万科的口号说明房地产行业进入了一个新的转折点?

从大环境来看,说房地产行业进入了一个真正的转折点是没错的,郁亮在这次万科月度例会上大部分的分析和阐述其实也是有理有据的,比如:

“2012年我们的研究报告中提到:中国的地产调控千万不要成为韩国模式——买房凭票、卖房限制,因为当时我们认为中国市场经济改革经历了这么长时间,不可能走回头路了。但我们看到今天的限制非常多,已经超出了当初的研究。”

“今天我们所面临的转折是全方位的:政治、 经济、国际、军事等方方面面。上世纪 90 年代实施宏观调控时,出现明星逃税被判刑的案例,为什么 20 年之后又出现类似的情况?因为在社会全方位进入转折点时,所有行业无一幸免。”

“滴滴的小概率事件却让公司命悬一线,碧桂园的一系列事故造成非常大的麻烦。我们可以问一下自己,我们是否存在类似的情况?……教育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故、 政治上的负面事件等等,一旦发生,我们业务只有关门。”

“当前整个社会都倾向于反资本、反大企业,普通老百姓都把贫富悬殊、社会板结等问题都归结于大企业、大资本方,最可怕的是这是整个社会的共识,政府和知识界也站在普通民众这一边,来共同面对大资本和大企业。”

万科基于此做出“收敛”和“聚焦”,从企业发展的角度看是顺理成章,郁亮关于具体业务调整的讲解,也逻辑清楚有的放矢简洁明晰,是很不错的企业领导人发言,但之所以让人觉得做作,除了之前有“瞎放炮”的黑历史外,主要还是那种“锦衣玉食的大富人家看到多下了几场雨就喊着勒紧裤腰带过灾年”的浮夸让人不舒服。

要说今年日子不好过,最应该喊苦喊疼的是中小房企,去年到今年,去杠杆叠加强调控,房地产融资被卡的哭天喊娘,公司债基本被停,银行贷款差别化对待,现在融资成本没超过18个点都不值得喊疼了。好多小房企好不容易找到肯出钱的财神爷,对方拿出债加股合同,都要讲明:“股”也要保底收益,最后账一算完,才发现辛辛苦苦忙到头全给金融机构打工了。所以孙宏斌说,小房地产商不如把公司卖给他买融创股票划算,也不算胡说。

比较而言万科的日子要好的多,万科的融资成本低在业内是出了名的,去年综合融资成本是5.1%,傲视大多数房企,而且在高杠杆发展的房地产行业里,万科的负债率一直保持在低位,负债结构也比恒大、碧桂园这两家常常被拿来比较的房企健康,有息负债里,中长期借款基本占了70%以上,大部分是银行借款和公司债券,债务压力比同样体量的房企轻的多。

从盈利能力和经营数据看,万科也表现得很好,今年上半年在34个城市的销售金额位列当地前三,营业收入和归属上市公司股东的净利润分别增长51.8%和24.9%,都高于行业平均水平。

可以说在今年这种环境下,虽然没几家企业过得舒坦,行业性的破产以及由此带来的并购重组几乎是必然,但万科绝对属于被提前打上了赢家光环的那一队列,这样的企业居安思危是没错,可动静大的像是做戏就真是招人烦。

尤其是一想到这个喊着“收敛”的月度会前两天,他们刚花13亿买了北京海南航空大厦,就更觉得那个“活下去”的口号气人。

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