武汉楼市遇冷!有必要在“胡焕庸线”外买房“避灾”吗?

武汉楼市遇冷!有必要在“胡焕庸线”外买房“避灾”吗?

文/时晨晨

黑天鹅爆发,天佑中华!

当下是最艰难时刻,刚开始爆发的地图基本跟“胡焕庸线”重合,严重程度也基本上跟“胡焕庸线”一致!

地产圈最关心的有两个:要不要抄底武汉楼市?要不要在胡焕庸线外买套房“避灾”?

武汉楼市遇冷!有必要在“胡焕庸线”外买房“避灾”吗?

武汉楼市遇冷!有必要在“胡焕庸线”外买房“避灾”吗?

武汉楼市遇冷?机会在下半年!

武汉九省通衢,地理位置非常关键,也一直是我们重要的工业城市之一。

连续9年,武汉住宅成交量都排在全国前三名,绝对的王者。

2019年,武汉楼市量价齐升,整体回暖,又夺得N个全国第一,创历史新高!

1、武汉共发放1169张预售证,全国绝无仅有。

2、武汉住房成交20.91万套,同比增长25%,销售套数全国第一!

3、武汉住房成交2346万㎡,同比增长29%,销售面积全国第一!

4、地成交金额1766亿元,创历史新高,位居全国城市第五,连续第4年超千亿,稳居全国前五。

2020年初,武汉楼市大逆转,迅速预冷。

2020年前三周,全国楼市整体回暖,39个城市,房价上涨的有27个,下跌的有12个,其中武汉、临沂、杭州、南京楼市最冷。

武汉二手房价格1月第三周下跌85元,前三周累计下跌228元,已经超过上月下跌213元的跌幅。

整个一月份,武汉二手房挂牌均价下跌了313元,远超正常水平。

武汉楼市遇冷!有必要在“胡焕庸线”外买房“避灾”吗?

(图表来源:有事问彭叔)

原因很清晰,春节假期,外加黑天鹅,大家外出意愿下降,买房和看房人数减少。

关键是,从经济上看,这只黑天鹅对房价产生实质性影响吗?能抄底吗?

先看2003年,那只黑天鹅对中国大陆和中国香港的影响。

2003年4个季度,中国大陆GDP增速分别为11.1%、9.1%、10%和10%。简单估算,对大陆经济增长的影响差不多是1个百分点。

香港经济体量太小,二季度经济同比下降0.6%。根据前后两个季度平均增速估算,香港经济受拖累4.5个百分点。

从逻辑上看,经济增速下滑,收入下降,影响购房能力和意愿,自然会影响房价。

问题是,逻辑是逻辑,现实是现实,现实比逻辑复杂一万倍。

同样的逻辑,同样的影响因素,中国大陆和香港的楼市趋势就不同:

香港楼市的低迷期多延续了半年,2003年上半年达到谷底,下半年才企稳,2004年才开始走强。

大陆刚好相反,货币政策额外宽松后,楼市甚至出现过热苗头,2003年上半年商品房销售面积同比增长38%,全年增长29%。

武汉楼市遇冷!有必要在“胡焕庸线”外买房“避灾”吗?

不能简单的以过去推测未来,这是行为金融学上典型的“代表性偏差”。

举个例子,买了华东医药等化学制药股票的股民,体会应该非常深刻。从过去看,华东医药确实非常优秀,ROE平均20%以上,各种指标都很漂亮。结果,医药集采政策一出,整个逻辑全变,大白马立刻变大灰驴,坑了不少投资者。

当下大环境和2003年已经大不相同,有几个关键区别:

1、当时中国大陆宏观经济处于高速增长期,高达10%以上,现在经济增速6%左右,今非昔比。

2、当时城市化突飞猛进,房地产是经济增长支柱,现在城市化超过60%,政策上市大力支持新经济,货币政策导向截然不同。

3、房地产处于快速上行期,现在房住不炒,虽然偶尔反弹,但总体是下行趋势。

这只黑天鹅对房价的影响,差不多跟当年的香港类似,一季度的房价将是最黑暗的时刻,楼市小阳春要夭折,二季度中下旬会慢慢企稳,下半年房价降开启反弹。

黑天鹅的影响只是一时,影响的也只是“择时”决策,大趋势还靠基本面。

武汉这个城市,人才、产业等等基本面都没有改变,百万人才留汉计划也提前两年完成目标,根本不用恐慌。

经此一劫,武汉的未来会更美好,对武汉充满信心,坚定看好武汉的长期发展!

武汉楼市遇冷!有必要在“胡焕庸线”外买房“避灾”吗?

在“胡焕庸线”外买房?别傻了!

这届网友很real,“干啥啥不行,怕死第一名”。

在一二线大城市还没买房,就要看五六七八线城市的房子,想在“胡焕庸线”外买一套房子。

心态是,实在不行了,还可以去那里“避难”,花个小几十万,权当买个保险。

别傻了,这个逻辑上就有问题!

