空屋就是废物?日本人却靠空置房屋狠狠赚了一笔

◎掘金日本房产(ID:Japan_gold)| 黑泽

版权声明:本文首发于掘金日本房产(ID:Japan_gold),为原创作品,其他公众号转载此文时,需在正文前署作者名、标来源,并同时转载文末二维码,否则视作侵权。

日本人如何将空屋变废为宝?

我们谈论日本的人口老龄化时,跟房子最直接相关的就是“空屋问题”。

近年来,日本的空屋问题越来越严重,已经成为一个社会性问题,各地政府和国土交通省都相继出台方案,望能缓解这一趋势。

很多小地方,当空巢老人去世以后,子女不愿意回来继承老房子,因为这不仅不是一笔财产,反而是“累赘”。

为什么一个房子,还配有完整的土地,就变成了累赘?因为,这些小地方的外来人口少,租售市场都很冷清,所以租又租不出去,卖也卖不掉,要拆反而要花更多钱,年轻人干脆就选择放弃继承。

空屋就是废物?日本人却靠空置房屋狠狠赚了一笔

由于日本的土地是私有,政府若要收回无人认领的地块,手续就极其复杂,只能放任不管。

然而,这样的房子却越来越多。总务省今年发布的数据显示,2018年的空置房屋总数高达846万,空置率为13.6%。房子空置不仅会造成经济损失,随处可见年久失修的危房也越来越影响城市的再开发。

空屋就是废物?日本人却靠空置房屋狠狠赚了一笔

(1963年到2018年的空屋数量和空屋率)

这样放着下去也不是办法,于是,日本一些有社会责任心的新兴企业便着手与地方政府、大型房企合作,开始努力寻找新的商机,给空置房屋注入活力和生机。

刚起步的空屋改造业务

东京千代田区有一家刚成立不久的空屋支援公司,它业务范围主要是把没人住的空屋收购或者租下来,进行精装改造。

这2年里,这家企业陆陆续续在一些地方城市做了空屋改造项目。比如下图这间位于宫崎县日南市的空屋,距离JR日南线的油津站步行6分钟。它位于商店街的一个不起眼的角落,已经闲置了十几年。大约花了两个月的时间,这家空屋支援公司对空屋进行精装改造,把它整个焕然一新,加入了时尚的装修元素,随后它将整栋楼纳入了自己的民宿会员居住服务当中。

空屋就是废物?日本人却靠空置房屋狠狠赚了一笔

(该公司精装后的空屋)

这些公司会把一些收购或租下来的空屋改造后提供给会员,这些会员只需要每月缴纳几万日元的会员费,自由享受该公司在全日本范围内精装修的空屋。

迄今为止,这家公司在全日本已经改造了26间空屋,会员可以无限制自由预约这些房屋。而他们家已经发展了数百名会员,据说还有4700人在排队办会员。可以想见,大家对旅游的需求是十分强烈的。

空屋就是废物?日本人却靠空置房屋狠狠赚了一笔

(随心住服务的空屋所在地区)

自公司成立以来,许多空屋持有者都来咨询能不能把自己的房子收走,毕竟放着不住还白交税,不如便宜卖了。

但负责咨询的负责人却摇摇头,这事还真没那么容易。9成的空屋都没法投入业务里去,因为很多小地方公共交通极其欠发达,太广的范围不仅公司管理要花更大功夫,会员入住也非常不方便。

那么什么样的房子才是最吸引住户的呢?该公司通过这两年的考察,挨家挨户的走访日本各地的物件,终于摸索出一种策略:让房子拥有“主题性”。

要理解这个“主题性”,可以从每个房子的管理者的角色定位入手。他们被统一被称为“家守”(日本江户时代的地主管家),家守有责任将一个屋子打造成跟他个人鲜明性格相关的主题。比如在一栋靠海的房子里,就有一位女性家守,她热爱冲浪,能带领住户一起去海边玩。

诸如此类的设计,会让人眼前一亮。很多家守其实都是想要振兴家乡的本地人,但也有经常去某地摄影的摄影师,前来报名成为当地的家守。

空置房屋再利用的一个瓶颈就拆除和翻新的费用。如果解决了这个问题,空置房屋的魅力将会急剧增加。

另一家神奈川县的创业公司,从筹资阶段、吸引当地居民参与、到招来投资者、翻新空屋等,已经取得了10项主要成绩。在创业初始资金紧缺的时候,就去找当地的振兴人员逐一收集创生概念、制作相关方案,并制定精细的经营计划,还发起了当下流行的众筹,在网上寻找投资人。

