曾经的东门楼市网红,置业顾问竟然都睡戳了

疯批对“网红”的定义很简单:1、有槽点,2、受人追捧度高,关注度就像去年股市里的茅台酒,3、每个人都想去踩TA一脚,好利用“网红”的自带流量,提高自己的知名度。

毫无疑问,东城花汇就是这么个角色!

东城花汇是个网红盘,相信没有多少人会质疑,515新政前,就赢得了大批购房者的追捧,位置好,价格优,“妈老汉”还有官方背景,肯定不得烂尾,说白了就是待字闺中,只要及笄的年纪到了,“抢亲”者众!哦,对了,还有最后一点,这妹子喜欢素颜(清水房)!

NO1,位置好在哪里?(老规矩,只看图不说话)

曾经的东门楼市网红,置业顾问竟然都睡戳了

离三环路2.2公里,距离第一绕城高速,也仅有两公里,周围全是绿色,靠近三圣花乡风景区,东西两侧是成都到龙泉的重要交通干道,分别是驿都大道(东北)和成龙大哥,哦,是成龙大道(西南)。两条道路都限速80,无论是出城还是进城都极为方便。

NO2,价格优在哪里?(这个只能推断和对比)

因为没有开盘,所以价格不好说,疯批只能说,此项目的价格会远远低于周边其他项目,比如才卖完没多久龙湖天璞的1万8(精装)。龙湖的这个项目距离东城花汇只有一条街,走路就两分钟。

NO3,妈老汉的身份,不知道咋说,各人去搜

为什么标题要用“曾经”二字呢?

那是因为这个姑娘,一直在自己的闺房里,不知道什么原因就是不出来,从四月份丫鬟和家丁们(置业顾问)进场,一直拖到现在,要不是前两天落雨,售楼部漏了,重新获得了关注,否则估计这妹子就自带隐身光环了。恰好,疯批的一个朋友就是这个楼盘的工作人员,下面有这么一段对话:

曾经的东门楼市网红,置业顾问竟然都睡戳了

请抓住这两个关键点:“五月初本来是要开的”和“四月初进场的”。

前者的意思是,这个项目已经至少推迟了俩月了,后者很直白,置业顾问们已经穷了三个月,因为没有开盘,就没有销售提成,没有提成,就只能底薪度日,底薪度日的结果就是士气低落,工作人员无精打采,以至于疯批进入售楼部时,竟然没有一个置业顾问主动上前,好不容易扭到一个美女费了半天,走的时候还看到一个妹子在隐蔽处睡戳了。

曾经的东门楼市网红,置业顾问竟然都睡戳了

为了妹子的隐私,就不露脸了,疯批有一句话,不知道当讲不当讲,虽然穷是穷点,还是要把精神气拿出来,售楼部里不是没有人,只要人家愿意进来,说明就有机会,机会是留给有准备的人的,蒙头大睡的人就不必说了。

正儿八经地说项目

虽然有很多人已经说了,但是除了正常的我要说一说,还要说些其他人没说的。

整个东城花汇占地82亩,其中住宅65亩,商业17亩。容积率,住宅部分不大于2.9,商业不大于5,整个项目由12栋建筑组成,其中1-9号楼为高层住宅,均是地下2层;其中1号楼地面以上32层;2号楼地面以上26层;3号楼地面以上31层;4号楼地面以上26层;5号楼地面以上32层;6号楼地面以上30层;7号楼地面以上26层;8号楼地面以上26层;9号楼地面以上29层。10-12号楼均为一层临街商业,层高约6米。下面来看看,这住宅部分是怎么分布的,朝向如何:

曾经的东门楼市网红,置业顾问竟然都睡戳了

从上图可以知道,周边四条干道分别银杏大道、栀子街、杨柳街和海棠路,周围三个楼盘分别是吉祥佳苑、银木佳苑和俊发星雅俊园。除了3号楼和8号楼以及商业暂不销售外,其他楼栋均要销售,总户数达到了894套。在这些即将销售的房源中,1、2、4、9为两梯五户,面积有91平米三室单卫,105平米三室双卫和124平米的四室双卫;5、6、7三栋为两梯四户,面积有106平米的三室双卫和128平米的四室双卫。

