广州各区相继放开人才限购,凤凰网房产湾区智库专家评点

来源:凤凰网房产广州站

12月20日,继广州市南沙区、花都区放开人才限购之后,黄埔区也发布人才购房新政。

对比而言,在黄埔,连续工作半年以上的各类人才,无须落户,可限购一套房;在花都,大专以上人才无须社保,可申领人才绿卡,可享花都购房资格;而在南沙学习或工作的本科以上学历人才,也不受户籍、社保等限制,可买首套房。

截至目前,广州放开限购的区域已有黄埔、增城、花都、南沙、从化,刚需置业者的选择变多、困难变小。各区域的优势如何?广州其他区是否还会继续放开限购呢?

地铁21号线开通!黄埔楼市成交活跃,库存告急

今日,广州地铁21号线开通,黄埔尤其是中新知识城前往市中心时间大为缩短,区域价值愈发提升。

历经9年沉淀的知识城,已经成为广州、粤港澳大湾区的一个重大产业基地。截至目前,知识城已累计注册企业1651家,注册资本1374.25亿元。其中包含了GE、阿里巴巴、京东、中国联通、移动、电信等多家“世界500强”企业巨头。

看黄埔楼市,广州中原研究发展部数据显示,截至11月25日,黄埔库存列广州11区最低,仅5.2个月,低于“6个月红线”。

广州各区相继放开人才限购,凤凰网房产湾区智库专家评点

经纬中国市场研究中心监测数据显示,黄埔区11月网签836套,网签面积8.73万㎡,环比上升29.65%。区域新批预售面积1.94 万㎡,高位回落下跌 86.33%。

网签量上升,原因是大壮名城开盘网签于11月体现,加上万科幸福誉、龙湖•双珑原著、实地常春藤、招商雍景湾网签量环比均有不同程度上涨,进一步推高了整体网签量。此外,除大壮名城开盘,其实际价高于吹风价外,区域多个指标大盘为年底冲业绩,价格波动较小,总体以稳为主。

进入12月份,位于长岭居板块的全新项目龙湖揽境开盘,推出建筑面积约99-122平方米的洋房单位,截止当天中午去化率逾八成。

中原研究发展部还监测到,12月首周二手房成交中,黄埔市场成交持续活跃,成交量在上一周上涨10.6%的基础上,继续环比上升23.1%,共成交64宗。

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“广州北大门”花都 11月一手成交数仅次于番禺

被誉为“广州北大门”的花都坐拥广州北站、白云国际机场两大交通枢纽,交通区位优势显著。

连接广州与清远的广清城际一期已进入铺轨阶段,届时清远往来广州北站仅需25分钟;新白广城际广州北站至白云国际机场段也实现隧道贯通。据花都区交通运输局副局长刘德康介绍,武广高铁、地铁9号线、广清城际、新白广城际和地铁24号线等将在广州北站形成交汇点,届时广州北站将成为粤港澳大湾区北部交通枢纽,融入粤港澳大湾区1小时交通圈。

从产业来看,汽车产业、空港经济、皮革皮具、珠宝产业是花都产业格局中的四大支柱产业。近年来,花都又进一步在音响之路发展, 2018年花都区电子音响产业工业总产值达260亿元,出口额20亿美元,占广州市同类产品出口额的40%以上。花都已经形成集研发、设计、采购、制造、销售、售后等完整的产业链,产业集聚程度高,是我国重要的音响产业集群。

花都楼市近期也较为活跃,11月一手房成交宗数571套,仅次于番禺区。而中原研究发展部数据显示,11月花都二手住宅成交量也仅次于番禺区,抗跌性较强。

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湾区几何中心南沙自贸区 迫切需要吸引人才

12月19日晚,广州市人民政府研究室发布《中国(广东)自由贸易试验区广州南沙新区片区提质扩容课题研究项目》招标公告,广州拟研究提出中国(广东)自由贸易试验区广州南沙新区片区在广州市内实现面积扩容的原则、方向和理想区域。

新形势下,南沙作为国家新区、自贸试验区、粤港澳全面合作示范区和承载门户枢纽功能的广州城市副中心,自贸区南沙片区作为广东自贸试验区面积最大的片区,在国家发展大局中的战略地位举足轻重。

