二月住房市场出现八连涨,哄抢厕纸的恐慌能否终结房价涨幅?

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前 言房市风景独好降息再添一把柴新冠疫情能降温?

前 言

这几天、朋友圈、电视上、手机里、推特微博……澳大利亚居民因疫情恐慌哄抢厕纸的行为在震惊了本国居民的同时,更是名声在外。

当然,新冠疫情所造成的恐慌不仅体现在居民生活,一向见惯了大场面的政客、高官也没能把持住。

这不,澳联储刚降息至历史新低0.5%。隔夜,美联储主席也削减利率0.5个百分点。

经过这么一波神操作,澳大利亚的楼市该如何反应?到底是学股市跌,还是继续逆势上扬?

正在买卖双方踌躇犹豫之际,澳大利亚权威研究机构发布了最新的房价报告。

报告显示,截至2月份,澳大利亚整体住房价格已经连续八个月上涨,涨幅达到7.9%。

作为澳大利亚经济的风向标,悉尼和墨尔本的房价则连续九个月上涨,涨幅已经分别达到13.1%和12.6%。

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房市风景独好

进入2020年,尽管有林火,有疫情,经济表现不好,但是住房市场仍是一片繁荣景象。

二月住房市场出现八连涨,哄抢厕纸的恐慌能否终结房价涨幅?

根据澳大利亚权威房产研究机构CoreLogic提供的最新房价数据,今年2月份,全澳住房价格整体上涨了1.1%。

较上年同期相比,悉尼和墨尔本两地房价再次恢复两位数的上涨势头。截至2020年2月的一年内,悉尼房价上涨了10.9%,墨尔本房价则上涨了10.7%。

八大首府城市中,除达尔文下跌1.4%外,其它首府城市2月房价环比均录得上涨。其中,涨幅最大的是悉尼和墨尔本,两地住房价格分别上涨了1.7%和1.2%。

值得一提的是,五个首府城市的住房市场创下历史新高,分别为墨尔本、布里斯班、堪培拉、霍巴特和阿德莱德。

就悉尼而言,虽然距离2017年的峰值水平还低3.7%,但是,按照目前的速度,悉尼最快将于5月底打破该峰值水平。

截至目前,悉尼的独栋屋和公寓中位价分别为1,001,357澳元和763,962澳元。

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非首府地区

通常情况下,非首府城市涨幅较首府城市要落后。

截至今年2月的一年内,澳大利亚非首府地区房价整体上涨了1.4%,不及首府城市整体涨幅7.3%。

对此,CoreLogic研究主管蒂姆•劳利斯(Tim Lawless)表示称:“就非首府城市而言,地区差异明显,受林火影响地区房价造成严重冲击,而临近首府、沿海等以生活方式而著称的地区房价上涨强劲。”

直白点说,对于买房人,地段、地段、地段是关键。即便买不了首府城市,也要靠近首府城市。

在过去的12个月中, 46个首府城市分区中只有9个房价出现下跌,并且这些地区都是达尔文、珀斯和阿德莱德的分区。

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降息再添一把柴

澳储行(RBA)周二(3月3日)利率会议后宣布,鉴于新冠病毒对经济的影响,现金利率再次下调25个基点,从0.75%降至0.5%的历史新低。

储银降息的消息宣布后,西太银行(Westpac)第一个表示将把储银降息全额转给贷款客户。从3月17日起,该行标准浮动利率会降至4.58%,投资房只付息贷款利率会降至5.39%。

随后,澳大利亚联邦银行(CBA)也马上跟进,宣布浮动贷款利率下调0.25个百分点。接着是澳大利亚国民银行(NAB),最后一个是澳新银行(ANZ)。

储银宣布降息前,澳大利亚总理莫里森曾向大银行施压,呼吁他们将储银降息全额转给客户。

他还以澳航举例说,澳大利亚政府需要帮助在中国撤侨时联系了澳航(Qantas),然后澳航就站出来承担了这项任务,这和大银行在人们需要的时候给客户让利没什么区别。

对于贷款买房人而言,这意味着什么呢?

