大阪的这类民宿,正迎来死亡威胁

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大阪的这类民宿,正迎来死亡威胁

我们都知道,大阪是日本仅有的五个民宿特区(一年365天都能运营民宿)之一,有不少投资者盯上了这里。

大阪的民宿也是全国平均一人居住日数最长。日本民间机构民俗大学根据日本观光厅发布的数据做了推算,东京平均一人居住日数为3.5日、北海道为2.8日,大阪则有4.1日。

与此同时,大阪的酒店入住率保持在每个月80%以上。根据大阪府发布的数据,从2013年至2017年间,赴大阪府旅游居住的人中,84%的人选择居住在大阪市。大阪市平均每年承载2477万人次的住宿需求,也就是说,平均一天有6.8万人在大阪旅宿。

2023年左右的大阪赌场综合度假区,还有2025年的世博会,大阪正迎来一波又一波的旅游热,会带动整体的民宿居住需求。

大阪的民宿大有可为!

昨天,我的同事介绍了大阪的町屋民宿,

今天,我要为各位在大阪的民宿圈中“扫扫门前雪”。

同样是在Airbnb和Booking上,搜索大阪的住宿,出来的数量已经上千↓↓↓

大阪的这类民宿,正迎来死亡威胁

(booking于2月3日-2月5日的可供选择住宿数量)

大阪的这类民宿,正迎来死亡威胁

(Airbnb于2月3日-2月5日的可供选择民宿数量)

总数超过3000!也就是说,可供一对游客两个人选择的房源超过了3000家,被他们选中的几率是多少?

0.03%!

在旺季还好,基本上是个民宿、价格便宜,就有人住。但淡季时怎么办?只有那些条件好的,才能在千分之一中脱颖而出,而剩下的,只能遭遇残忍的“空置惩罚”,有时行情不好还可能连续几个月每月都只有两三天有人住。

有些公寓式民宿,每天的例牌价甚至低到百元以下……

大阪的这类民宿,正迎来死亡威胁

大阪的这类民宿,正迎来死亡威胁

这个价位的公寓,即使是在今年中国人出行旺季的1月27-28日,也能找到135家!

我在一开始给大家看这个数据,就是要你从“大阪随便买一个民宿就能赚钱”的幻想中醒来:

别做白日梦了,大阪的利好已经召唤了大量资金,民宿会越来越多,而没有特色的公寓式民宿,终究要迎来死亡威胁!

大阪的这类民宿,正迎来死亡威胁

在我跟大阪的几位房地产朋友聊天时,他们虽然站的立场各不相同,但对一件事却有十分统一的观感,那就是:这个市场的公寓式民宿,真的很多坑。

先给大家做一个选择题,以下这两个房产,你会选择哪个?

大阪的这类民宿,正迎来死亡威胁

两个房源都是离大阪中心站难波站11分钟的交通路程,都是套内面积在25平米左右的公寓,一个是2007年年底建成的二手房,售价1430万日元(差不多人民币93万),另一个是新房,预计今年10月竣工,售价2500万日元(160万人民币)。

关键来了,关键来了!前一个做长租,租客2年一签,净收益率为4.5%。后一个是短租,开发商承诺包租10年,每年给你保证净收益6%!

如果是你,你会选哪个?

按简单幼儿园数学,4.5%对比6%,哪个看起来更好?那当然是房源B,没商量啊!

但聪明的掘金日本房东们肯定看出了我想说的,房源B不就是公寓式民宿吗?对,你拿到了一套崭新的公寓,但其实是开发商用来做民宿转租的,而且别光看着收益,比较一下投入成本:房源B比房源A高出了将近70万人民币。

这一类公寓式民宿坑就坑在,它的价格可以是市面价格的50%以上,多出来的钱用来干啥?大家心知肚明,我就不展开了。

也就是说,你花了高溢价购买了一套在市面上绝对不稀缺、竞争力缺缺的产品。指望着它给你赚大钱,可能反过来是商家赚你的钱。

另外,还有一些开发商会提出几年后回购房产的政策。这也要小心,因为日本当地开发商是没有这样的服务的,而有这些服务的开发商是什么样的背景?细细品。

大阪的这类民宿,正迎来死亡威胁

所以记住我的话:个人投资者投资大阪的公寓式民宿,是没有出路的。

一是同类型竞争太多,价格基本没有优势。

二是开发商在中间赚差价的几率高,买了这种溢价50%以上的资产,品相普通的公寓并不值得。

三是我将要讲的,大阪这块肥肉,可不止普通投资人看上,许多国际知名大机构都已入场。

首先是松下。

没看错,就是那个做电器的Panasonic,它进军大阪的民宿业了。松下公司旗下的Panasonic Homes投资的第1号特区民宿“难波日本桥BON Condo”近日开业,民宿位于大阪市中央区,距大阪地铁日本桥站和近铁难波线站徒步仅2分钟。

该民宿共有54个1LDK(一房一厅户型),每间约40平方米,最多可供5人居住。

大阪的这类民宿,正迎来死亡威胁

在Booking上看,基本上每天都满室,2月3日的单日预订价也达到了500元人民币。而这个房子的室内设计,可以说是大多数我们市面上能买到的公寓式民宿中最好的配置了。悄悄告诉你,那个2500万日元的公寓,室内装修没有松下这个好。

还有一个知名企业是大阪地铁公司。大阪市高速电轨(大阪地铁)在去年11月宣布进入民宿市场,以20亿多日元(约1.3亿人民币)的价格收购了大阪市浪速区的公寓住宅,计划于2021年2月左右开放。

其他大手企业还包括大东建托、住友、三菱等,都入驻了公寓民宿的市场。你说,去买小开发商的民宿,跟这些著名企业竞争,还没有差异性和稀缺性,在这个市场怎么生存?

根据日本观光厅的统计,截至2019年11月18日,在大阪民宿特区的民宿总件数达到2993件,是全日本最多的。

对了,我还忘了说酒店,它们也是明面上的竞争对手。而公寓式酒店的致命伤也在这:如果是小户型,那么装修跟酒店几乎毫无差别……

现在在大阪的酒店数量还在不断增加,据了解,日本最大型商务酒店集团APA酒店,将在浪速区建一个房间数量超过2000的超大超豪华酒店,来势汹汹。

大阪的这类民宿,正迎来死亡威胁

预计在2021到2023年间,还会有大量公寓式民宿和新酒店涌入这个市场。你在整个资本洪流中,就像个小虾米。

普通公寓式民宿没有稀缺性、没有特点,而且还贵,开发商又背景复杂……因此,我在这里劝你,千万别入这个坑!

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