目前,南沙引入关注的是其集中发展人工智能产业,共培育、集聚了170余家人工智能企业,业务范围覆盖人工智能芯片、基础软件算法、生物特征识别、自然语言处理、新型人机交互、自主决策控制等领域。据透露,到2020年这一数据将达到300家,产业规模超300亿元,带动相关产业规模超1000亿元。

交通方面,南沙正在建设的地铁线路有地铁18、22号线。截至到11月,18号线土建工程累计完成44%;22号线土建工程累计完成32%。地铁18号线起于南沙区万顷沙枢纽,至广州东站枢纽,连接南沙自贸片区及广州东站,线路全长62.7公里,预计2020年建成通车。地铁22号线起于南沙区万顷沙枢纽,经番禺广场、祈福新村、广州南站商务区、西塱,止于荔湾区白鹅潭枢纽,线路全长67.4km,预计也于2020年完成建设。

南沙今年6月已动工的庆盛枢纽综合体项目也引发关注。据此前发布的《南沙庆盛枢纽区块控规深化及城市设计》显示,庆盛枢纽片区将是粤港澳大湾区重要的科技创新节点,项目具备“四线交汇”的优势,可连接已开通的广深港高铁庆盛站和广州地铁4号线庆盛站,规划中的地铁22号线和知南线也会在该处设站。

此次,南沙推出人才购房优化政策,也是为了刺激楼市、吸引人才,让更多人参与南沙自贸区的版图建设。

凤凰网房产湾区智库专家点评广州各区人才购房新政

凤凰网房产湾区智库专家赵卓文:

广州暂时不会出台新政

赵卓文指出,这项政策间接放开了限购,有利于黄埔房地产行业发展。黄埔区产业集聚,外来人才数量众多,特别适合人才住房政策。

他表示,“黄埔人才新政出台后,估计广州政策出台会告一段落。广州各区商品住宅库存不高,供不应求,目前都没有出台政策的必要。”

凤凰网房产湾区智库专家肖文晓:

越是直接利好楼市的政策越有不确定性

“广州各区爆发抢人大战,黄埔不甘人后,不排除其它区域陆续也有(新政)。”肖文晓见解与赵卓文有所不同,他认为,黄埔区人才新政非常灵活,实质上突破了广州现有的限购政策,“首先是社保和纳税门槛降到了半年,其次是不受户籍限制,均可在黄埔买一套房,而如果购房者在其它区域已经买房,就等同于突破了市对居民在广州购房套数的限制。此外,新政还惠及到了各类人才的父母,进一步松绑了购房名额。”

肖文晓指出,黄埔区的新房去化周期在广州各区是最短的(截至11月末一手住宅可售货量为67.44万㎡,去化周期为7.2个月),而政策的力度相比花都和南沙是最大的,对楼市的利好和刺激也会是最明显的。

“‘让子弹飞一会儿’,黄埔新政最为关键的适用人才标准还需要执行细则确认,另外在深圳房价异动风波被中央点名的情况下,越是直接利好楼市的政策越有不确定性。”

凤凰网房产湾区智库专家邓浩志:

黄埔新政不会释放大量购买力入市

邓浩志发现,黄埔对新加坡居民放开购房政策,应为国内首次。“因为中新知识城是一个和新加坡合作的项目,有其特殊性,新政有所考虑。至于新加坡居民对广州住宅投资的兴趣有多大?目前仍无法估计,至少之前没有太多的案例可供参考。单纯从居住的角度考虑,人才公寓、租赁住房等其实都可以解决新加坡人才的居住问题。”

“黄埔作为广州老六区之一,竟然放松了限购政策,实在有点开脑洞。” 邓浩志指出,一般认为,广州需要调整限购政策的只会是外围郊区,而这次黄埔也加入,让市场多少有点意外。“毕竟库存高,消化压力大的全部都在郊区,而非城区。如果连黄埔都调整限购政策,番禺跟进只是迟早的问题。”

邓浩志指出,黄埔新政比南沙、花都都要严。必须是认定的人才,还至少需要连续工作半年以上,而人才家属购房的认定门槛也比其他两个区要严,所以对后市释放的购买力可能相对有限。

