年12月LPR报价降至4.7%,挂钩LPR后月供可减少约62元。

其实对于用户来说,固定利率长期确定,无法享受利率下行的红利,但同样可在利率上行时避免成本上升。

我们再细一点说明,小明在2019年买了一套房,房贷利率是基准利率,上浮10%,那么小明之前的房贷利率,就是19年房贷的基准利率4.9%×(1+上浮10%),为5.39%。

那现在要进行房贷利率的转化,现有的基于基准利率的方式和新贷款利率机制要怎么对接转换呢?

首先,我们有2种方式可以选择。第一种,就是转换成固定利率,之后一直按照这个利率来还款,也就是按照现有的5.39%来计算,永不再变。

第二种,就是转换成LPR利率了。这里的转换涉及到一个简单计算,主要是“加点”的确定。

房贷利率=LPR利率+加点,那么,加点=房贷利率-LPR利率。

这里的房贷利率还是会有用我们房贷合同现有的利率5.39%替代,LPR利率一律按照2019年12月20日的报价利率4.8%来计算。

那么,加点=5.39%-4.8%=0.59%。

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重点来了!这个加点数值一经确定,之后也不会改变了;当然对于一些早期享受贷款利率折扣的买房者,按照以上公式算出来的加点值也可能会为负。

这样小明转化为浮动型后的房贷利率=LPR利率+0.59%。按照现在最新的LPR5年期报价利率4.75%计算,房贷利率就是:4.75%+0.59%=5.34%。

经过计算,我们就会发现,转化为固定利率依然是5.39%,但是转化成LPR利率就是5.34%,如果按照300万,贷款20年计算,每个月节省的月供大概是70元左右。

LPR每个月都会变动,所以你的房贷利率也可以是变动的。

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两种方案有多大区别?

选择挂钩LPR,未来会面临利率波动

选择固定利率,也就是房贷利率水平在合同剩余期限内不变。记者咨询多家银行了解到,为了平稳过渡,转换时会延续此前利率水平。假设用户原来享受9折优惠,利率为:基准利率4.9%×0.9=4.41%,新合同还可以协定为4.41%。

如果选择挂钩LPR,未来会面临利率波动。银行称,转换时点利率仍不变,变的是背后的计算逻辑。仍以现有贷款利率4.41%为例,之前用户获得利率取决于央行基准利率有无变化。转换后取决于LPR报价,计算逻辑改为LPR+(-)固定点差。这一例子中的固定点差为0.39%,是根据央行规定的2019年12月LPR报价4.8%-现行利率4.41%得出。

不论未来LPR升或降,用户获得利率都是LPR-0.39%。如果现行利率高于2019年12月LPR报价4.8%,则向上加点。

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