家庭配置标准数值模拟下的指标性分析(上篇)

家庭配置标准数值模拟下的指标性分析(上篇)

信贷政策在目前这个限贷环境下,以及过去七月份八月份国家的一些相关部门的一些起点性的政策,包括一些转向,通过这个风险的转向呢,总结出来个人在新的限贷环境下需要做的事。收集限贷资金,找笋盘,抗通胀,这几个关键词。

今天的主要内容是找笋盘。实际操作过程中,如何评判笋盘的笋度,以及在这种情况下家庭结构和资产升阶逻辑,有一些评判标准,包括家庭收入,家庭资产目前的一些评判标准是否达到第一步骤,第二步骤,第三步骤,这样一个数据要求。

明天讲的重点在资产升阶,从数据性的要求,如何在三年到四年一个周期内快速的完成三步走,根据每个家庭的基本情况和起点要求。走第一步还是直接走第三步,或者是走第二步,第三步。这样就涉及到评判标准的问题和实际操作的问题。

还是以郑州为例,昨天讲到了在新盘规则下如何找笋盘,找笋盘背后逻辑是什么,中间或多或少的提到两点,第一点的话就是目前的笋度,笋盘的程度。两个方面,一个方面的话是三环内的超级流量盘,在超级流量盘这个背景下,对郑州城市化标准,有一个研判。目前的郑州是一个城市化进程中三位重复的一个环节,主要基于二手房和新房的成交比上。2017年,郑州新房成交数据在十六万到十七万套,二手房成交在七万套左右,基本上是这样一个比例,那么就目前通过南京和深圳两个城市作对比,我们可以看到郑州的这个城市化度,目前是淘笋阶段。

全国城市化最完善的一个城市是深圳。深圳目前的新房二手房成交比基本上达到1:1。南京作为比郑州相对成熟的一个城市,做一个对标,南京和郑州的发展数据极其类似。基本上南京要比郑州早三年到三年半这样的一个过程,目前南京的新房二手房成交比,基本上比较稳定1:0.7,目前郑州基本上达到1:0.4到1:0.5,这两个百分点的差额,整整对城市化的发展来说错了三年到三年半的周期。

目前的郑州,笋盘,八折盘,这里面最重要的标准是一定要满足两个层面,第一个层面是流量,也就是高周转。目前郑州的城市评判标准还是以刚需为主,流量最大的还是刚需为主,留意下郑州三环沿线,特别是三年前郑州的航海路。无论是最西边的是升龙城到东边儿的正商城。他们的流量、换手率都是郑州最高的,西三环有一个项目叫正商花园里和正商明钻。为什么这些楼盘的换手率比较高?这些都恰恰说明了目前郑州的超级流量非改善盘而是流量盘。

城市化的进步,再过三年到三年半的时间,郑州会进入一个改善盘做为一个超级流量。目前有没有这样一个环境,有这样一个征兆,首先出现在郑州东区,郑州东区目前的主流的流量盘呢,是刚改,改善盘,主要户型面积的话是集中在一百三到一百五十平方的大三房和四房。反过来看东区呢,两房交易很不活跃,那么目前呢,是两个态势,第一个是八折笋盘就是流量盘。第二个就是CEO领导盘就是东区经开区,这两个区域,昨天也重点说的是这么两个选择问题。

参加过我们8月18号云房内部公开课的同仁知道,当时我们列举了郑州市场上最活跃的换手率最强的几个盘。郑州东区海马公馆。然后经开区的恒大绿洲。其他几个区域的话,正商城,升龙国际中心,升龙凤凰城包括齐礼闫,正商明钻,还有就是北区几个流量盘,那么从这些数据上包括二手房交易活跃度上恰恰也反映了一个最重要的一个原则,目前郑州在满足这种笋盘的条件下,流量是首要的,一定要满足高周转。

房产有几个重要的点,一个是高周转,另外一个是高杠杆。还有一个最重要的就是资金使用率 ,今天我们重点参照这三方面来分别的对两种选择做一下定性的分析。

在后台呢,也有很多粉丝最近一直问新房,绿博、白沙、惠济。区域其实并不重要,对于城镇化发展来说你的预期在哪里。那你就选择和预期相对近一点儿的区域,比如说,你投资房产预期周期是十年。那么在这种情况下,你选择一个潜力股是没问题的,比如滨河,比如白沙。如果选择成熟区的话,比如市内五区,包括东区。这样的话就两个特点,就是周期相对短一点就满足了一个高周转的条件,其实在郑州,买房子,选择是大于努力的,周期的要求是针对你个人的期望值的要求。

今天跟大家重点阐述的一个观点是,不同的区域,不同的楼盘,不同品牌开发商。选择这些楼盘,就对房产纯投资来讲,都会深深的影响到以下三点。投资回报率,周转率,以及资金使用,今天拿高新区万科城举例,万科城和郑州航海路正商城包括升龙城来作为对比,以此来重点阐述这样一个理论。