“目前看,黄埔一手住宅库存大概仅有5个月(其他机构数据大概7、8月),所以黄埔房价本来就有一定的上涨压力。由于新政力度有限,估计不会释放大量购买力入市,所以黄埔房价后续仍将以缓慢上涨为主。”

凤凰网房产湾区智库专家黎文江:

广州各区新政是解决人才购房问题

黎文江认为,黄埔、南沙和花都近日陆续发出关于完善人才住房政策的通知,通知本意并非是放松限购,而是解决人才的购房问题。“市民重点应放在关心自己如何成为人才去购房,比关心放松限购更重要。”

凤凰网房产湾区智库专家伍岳峰:

放宽人才购房限制,符合湾区发展科技创新产业的政策导向

伍岳峰认为,根据国家有关“房子是用来住的”政策定位,房子逐渐回归住房属性,因此地方政府根据“因城施策”的原则,逐渐放宽高科技、高学历人才的购房限制,符合国家关于粤港澳大湾区关于大力发展高科技产业、以科技创新带动大湾区发展的政策导向。南沙、黄埔及大湾区周边的非核心城区,逐步放宽一些限购措施,体现了政策的灵活性与原则性的运用。目前这些地区的去货周期在10-12个月之间,价格平稳,供应充足,引入高素质人才,对区域经济发展高科技产业,会有积极的促进作用。

他指出,广州不会全面放开限购,但会在吸引高科技企业、人才方面采取更多更积极的政策措施,并不会仅仅限于黄埔、番禺或其他城区。大力吸引高科技人才到大湾区就业、创业,是大湾区发展所需,并不代表房子调控政策放松或全面放开限购,而是产业政策引导的结果。

“增城、黄埔是广深科技走廊的起点,大湾区发展战略,决定了这一区域需要集聚大量高科技人才;出台相关政策是体现了政府因地制宜、因城施策的政策导向。”

凤凰网房产湾区智库专家韩世同

黄埔人才限购放松对楼市升温有一定促进作用

韩世同指出,黄埔区的解限有区域性,这个政策符合国家“因城施策”的调性、“稳地价,稳房价,稳预期”的原则。通过放松购房条件来吸引人才,促进一些区域的发展,人才政策放开限购的这个做法是被认可。

本次黄埔区的解限,对于知识城区域的经济发展和楼市的升温有一定促进作用,但不会导致房价大幅上涨。“下一个解限,只能是番禺。是全区域放开,还是局部放开,要看下一步的情形,具体看整体经济的发展情况。”

凤凰网房产湾区智库专家郑大源

黄埔新政有新意 稳定人才“大后方”

郑大源表示,限购政策依然是我国房地产调控非常重要的基本政策,对于一线城市暂时不可直接松动,但是社会的发展需要人才,严苛的房产调控政策也影响了人才的安居乐业。“只有引进人才才能促进社会的发展,目前各个城市都对人才有一个升级换代的需求,相比以前只需要是人即可,现在更需要高素质的才。”

他发现,黄埔本次调控政策相比其他区域有点不同,一方面对于人才的要求高,必须得到政府认可的高素质人才,不是仅仅学历即可,一方面是人才本身,人才配偶、人才父母、人才配偶的父母以及人才的成年子女都可以买房,所以买房的数量大幅度提高了。“这基本上等于将人才一家都搬到广州黄埔安居乐业了,这是非常有新意做法,稳定大后方,相信可以让人才真正做到安居乐业。”

“房产的调控政策有一个循序渐进的过程,从之前广州周边城市,到广州的各个郊区,现在第一次进入广州的市区,相信接下来番禺是一个重点对象了。但是在政府发布正式文件前,我们不可以妄自猜测。”

他分析,黄埔之前就有人才的认定,以及人才的买房政策,故而人才本人的买房应该说该买的早就买了。本次调整,相对之前的力度,主要是人才的配偶、父母、配偶的父母也有买房资格,以及新加坡人可以在黄埔区中新知识城买房。

“相信购买力的释放是可以看得见的,可以给黄埔带来一波购买力!”他觉得,黄埔作为老城区,相比周边的郊区城市,租售两旺,将来变现出售或者置换其他老城区都会容易很多。

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