借名买房:对双方来说可能都是大坑

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连环

南都讯 记者邵枫 冯少文 昨日南都报道了市民夏小姐因借名买房遭遇变故、最终房产遭法院查封的经过。事实上,由借名买房衍生出的纠纷案例并不少见。房产、利益、信用,每个参与借名买房的人都无法绕开其间的诱惑与风险。

可能令普通人稍感意外的是,不是只有出钱购房的借名人容易遭到侵害,提供购房资格的一方也可能由于种种原因,最终背上了本不应该承担的高额债务。有律师认为,借名买房虽然没有对宏观政策造成损害,但参与的双方仍然需要详细约定权责、约定买房与过户流程,以期降低风险、减少损失。

案例

本想赚“借名费”却背上巨债

一年半以前,香港人陈先生在深圳”买“了一套房,但这套房的实际使用权不归他,他只是从中赚几万元借名费。然而,事情并没有想象中那么顺利,买房这事抛锚了,如今的陈先生不仅没有拿到借名费,还欠了数百万贷款。

在担保公司的引荐下,借名人张小姐与陈先生达成约定:由陈先生提供买房名额给张小姐,购下龙岗一处总价860万的物业。另外,因张小姐手头仅50万首付,支付8万垫资款,担保公司就能为其提供首付垫资款167万,而待房子过户后,还有装修贷、汽车贷等金融服务。担保公司承诺,成功购房后,包括月供在内,张小姐手头能留下五六百万现金。

购房前,张小姐在做虚拟币投资,回报可观,购房就是为了加大投资杠杆。不过,担保公司没有兑现之前承诺的装修贷、汽车贷等。“5万首付款的一半是债务”,失去了担保公司的资金支持,张小姐“操作失败”,就此欠下了银行的数百万贷款。为了逃避债务,张小姐选择了“出国旅游”。而这笔债务实际上就落在了提供购房名额的陈先生身上。目前,无论是借名者陈先生还是购房者张小姐,都没有房产的实际控制权。“我现在天天催担保公司把房子从我名下转走,但他们就是不愿意。”对此,陈先生很焦虑。

借女友名买房 险被女友妹妹私卖

严先生因名下已有一套房产,为享首套房优惠,严先生跟女友芳芳商议,借用芳芳的购房名额,并付其3万元作为酬谢费。双方协议约定,严先生享有该房产的处分权、收益权、使用权;购买房产的所有费用都由严先生承担,出售房产的所有收益也归严先生。

在购房手续办完后,严先生开始坐等房子升值。然而,2016年4月,他无意中却发现自己的房子已在一家知名地产公司门店挂牌销售,并且房子即将被卖出,买家已经交了15万元定金。严先生情急之下,将女友和幕后出售人———女友的妹妹一起告上了法庭。

原来,芳芳的妹妹婷婷并不知姐姐已与严先生签下《代为购房协议》,她私下将售房信息挂在了房屋中介公司,之后也等来了愿意成交的买主。在没经姐姐同意的情况下,婷婷偷拿了姐姐的身份证和房屋抵押合同原件,冒充姐姐和买主签订了《房地产买卖合同》。

严先生以借用购房名额却遭私自售卖为由,诉讼至深圳中级人民法院。严先生要求,终止该房屋买卖交易,并把房产过户给自己。由于《代为购房协议》真实有效,各项付款凭证齐全,法院判决,涉案房产归严先生所有。

借名给好友买房 房子没了贷款还得还

据南都2016年3月报道,王女士为了让自己小孩在城区读书,出借自己的名字给好友李女士购房,以便迁移小孩的户口。王女士以自己名义向银行申请了按揭贷款,签订了相应的贷款合同,并以所购房产向银行提供抵押担保,实际房款由李女士支付。

然而,此后王女士和李女士发生了经济纠纷,李女士停止供楼,王女士遂要求李女士从房子搬离。但经法院判决,房子被认定属于李女士;而贷款银行则认为,贷款购房的合同是王女士夫妇所签,遂将王女士夫妇告上法庭,要求其偿还剩余贷款。中山中级人民法院审理此案后,判决王女士夫妇应当对欠款承担还款责任,银行有权就抵押房产在涉案债务范围内优先受偿。

这样一来,王女士夫妇叫苦连连,贷款买的房,法院判令不是自己的,而剩下的贷款却仍要求自己偿还。王女士不服上诉后,中山中院二审认为,王女士夫妇和银行所签订的涉案贷款合同是合法有效的,双方均应按该合同约定的内容履行。虽然有生效判决认定,涉案房地产的实际权利人为李女士,但这并不影响王女士夫妇与银行之间合同的效力,也不影响王女士夫妇应当按照涉案合同的约定还本付息,因此驳回了王女士的上诉请求。

说法

A “规避限购”有没有错?

借名买房这一行为本身是否存在过错呢?昨天的报道中,市中院的判决明确指出夏雪“规避政策存在过错。”而广东华商律师事务所周争锋律师认为,“借名买房的代持协议,谈不上损害社会公共利益”,实际产权人只有具备购房资格后才可以申请变更登记,房产始终登记在有购房资格的一方名下,没有对限购政策形成冲击,因此这是当事人之间合法处分自己名下购房资格的问题。

但周律师也指出,若借名购买经济适用房等政策性住房,即对购买人有特定人身属性要求的房屋,由于这类政策性住房对于购房资格有特殊的要求和严格的审查公示程序,双方的借名协议一般会被认为损害社会公共利益而无效。

B 借名买房还存在哪些风险

从以上案例可见,在借名买房的过程中,出名人可能会“失信”私自处分房产,或因不可抗力需转移该房产,是借名购房者需承担的风险之一。周争锋律师提醒,“当事人在借名购房前,就要预知有这些可能”。

另外周律师指出,房产被查封后,实际产权人再依据借名协议提起确权诉讼,也存在被驳回的法律风险。他表示,近年来越来越多的法院开始对借名购房给与否定性的评价,认为规避政策的法律风险应该由实际产权人承担,不能把不利的法律风险让基于相信物权公示公信原则的第三人承担,目前这一观点在法院系统越来越占上风。“最近碰到很多案件,法院均是因为房产已经被其他人查封,驳回了实际产权人的确权诉讼。”周律师解释,最近两年的司法实践发生了变化,把借名协议的法律性质只是限制在委托合同层面,而不是物权归属层面。

C 借名买房如何减少风险

昨日报道中,广东晟典律师事务所林蓓蓓律师受访时提到,当不得已需要借名买房时,可以在合同中对于双方的权利义务给予明确的约定,委托律师对合同进行审核,最大程度规避风险,通过对债权债务作出担保约定等方式,减少风险,降低损失。

对于借名买房衍生出的种种风险,周律师建议,如果有当事人仍然需要进行借名买房,双方必须签订有具体明确的确权协议(代持协议),对房屋的产权人做出明确具体的约定;实际产权人要保留全部房产购房时的文件原件,保留出资转账凭据,不要用现金或移动支付,也不要再通过其他人转账支付;另外,确权协议里要对登记产权人失信、违反协议私自抵押或出售后如何处理作出安排,可以约定高额的违约责任,便于以后追责时维护自己的合法权益。

周律师提醒,借名购房者提起诉讼时,一个前提是其本人已经具备购房资格;并且诉讼的内容应是提起合同之诉,要求登记权利人为其办理房屋过户登记手续。“实际操作中,往往有的当事人只要求确认产权归属,不提让对方配合过户这一诉求,导致判决生效后还是无法执行。”