他们改造的空屋都将内部分隔成几个独立房间,在施工过程中会不定期把过程发到SNS网络上来进行直播宣传,最终在完工的时候,早已招满租户。这就是利用互联网的一个典型例子,每个单间的租金是2万日元一个月,如果可以保持入住率,几年内就可以回本。

东京的空屋也不少

刚才说的这些例子都在地方城市,我们都知道日本是人口都是从地方流向东京,那么寸土寸金的东京应该就没什么买卖可做了?其实东京也有空屋。

根据日本总务省的统计,2018年东京都的空屋有81.7万间,而东京23区的空房有58.7万间,占到东京都整体的72%。

空屋就是废物?日本人却靠空置房屋狠狠赚了一笔

为什么连人口持续流入的东京都有这么多空屋?有分析认为,上世纪的老房子建太多,现在已经没有多少年轻家庭愿意和老人挤一起住了,所以原本用来容纳三四代人的一户建也显得有点多余。

市里很多空置的老房子处于进退两难的尴尬境地:如果不花点钱改造装修一下就租不出去,但上了年龄的房主又不敢承担大改大修的投资风险,就干脆闲置在那里了。

而我们外国人主要买的是公寓和一栋公寓楼,会碰到这种被“抛弃”的房屋的情况是很少的。

但毕竟是在东京23区,空屋之所以空,只是因为品相看上去不行,翻新要花费,有不少人望而却步,但位置绝对不会差到哪去。独立房产投资人田中步就找到了空屋的商机。

他在6年前租下了东京练马区的一栋空置公寓,那栋公寓当时的房龄已经高达 36年,五个房间都是空置的。因为公寓的卫生间还是蹲便式,而且没有浴缸,这是对日本人来说最致命的缺点,所以根本租不出去。

田中认准了这栋公寓的地段,认为只要稍加改造,就一定能吸引来租户。

他跟房东商量,给出了方案:田中负责出钱装修改造,但要以每间每月1万日元的租金租6年。因为不知道该怎么处理房子的房东,便采纳了田中的方案。对房东来说,反正自己放着也租不出去,这人愿意一次性全租走,还自己掏装修费,何乐而不为?

公寓经田中改造后焕然一新,之后的几年里从来没断过租,田中因此也从中狠赚一笔。6年合约到期后,房东也能继续把抢手的公寓租给别人。

空屋就是废物?日本人却靠空置房屋狠狠赚了一笔

东京不缺能够拿来赚钱的空屋,缺的是独具慧眼的投资人。

新模式将打破现有格局

从投资人到创业公司,这种新模式兴起的2年里,各种互联网公司和空屋改造公司纷纷上了车。我们熟悉的AT HOME和RAIFURU已经开始运营空屋相关的信息网站,比如“空屋银行”(空き家バンク),这个网站已经与日本约570个自治体合作。

网站上会刊登各个城市空置房屋的面积、价格、户型等相关信息,用户只要动动小手指,就可以轻松搜索出每个城市的空置房屋。

RAIFURU信息网站目前也加入了空屋随心住的业务领域,利用自身的信息优势来积极拓展业务。同样开始推进空屋改造业务的还有日本的百年房企之一大京不动产。

如果更多的大型房企也能加入其中,日本的数百万空屋都能转化到租赁市场中去。

空屋就是废物?日本人却靠空置房屋狠狠赚了一笔

目前这个市场才刚刚起步,经过改造的空屋仅有数千间,比起八百万这个总数还差一个光年的距离,但人们的智慧正在把它们变废为宝。

互联网遇上被抛弃的空置屋,日本群众找到了新的生财之道。

今天,我们隆重介绍掘金日本房产(Japan_gold)的日本投资专家陈意(ID:chenyi91025),对日本房产感兴趣的朋友,欢迎扫码来撩~

未经允许不得转载:房产 » 空屋就是废物?日本人却靠空置房屋狠狠赚了一笔

相关推荐