动迁款如何分割,从一起动迁款分割共有纠纷案例谈起

动迁款如何分割,从一起动迁款分割共有纠纷案例谈起

【分析提示】

1、房屋征收补偿款分割原则

(1)征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;

(2)公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

(3)被征收人、公有房屋承租人、同住人、房屋使用人对征收补偿有约定的,按照约定处理。

【典型案例】

案情:

动迁款分割共有纠纷案例。

上海市第二中级人民法院《民事判决书》

(2012)沪二中民二(民)终字第1790号

上诉人(原审被告)张J,男,1964年生,汉族

上诉人(原审被告)陈L,男,1921年生,汉族

委托代理人:雷敬祺,北京盈科(上海)律师事务所律师

被上诉人(原审原告)张Q,男1945年生,汉族

被上诉人(原审原告)张I,女,1965年生,汉族

被上诉人张美,女,1961年生,汉族

被上诉人张玉,女,1972年生,汉族

上诉人张J、陈L因共有物分割纠纷一案,不服上海市杨浦区人民法院(2012)杨民四(民)初字第671号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人张J、陈L及其委托代理人雷敬祺、被上诉人张Q、张I到庭参加诉讼。因原被上诉人陈贞于2012年7月28日去世,本院依法追加陈贞的继承人张美、张玉作为被上诉人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明,陈贞、张Q系再婚夫妻关系,张I系陈贞之女,张J系陈贞之子。陈L与王英系再婚夫妻关系,双方未生育,王英原育有一女即陈贞,陈贞于四岁时随王英、陈L共同生活。2000年,王英去世。

1963年,陈L购得上海市爱国二村某号房屋。

1987年2月陈L申请对上海市爱国二村某号房屋进行翻建。1987年5月,张Q与徐华签订《协议书》,委托徐华建造房屋。翻建前,上海市爱国二村某号仅一层,分前后两间,另搭建了一个阁楼。翻建后,共三层,底层为前后两间,二层为一个统间,三楼一间。

2009年6月7日,上海轨道交通十二号线发展有限公司作为甲方(拆迁人)、陈L作为乙方(被拆迁人)、张J作为乙方的受托人签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》,约定甲方拆除乙方所有的坐落在上海市爱国二村某号,房屋类型:旧里,房屋性质:私房,建筑面积77.24平方米。动迁款包括:货币补偿款人民币(一下币种均为人民币)1,002,903.50元、无违章建筑奖励10,000元、保障托底补贴63,800元、最低补偿单价补贴230,909元、重大市政配合奖92,688元、保障托底补贴100,000元*2=200,000元、搬场费926.90元,空调1200元、电话200元、有限电视240元、热水器300元、拆迁配合奖58,620元、速签奖50,000元、签约即搬奖10,000元、选购顾村房屋补贴80,000元,以上各项合计总金额为1,801,787.40元。

张J用上述动迁款购得三套房屋,分别为:城市方圆2幢西单元某室,建筑面积87.15平方米,总价727,702.50元,购买人为张J;城市方园4幢东单元某室,建筑面积46.31平方米,总价399,192.20元,购买人为张J、陈贞、张Q;陆翔路678弄19号某室,建筑面积76.85平方米,总价为275,123元,购买人为张J。三套房屋总价为1,402,017.70元。扣除房款后,动迁款尚余399,769.70元,该款项由张J领取。领款后,张J向张I支付了动迁安置补偿款100,000元。

动迁时,在册人口为陈L、张J、陈贞、张Q。保障托底认定人口为陈L、张J、陈贞、张Q、张I。因张J之妻陈清户籍在父母处,人均面积超出7平方米,不予认定为保障托底对象,但因陈清已怀孕,待孩子出生后凭出生证领取补偿款。动迁时,陈L、张J、陈贞、张Q、张I均居住在房屋内。