疯批关于楼栋选择建议:

4号楼和2号楼朝外的两种户型(91平米和105平米)首先就要pass,原因会在后面说,朝内的124平米可以酌情考虑;其他楼栋,最好的选择,建议是朝内的户型,即5、6、7的106平米户型,1、9的124平米户型,如果不是首改,最佳选择,疯批的建议是7号楼的106平米户型,理由是视野开阔,朝内安静,离大门附近的商业11、12栋远,万一以后这里的商铺允许做餐饮,那感觉别提多酸爽了。

接着我们来说说,为什么不选择2、4号楼朝外的户型,原因就在这里:

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看不清楚?没关系,放大了看!

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重点来了,这里有一个环卫用地,正好在3号楼的楼下,距离也就十来米,虽然3号楼本次不销售,但2号楼和4号楼,特别是4号楼靠外一侧的户型跟着“倒霉”的可能性尤其大,环卫用地是什么,从不利因素上看不出来,疯批综合多方面的信息渠道,得知这块用地可能是垃圾中转站,再加上公共服务设施用地上的农贸市场,社区医疗助攻,那么异味影响的厉害程度是极为严重的。下面看下沙盘:红色正方形处是环卫用地,旁边是公共服务设施用地,疯批郑重提示:要选择4号楼的朋友,一定要极为当心。

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那么究竟有多近呢?请看疯批从现场带回来的第一手材料(这些其他人没说哈),疯批利用上厕所的借口,潜入了234号楼外的工地现场。先看图:

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看不懂,没关系,下面还有一张:

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工棚此处距离杨树街的距离大概在20米的样子,2号楼与公棚的距离,目测下来大概在30米,所以23号楼与杨树街的距离也只有50米到60米之间,这段距离除了各种用地外,还有一大片的绿化带,无论怎么修,疯批觉得那块环卫用地,与项目的距离不能算远。

大大咧咧说配套(商业、教育、交通)

虽然售楼部现场吹了很多商业配套,但就疯批来看,只有附近三个楼盘的社区底商可以利用,较为成熟的有俊发星雅俊园和银木佳苑,当然卓锦万黛商业配套和绿地468也不算远,但走路过去还是要费点神;教育资源还好,杨柳街上,与234栋楼相对的有银杏小学,海棠路上,星雅俊园楼下有一所幼儿园,不过因为没挂牌子,所以看不到是个啥幼儿园;交通方面,疯批看到的是一处公交站牌,在海棠路上,叫作“海棠路银杏大道口站”,共计有三条线路,分别是238路,406路和424路。

曾经的东门楼市网红,置业顾问竟然都睡戳了

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地铁方面,仅有的2号线洪河站,置业顾问介绍的是直线距离1.5公里,但疯批觉得这个数据太操蛋,因为这个距离,是用飞的吗?直线距离对我们购房者来说根本没用,所以疯批开车走了一盘,从海棠路出来,走银杏大道,上驿都大道,抵达洪河站,正常开车的总体用时大概在10分钟到15分钟之间,因为除了时速外,还有运气不好,碰到的红绿灯过多。

曾经的东门楼市网红,置业顾问竟然都睡戳了

不利因素解析

疯批认为项目的不利因素有以下两点:

第一:是234栋外的公共设施用地和环卫用地,这点不用详细说了,但是银杏小学就对着这两块用地,以后娃儿是要在这里读书的,如果现场管控能力不好,有异味飘出,对娃娃的成长是不利的。

第二:11栋和12栋所在的1号楼和9号楼靠外的户型,如果有餐饮业态存在的话,有可能对这两栋的住宅造成影响。

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疯批的购房建议:

1、出于对价格的向往,和位置上的独特性,疯批觉得东城花汇绝对配得上刚需购房者的期待,106平米的户型,总价如果在100到120万之间的话,在这个区域绝对值得刚需客户用哈心,在这里用掉一张房票,值!

2、虽然之前强调了环卫用地的不利因素,但是,清水房带来的结果就是总价低,对于首改来说,124和128平米的户型完全可以受到青睐,且未来升值潜力巨大。

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