武汉楼市遇冷!有必要在“胡焕庸线”外买房“避灾”吗?

如果实在想去人迹罕至的小地方,完全没必要去买,去租一段时间,是更好的选择,省钱还方便。

而且一定能租到,为什么?

如果租不到,说明去租的人多,这跟你“避开人流”的需求相悖。如果想避开人流,就必须挑人烟稀少的地方,那么这个地方一定能租到房子。

这种需求,本质上跟旅游地产一样。

旅游地产也是,抓住“生活在别处”的客观需求,营造一个“远方”,专门针对想逃离繁华都市的那群人。

每个人都想拥有网红那样的田园生活,明月山群山环抱、溪流环绕、竹林叠影,可能很多人不知道,这些网红常年都生活在大都市里面。

胡焕庸线,线内是尘世,线外是远方。

想要去远方,想在胡焕庸线外买一套房子,这种需求本身就跟房地产发展规律相悖。

人随产业走,旅游地产,就相当于告诉大家,这个地方没有产业。

人是群居动物,有人的地方,才有房地产市场,每年去个一两趟,不会形成社区,房地产也形不成市场。

既然这样,为什么还经常看到,很多人极力推广旅游地产项目,而且似乎还有人买呢?

武汉楼市遇冷!有必要在“胡焕庸线”外买房“避灾”吗?

先看看经济的基本面。

2019年,我国GDP已经达到99万亿,按年平均汇率折算,人均GDP达到10276美元,首次突破1万美元大关。

这意味着,我们从中等收入迈向高收入国家,这是极具标志性的关口。

根据国际经验,比如60年代的美国、70年代的欧洲、80年代的日本,当人均 GDP到达6000美金以上,这个国家就将进入休闲时代。

所以,近十年来国内旅游业发展迅猛,国内旅游收入逐年快速增长,连续10年同比涨幅超过12%。

其次,经过20年的房地产大开发,我国人均居住面积已经达到35-40平米,跟一些发达国家差不多。

还有一个关键数据是,现在户均住宅已经达到1.1套,不少家庭已经有了自住房,还有钱有存款。

现在的趋势是,从“有房住”转为“住得爽”的转变,从“旅游”转为“度假”,再加上一些项目确实漂亮、宜居,不少人就没忍住诱惑。

所以,旅游地产,确实有客观需求。

注意一点,旅游地产只是有钱人的游戏,跟买奢侈品一样,更多是把它当做消费,而非投资。

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消费和投资最大的区别是,投资品讲究风险和收益,消费品讲究的是边际效用。

他们买奢侈品,买三亚的房子,就是为了彰显身份,为了取悦自己,而不是靠它升值赚钱。

明白这个道理,问题就简单了。

要不要回农村建个小院,要不要去胡焕庸线外买一套房,要不要买一套旅游地产等等,都可以归结为一个问题:你是有钱人吗?

如果不是,就别傻了,省点钱,走正道!

武汉楼市遇冷!有必要在“胡焕庸线”外买房“避灾”吗?

人均GDP 1万美元后 城市发展规律是什么?

对于普通人来说,什么是正道?投资决策符合规律,不浪费一分钱就是正道!

人均GDP 1万美元,是个非常大的坎儿,很多关键转折都发生在这个阶段。

人均 GDP 突破1万美元后,大都市都会建设“新城”来替代“卧城”,城市空间结构从“单中心”向“多中心”转变。

根据美国经验,在经济发展一定程度,加上税收和贷款优惠,大量城市中产阶级为追求自然生活而迁移到郊区,产生了大量的“卧城”。

但是,这些“卧城”的日常生活很不方便,对通勤交通也造成了很大压力,后来在原有单纯居住功能的基础上,增加了产业、基础设施、社会配套服务设施等等职能。

一转身,这些“卧城”就转型为具有相当独立性的、功能齐全的“新城”。

一个城市的发展规律是,多中心;一个地区发展规律就是,城市群。

城市群建设,成为最近几年,我们政策主推的方向。

1月3日,财经委员会第六次会议提出,要推动成渝地区双城经济圈建设。

全国第五和第八大城市,强强联合,势必成为全国第四大城市群。

更令人激动的是,发改委批复滇中城市群发展规划,建设现代化的生态宜居城市群,成为辐射南亚、东南亚的中心。

武汉楼市遇冷!有必要在“胡焕庸线”外买房“避灾”吗?

未来,我国规划的城市群有19个,现在批复的有10个,有的已经形成规模,有的还在打造。

因此,人均GDP突破1万美元,普通人买房的正道也逐渐清晰:

1、不要去“远方”,当下就瞄准胡焕庸线内,已经形成规模的城市群。

2、选择核心城市,楼盘位置可以偏远一点,但是未来一定有“新城”、“副中心”、“国家级新区”等政策规划。

不是不看好胡焕庸线外的城市群,而是现在他们还需要时间培育,但是房子有生命周期,现在入手不合适。

远方是感情,生活是理性。没钱别冲动,走正道,不浪费钱!

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