2010年1月,陈贞、张Q曾具状来院,经原审法院调解,张J、陈L向陈贞、张Q预付了临时安置补助费18,000元。

关于翻建时的出资情况,陈贞、张Q称全部由陈贞、张Q出资,陈L、张J称由陈贞、张Q、陈L、张J共同出资。

原审法院经审理后认为,公民的合法权益受法律保护。动迁房屋为私房,动迁款中的货币补偿款、无违章建筑奖励、最低补偿单价补贴,应归私房所有权人所有。系争房屋虽是陈L出资购买的,但陈贞、张Q共同生活居住在动迁房屋内,在1987年时进行了翻建,翻建时陈贞、张Q进行了出资,翻建后由陈贞、张Q、陈L、张J等家庭成员共同居住使用至动迁时,故陈贞、张Q主张陈贞、张Q也是系争房屋产权人的请求,于法有据,法院予以支持。且系争房屋中陈L的部分应为陈L与王英的夫妻共同财产,陈贞可继承王英财产的一半。综合上述情况,法院认定,陈贞、张Q可分得上述动迁款中的42%。保障托底补贴63,800元、重大市政配合奖、搬场费、空调、电话、有线电视、热水器、拆迁配合奖、速签配合奖、速迁签约奖、签约即搬奖,归陈贞、张Q、陈L、张J所有,原则上均分。选购顾村房屋补贴,应归购买位于陆翔路房屋人员所有。现陈贞、张Q要求确认为城市方圆2幢西单元某室房屋所有人,超出了陈贞、张Q可获得的动迁款,故法院确认城市方园4幢东单元某室归陈贞、张Q所有,折抵该房房款后,不足部分以现金方式支付;鉴于陈L是与动迁公司签订动迁协议的对象,而张J自述多余的动迁款在张J处,故应由陈L、张J共同承担支付义务。虽然订房单上确认的城市方园4幢东单元某室的订房人为陈贞、张Q、张J,但是张J在未征得陈贞、张Q同意的情况下自行订购的,而张J在本次动迁中所获得的利益已超过了其应得的部分,故上述房屋仅为陈贞、张Q两人所有,张J对上述房屋不享有所有权。张I户籍不在内,所为保障托底人员,可获得保障托底款100,000元。现张J已向张I给付了100,000元,张I再要求确认张I为城市方圆2幢西单元某室房屋所有人,缺乏法律依据,法院难以支持。基于陈贞、张Q可获得的房屋为一室,每月可获得的临时安置补助费为1500元,共32个月,扣除陈L、张J原已预付的18,000元,不足部分由陈L支付。

原审法院据此作出判决:一、上海市城市方园4幢东单元某室归陈贞、张Q所有;二、陈L、张J应于判决生效之日起十日内向陈贞、张Q支付动迁补偿安置款人民币300,000元。三、陈L应于判决生效之日起十日内向陈贞、张Q支付临时安家补助费人民币30,000元;四、张I要求确认张I为上海市城市方圆2幢西单元某室房屋所有人的请求,不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,077元,由陈贞、张Q负担人民币277元,张J负担人民币10,800元。

上诉人张J、陈L不服原审判决,向本院提起上诉称:陈贞、张Q、张I在原审中提出的诉讼请求是要求确认上海市城市方圆2幢西单元某室房屋归上述三人所有,而原审法院判决上海市城市方园4幢东单元某室归陈贞、张Q所有,显然超出原审原告诉讼请求的范围。1963年陈L购得爱国二村某号房屋时,陈L是该房的唯一产权人,或者说该房是陈L与妻子王英(已故)共有。1987年家庭成员共同翻建的时候,也未改变产权的性质,家庭成员参与翻建,应视为对房屋的添附,而不是认定产权人的依据,对于添附而产生的利益,应由产权人给予折价补偿,而并非据此获得产权份额。因此原审法院认定陈贞、张Q也是系争房屋产权人是错误的,原审法院认定陈贞、张Q可分得动迁款的42%亦没有依据。此外,陈贞对王英未尽赡养义务,依法不能分得王英的财产。综上,请求二审法院撤销原判,改判驳回原审原告的诉讼请求。

被上诉人张Q、张玉答辩称:动迁所得三套房屋原来都是张J名下,这明显是不合理的。对原审法院的判决没有意见,不同意张J、陈L的上诉请求。

被上诉人张I答辩称:张I本人也属于动迁安置对象,但张I却只拿到10万元托底保障款,没有拿到房子。现张I只能在外租房居住,户口页无处可迁。故张I亦不服原审判决,只是因母亲病重,所以当时没有上诉。