郑州万科城作为万科进入郑州的第一个项目,前期做的品牌打造的工作还是很多的。很多人奔着品牌去做,但是后来会发现,交了房入住之后的体验感,其实并没有想象的那么高。那么从纯投资角度来看,万科城,特别是一期交付之后,2016年实际情况是这样的。2016年整个万科城一期商业周边的二手房门店非常的多,但是,这种多不代表他的生意就好,实际了解之后,二手房的交易活跃度是非常差的。这里面有两个原因,第一个原因是万科城比较大,三期四期还在热销。一期二期换手率,虽然有很多人想卖,但是卖不动。

这个也和当时14年,15年,16年上半年,这两年的时间中,万科提前的溢价率是比较高的,那么相对于业主层面来讲,二手房市场交易是一对一的过程,新房交易是一对多的一个过程,相对竞争而言,很多业主二手房是竞争不过新房,所以说当时整个万科城的交易活跃度是非常的差,二手房门店也是经过几个月的抗,后来的纷纷关门,为什么会出现这么一个现象呢?值得深思,我觉得有三点,第一点是价格并没有明显的拉开。第二点是很多人为什么想卖房子因为居住太不方便 ,第三点是整个万科城的价格。

第三个是万科城的起点,因为当时是首推这种精装修的标准。它的价格提前把整个高新区的价格预期给拔了上去。这种情况出现了一个反转,就是2016年四月份开始,当时作为竞争楼盘还是以毛坯房出现的另外一个楼盘:公园道一号。特别是2016年下半年经过暴涨之后。公园道一号的售价全面碾压万科城四期的精装修,为什么有这种情况,其实就是刚才三点的一个集合。

我们反过来看看,升龙城是一个什么状态?升龙城六号院是整个升龙几个已经交过院里面交易量最大的,升龙城六号院处在整个齐礼闫的一个核心区,四周都邻路,他最鼎盛的是2017年,年初的时候统计过,周边一共是十三家二手房门店,而且这些二手房门店都坚持很久,生意都非常火,无论是租赁、还是交易、还是价格、都是蛮高的。

这样的现象处也出现在了正商城和正商明钻。其实在区域上来讲,新房和二手房,包括以后的二手房交易的选择上会出现一些不同的偏差,就会导致消费的一些差别的现象。那对于纯投资来讲,我们关注的应该是二手房以后的交易,因为涉及到你的变现,涉及到你的收益和变现难度、周期长短,所以说还是回归到投资本身而言。

城市化其实代表着一个城市,他的流量到底在什么地方,郑州目前流量对于刚需来讲均价在一万五左右的房源而言,流量最大的一个价格区间是一万三到一万七。那么主要表现在沿三环线,三环以内的超级流量刚需盘。大量的楼盘是次新房是集中在2012年到2016年建的小区。这些从网上是不难找的,包括安居客都可以查到。郑州东区和南京整个的这种城市化度相对比较吻合,所以说郑东新区就是另外一个情况。

新区的情况是作为大资金流投资客的另外一个选择,那就是领导盘。目前郑东新区的四房是主流。两房的价格已经远远低于四房的价格,举个例子,2017年一月份。云房组织粉丝在抄底海马公馆二期三期的房源,当时主要购买的房源是一百四到一百七的四房,当时的价格是两万一,同样三期的两房的价格,一万九千多,那么到今天为止,重新了解的价格,装修比较好的四房目前的价格是两万七千五到两万八。装修比较好的。八十多平方、九十多平的房子售价是两万四,这个价差是越来越大的。

高铁站旁边的另外一个楼盘,稍微远一点的,不得不说的一个楼盘是雅宝东方国际,其实很多人对这个楼盘是并不感冒,特别是2014年—2015年,当时销售并不太好,雅宝东方国际,他也出现或多或少的偏差,目前雅宝东方国际的大房源很少,因为开发商的开发角度的问题,当时为了快速回款,所以大量的房源都是小户型。

这个楼盘的大户型非常少,也就导致了他的大房源的价格起涨。目前最高售价也在两万六千多,但是整体品质不如海马公馆,这个房子的交易量就比较活跃。为什么?因为他的主流户型全是小户型,这个和当时的雅宝公司整个对产品线的把握有关,就导致了今天的一个结果。

雅宝东方国际往南是建业的另外一个项目叫建业如意家园,这个项目作为当时几个部门的团购房,大户型非常多,但是有一个毛病就是大户型有两到三个房本。所以说就导致了这个楼盘有价无市,目前如意家园,这个项目品质上还是蛮高的,因为前面就是滨河公园。但是这个项目由于是多房本,导致的大面积房源是标价两万五到两万六,可他始终就卖不动。所以说深入的了解周边这个区域内的一些盘的话,需要多看房。多对比其中深层次的原因。

如果今天说的第一个选项的话,那就找资金流只能满足目前的这种三环沿线的这种刚需流量,我建议你选择,换手率比较高的刚需盘,比如正商城,升龙城,这样一个楼盘,包括康桥的一些项目,他的一百二平方以下的配比也是比较高的,那么就导致这种流量非常高。但是如果说你的资金量比较大,走高资金流,比如说郑州东区,那么选择楼盘的话,就选择相对小区里面大户型占比比较高的区。同时满足这两点的项目呢,其实郑州并不太多,那么很多笋盘和很多机会呢,也就在这个前提下产生了。

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