首先,月供又少了一些。

根据金融比价网站RateCity提供的数据显示,以一笔30万澳元、贷款30年的贷款为例,平均浮动利率降至3.73%,每月可为客户节省42澳元,推动月供降至1344澳元。

就同等期限的50万澳元贷款而言,每月可节省70澳元,月供降至2240澳元。

1,001,357澳元,公寓中位价上涨1.5%,录得763,962澳元。

然而,对于没有买房的人而言,坏消息是:房价可能又要上涨了。

经济学家皮特·沃金特(Pete Wargent)指出,“非常非常便宜的钱”势必会提振住房投资活动。

他说:“从历史上看,降息总是伴随着更多的投资者进入房地产市场。毕竟眼下贷款成本非常非常便宜。同时,银行为了获得更多的新客户又推出了很多优惠举措。对于投资者而言,这也是不小的诱惑。”

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科琳·赫希尔(Colleen Hehir)是昆州的一名投资者。她曾经在2007年市场高点时在布里斯班买下了一套房产。

后来的故事,只要看澳大利亚媒体新闻的应该都清楚。

尤其是在2013年至2018年期间,我们看到的消息无外乎是,哪个开发商捐款潜逃,XX受中介蛊惑,买了那里的楼花亏到血本无归的破事。

赫希尔也是如此。过去五年中,她一直想要兑现位于 Mount Morgan的投资物业,但是一直是无人问津。中间,她还调过不少次价格。

然而,自去年下半年开始,市场发生了明显转变。她的这条物业也最终以129万澳币的价格出售,不但没有亏本,而且还有所盈利。

和赫希尔的解套不同,对于悉尼的地产中介保罗·内斯(Paul Nees)而言,近期见过太多太多这样的案例了。

内斯所负责的地区位于悉尼的Darlinghurst。这是一个年轻时尚、文艺青年、金融精英扎堆的地区,位于中央商务区(CBD)和海德公园的东侧,是距离市中心最近的城区之一。

据其透露,过去两周买家心理有明显的变化。有些买家生怕在拍卖中被竞争者高价买走,于是拍卖前就会主动提供一个比卖家心理价位高的报价。

以上周的拍卖会为例,位于帕丁顿本特街14号(14 Bent Street, Paddington)的一处物业喜迎了多达7位买家参与竞标。

最初这套住房的挂牌价为190万澳币,随后上调至200万澳币,但是在上周六的拍卖会上以231万澳币的价格成交,高出了底价31万澳币。

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新冠疫情能降温?

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继悉尼一名50岁的医生被确诊为澳大利亚首例人传人病例后,一家养老院的护工又被传出人传人感染。

伴随韩国、意大利、伊朗、美国相继传出病例数激增之后,澳大利亚民众心目中的恐慌情绪陡升。

抢购厕纸就是一个明显的例子

这两天,朋友圈,推特成为大型“秀场”。毕竟,疫情特殊时期,囤积粮食、药品都能理解,但是各大市场卖家卫生纸被搬光扫光、彻底清空的情况的确有点让人摸不着头脑。

那么,这种恐慌对当地住房市场又会发生什么样的化学反应呢?

截至目前来看,可能由于房价是个大件,得有充足的财力做背景,虽然没有遭到抢光,但是热度也是非同小可。

上周,悉尼80%的拍卖房产成交。墨尔本则迎来了自2018年10月以来的最为繁忙的一周。堪培拉的拍卖清空率则达到90%。

CoreLogic分析师凯文·布罗根(Kevin Brogan)表示:“与上周相比,交投活动显著增加。这一点在墨尔本表现尤为突出。”

“在市场活跃期,拍卖清空率是检验市场深度的一个很好的指标。因为如果没有足够的买家的话,在住房拍卖总量显著增长的情况下拍卖清空率会出现下降。”

尽管如此,也有不少专业人士提醒疫情还是有影响的,只是这种影响暂时还没有体现在房价上。

墨尔本住房买家代理人David Morrell指出,已经有一些买家开始有所犹豫,如果新冠疫情失控,房价可能会下跌。

他说:“毫无疑问,市场谨慎情绪开始出现。上周六,原本客户下单去参与5处住房拍卖,但是在最后一分钟,有客户取消了其中的两套。他们认为目前不确定性因素太大。”

“许多卖家对出售手中物业也有所顾虑。您可能在市场上有所感觉,但是这种担忧尚未真正反应在房价和成交量上。”

在悉尼,卖房中介Shannan Whitney董事BresicWhitney指出,尽管二手房市场依旧火爆,但人们一直在密切关注新冠疫情的影响。

“我认为人们会自然而然地停下脚步,想弄清楚事态的发展局势。就上市房源渠道而言,目前还未看到任何重大中断的迹象。”

END

毫无疑问,降息为房价上涨再次添了一把柴。

但是,考虑到目前失业率的攀升,工资上涨乏力、生活成本却居高不下,住房可负担性将成了遏制房价快速上涨的最主要原因。

此外,海外人士一直是澳大利亚方式不可忽视的一股力量,尤其是投资型住房。

在疫情的影响下,很多海外人士由于出行限制而无法暂时赴澳购置房产。如果疫情延续,那么也可能成为限制或者终结房价上涨的破坏因素。

一位专家指出,既然在澳股屡创新高时,新冠疫情可以造成股市的连续多日重挫,那么这种事情也有可能发生在住房市场。

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