被上诉人张美答辩称:动迁协议是怎么签的,就应该怎么执行。原审法院的判决不公正,应以动迁协议为准。

本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。

因原被上诉人陈贞于原审法院宣判后去世,本院依法追加陈贞的继承人张美、张玉(均系陈贞之女)作为被上诉人参加诉讼。张美、张玉表示愿意参加诉讼,不放弃继承的权利。

本院认为,系争动迁房屋虽系陈L出资购买,但该房翻建时陈贞、张Q进行了出资,翻建后由陈贞、张Q等家庭成员共同居住使用至动迁时,故陈贞、张Q应为系争房屋的共同所有人。系争房屋动迁时,陈贞、张Q有权主张与该房产权相关的相应补偿。陈L、张J所谓家庭成员参与翻建,应视为对房屋的添附,而不是认定产权人的依据的主张,与法相悖,本院不予采纳。原审法院认为系争房屋中属陈L所有的部分为陈L与王英的夫妻共同财产,陈贞可继承王英财产的一半,于法有据,可予支持。关于保障托底补贴63,800元、重大市政配合奖、速迁配合奖、速迁签约奖、签约即搬奖,原审法院认为应归陈贞、张Q、陈L、张J所有,原则上均分、另选购顾村房屋补贴应归购买位于陆翔路房屋人员所有的意见,均无不当,本院予以认可。作为户籍不在系争房屋内的保障托底人员,张I已获得保障托底款100,000元,其再要求确认为上海市城市方圆2幢西单元某室房屋所有人,缺乏依据,本院难以支持。原审法院根据陈贞、张Q对系争房屋的贡献大小、并结合根据动迁协议所得动迁款及用动迁款购得三套房屋的实际情况,确定上海市城市方园4幢东单元某室归陈贞、张Q所有,亦无不当。本院考虑到系争房屋的来源和本案的具体情况,对陈L、张J应向陈贞、张Q支付部分动迁补偿安置款的相关金额酌情予以调整。关于临时安置补助费,本院赞同原审法院意见,不再赘述。由于陈贞于原审法院宣判后去世,陈贞在本案中可得财产应作为其遗产由其继承人共同继承,原审法院所作判决主文本院予以相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定,判决如下:

一、维持上海市杨浦区人民法院(2012)杨民四(民)初字第671号民事判决书第四项;

二、撤销上海市杨浦区人民法院(2012)杨民四(民)初字第671号民事判决书第一、二、三项;

三、上海市城市方园4幢东单元某室归陈贞、张Q所有,其中属陈贞所有部分系陈贞遗产,由张Q、张I、陈L、张J、张美、张玉共同继承;

四、陈L、张J应于本判决生效之日十日内向陈贞、张Q支付动迁补偿安置款人民币200,000元,其中属陈贞所有部分系陈贞遗产,由张Q、张I、陈L、张J、张美、张玉共同继承;

五、陈L应于本判决生效之日起十日内向陈贞、张Q支付临时安家补助费人民币30,000元,其中属陈贞所有部分系陈贞遗产,由张Q、张I、陈L、张J、张美、张玉共同继承;

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费人民币11,077元,由张Q负担人民币200元,张I、陈L、张美、张玉各负担人民币50元,张J负担人民币10,677元。

二审案件受理费人民币11,077元,由上诉人陈L、张J负担。

本判决为终审判决。

【雷敬祺律师评析】

一、关于城市房屋动迁补偿款及安置房屋的分配原则

(1)城市公房拆迁,动拆迁补偿款分割共有纠纷案件

公房按照百度百科的解释,也称公有住房,国有住宅,它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。当然,这个解释不是很准确,在拆迁过程中所遇到的公房,也有很多是原来为私房,后来被收归国有,变成公房。无论如何,公房一般是有租赁房卡,每月有承租人交纳少额租金,在拆迁过程中,由承租人代表全体同住人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议,动拆迁补偿款归承租人及同住人共有。按照上海高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第九点,承租人、同住人之间,一般遵循一人一份,均等分割的原则取得拆迁补偿款。据此,公房房屋动拆迁补偿款分割原则为:承租人与同住人原则上均等分割。当然,在原则均分的前提下,法院会考虑房屋来源情况、实际居住情况、经济来源情况、对房屋贡献情况等酌定多分与少分。

(2)城市私房拆迁,动拆迁补偿款分割共有纠纷案件

私房按照百度百科的解释,也称私有住宅,私产住宅,它是由个人或家庭购买、建造的住宅。一般认为是指产权房,即拥有房屋产权证的房屋,房屋产权人登记的权利人为产权人,即私房的被拆迁人。在拆迁过程中,私房的产权人系被拆迁人,由产权人代表全体房屋使用人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议,动拆迁补偿款归产权人所有。按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条,拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。据此,私房房屋动拆迁补偿款分割原则为:补偿款归产权人所有,产权人负责安置房屋使用人。当然,至于如何安置,因为矛盾已经产生,产权人与房屋使用人已经无法共同居住,法院一般倾向于判决一部分货币补偿。

本案中,涉及房屋虽然是私房,但是并非按照市场价格购买而获得的私房,是由于历史原因,家庭共同生活、扩建而形成的私房,因此,法院认定该私房属于家庭共同所有并无不妥。当然,具体各家庭成员的份额,应该根据该私房的来源、贡献大小、实际居住时间等因素酌情认定。

(3)城市房屋拆迁,应安置人员动拆迁补偿款分割共有纠纷案件

拆迁并非房屋的市场买卖,也包含了政府的人性化安置因素,因此,拆迁过程中,对于房屋面积小,而人口多的家庭,拆迁人会按照政府的相关规定,给予相应的补偿安置,俗称“数人头”安置方式。根据2006年上海市人民政府颁布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》,一般来说,截至房屋拆迁许可证核发之日,在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年,在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房,但居住困难),且居住在被拆迁房屋的人员,可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。户口不在拆迁房屋内,也有可能符合应安置人口条件,比如配偶、未成年子女。据此,应安置人员的动拆迁补偿款如何分割,也成为法律和实务上应当解决的问题,但法律对此并未有明确规定,实务操作中主要参照《拆迁口径》以及法官的自有裁量权。

二、关于私房拆迁中继承范围确定

(1)私房拆迁与公房拆迁有本质上的不同。

私房是所有权,是物权,公房是使用权。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条(居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务)征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

可见,私房拆迁动迁利益的归属是被拆迁人(即产权人),而对于房屋内的使用人,只是负责安置;而公房拆迁动迁利益的归属是房屋承租人及其同住人共有。

(2)面积因素与人口因素获得的拆迁补偿应严格区分。

拆迁过程中,除了房屋的估价款外,还有其他项目的补偿,比如面积奖励费、速迁费、搬迁费、过渡费、搬场费、设备迁移费、一次性补偿和针对人身性质的重病、特困、大龄青年等等各类补贴。其中,与房屋面积相关的面积奖励费、一次性补偿等应当列入继承范围;与人口因素有关的速迁费、搬迁费、过渡费、搬场费、设备迁移费等应当归拆迁时候实际居住的同住人或使用人;与人身性质有关的重病、特困、大龄青年等补贴应当归属特定的人。

(3)拆迁中的房屋估价款不能等同于房屋的市场价值。

私房拆迁货币补偿金额的计算公式为:(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。其中,被拆除房屋的房地产市场单价是根据评估报告而来的,而评估报告的评估时点是以房屋拆迁许可证核发之日为准。在实践中,拆迁协议的签订往往比拆迁许可证核发之日晚很多,因此根据评估报告计算的房屋估价款并非拆迁协议签订时候的房屋市场价值,随着房价的不断上涨,拆迁人在签订拆迁协议的时候往往通过一次性补偿来弥补被拆迁人的损失,但协议上的房屋估价款仍然按照拆迁许可证核发之日的评估价格来计算。如果认为拆迁协议上的房屋估价款就等同于房屋的市场价值,这是明显损害房屋共有人的利益的。

本案中,一审法院认定动迁房屋为私房,动迁款中的货币补偿款、无违章建筑奖励、最低补偿单价补贴,应归私房所有权人所有。也即是认定动迁款中的货币补偿款、无违章建筑奖励、最低补偿单价补贴为房屋的价值,从而确定房屋价值一半为继承范围,有一定的合理性。

【法律指引】

(1)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号,2011年1月21日公布施行)

第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

(2)《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年10月19日上海市人民政府令第71号公布)

第四十四条(居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务)

征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

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