聊城荣盛工抵房的真相是什么?

聊城荣盛工抵房的真相是什么?

昨天,荣盛在聊城开发区中华路上的锦绣观邸,将1号楼整栋楼,132套房子,以11000元/㎡的价格抵工程款,沙盘上“恭喜1号楼签约售罄”的条幅迎风飘扬,有些老铁一脸懵逼,荣盛建设不是荣盛自家人吗?为什么要抵押给自己?工抵房能不能买呢?不禁纷纷感叹,地产圈不输娱乐圈。

荣盛发展和荣盛建设是什么关系?

荣盛房地产发展股份有限公司(以下简称:“荣盛发展”)和荣盛建设工程有限公司(以下简称荣盛建设)法律上讲,并不是一回事,根据荣盛发展近期公告披露的股东结构看,荣盛建设是荣盛发展的二当家,持股比例为13.8%,共6亿流通股,2007年至今,持股比例整体呈下降态势。荣盛发展是深市上市公司,是需要定期向股民公布财报的,尽管两家公司都是荣盛控股,但是两家公司是独立运营,独立结算的。

聊城荣盛工抵房的真相是什么?

这就好比聊城赵荣盛先生(化名,你懂得),生了两胎儿子,一个叫赵发展,另一个叫赵建设,两人都结了婚,有了各自的家庭,虽然是亲兄弟,两个家庭不也得明算账吗?但两兄弟的关系,跟邻居王桂圆,张孟达关系一样吗?不一样。

荣盛发展真的缺钱吗?

20多天前,荣盛发展发布了2018年半年度报告,2018年上半年营业收入193.88亿元,同比增长44.51%,净利润22.47亿元,同比增长33.38%。

同时荣盛发展又宣布,要向荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司借款。其中,向荣盛控股借款金额不超过50亿元,向荣盛建设借款金额不超过20亿元,期限都是12个月以内,利率9.5以内,相比今年5月份发行的公司债券的7.3%,相比同行业的金地集团,光明地产低于6%的企业债利率,都要高出很多,显然,荣盛发展的融资成本在不断攀升。

最近这几年,从各大房企半年、年度报告明显可以看出,房地产市场两极分化越来越明显,大型房地产开发商的综合竞争优势日益显现,销售增速显著高于行业平均水平。荣盛不大不小,算一家中型房地产开发商,销售业绩也呈高速增长之势。

2017年荣盛发展签约销售金额679.3亿元,在销售快速增长的同时,荣盛发展加速布局,不断拿地,2017年新增土地储备建面1272.31万平方米,竣工面积仅368.65万平米,拿地面积显著高于开发面积,账面存货余额大幅攀升,2017年末存货余额1193.22亿元。

存货大幅攀升占用了巨额资金,导致荣盛发展有息负债不断创新高,2017年底,荣盛发展账面有息负债余额598.9亿元,有息负债余额与账面净资产余额的比值由2013年末的0.83倍上升至2017年末的2.28倍。

聊城荣盛工抵房的真相是什么?

荣盛发展2017年报上说,2018年计划拿地约1500万平米,开工面积、计划竣工面积分别为970.86万平米和692.38万平米,显然,该计划若实施,荣盛发展存货规模还将上升,负债率也继续攀升。本次荣盛发展向大股东高利率借款,其财务负担还将加重,笔者判断,其高杠杆囤地模式有可能十分艰难,有较大的财务风险。

所以,荣盛发展如果按原计划实施,账面上是真的很缺钱。

如果仅仅以营销为目的,犯不上冒着被聊城购房者诟病财务紧张的风险,这无疑饮鸩止渴,大可以像民生百合新城一样,感恩一下老师,感恩一下医护工作者,所以,房子抵押工程款确有其事,因为亲兄弟还要明算账,荣盛发展财务的进进出出,毕竟还要向大大小小的股民交代清楚。

所以,工抵房签约趁机在做一波营销,策划脑洞也是可以的。

工抵房能不能买?

工抵房就像没有房产证的二手房一样,有很大的产权归属问题,现在聊城有些期房交房、办证都很困难,我的建议是如果你没有十足的把握,对这个圈子不是很熟悉,不要去买工抵房。

举个例子,假如你张新手从建筑商赵建设那里,全款70万买了一套工抵房,然后美滋滋地装修了一番,办房产证的时候,你找到赵建设,赵建设说不用急,你先住着,以后给你办证。

过了一段时间,你又想起来办证了,赵建设说你直接找开发商赵发展去,反正他把房子抵押给我们了,我赵建设有权利卖这个房子,于是你又骑着电驴找到赵发展,赵发展说合同你跟赵建设签的,只能找他办证。

秋高气爽的9月,你站在转盘徒骇河桥上,秋是高了,但是你很不爽,于是拨通了110,警察出面后赵建设终于把抵房协议给你了,你拿着协议骑着电驴找到赵发展,赵发展说你张新手没权利住这个房子,这房子是赵建设的,不过,最后赵发展良心发现(主要是警察在),说你张新手要让赵建设把房钱打到赵发展的公司账上,有了公司行为,才能给你办理房产登记手续。

于是,你小电驴开到了60迈,带着一份迟来的兴奋,飞奔在东昌路上,然而,赵建设人突然不见了,跑了... ...

这并不是我臆测出来的笑话,而是2017年真实发生在淮安购房者身上的事情。如果你非常非常非常想买工抵房,不买能死的那种,那么,以下是买工抵房的注意事项,还是那句话,天下大事,不如买房事大,买房路夜黑风高,祝你买套好的。

附:工抵房购买注意事项(千万注意)

首先,与谁签购房合同。虽然“工程抵押房”由开发商抵押给了债权公司一方,但房子的产权仍属于开发商。

因此买家要购买“工程抵押房”,就必须与开发商签订购房合同,而与债权公司签订的购房合同无效。如果债权人办理了过户登记手续,获得了房屋所有权证,那么买房人就不应与开发商签购房合同,而应与债权人签合同,相当于购买二手房。

其次,出了问题谁承担。既然合同是与开发商签的,权利义务当然由开发商承担。有的购房者认为房子是从施工企业手里买的,与开发商签合同只是走形式,一旦出问题应当找施工企业,这种想法是错误的。

施工企业并不是商品房销售合同的一方,合同对其没有约束力。因此,购房者签合同时应慎重,应当将与施工企业约定的条件,如价格、付款时间、面积、交房时间等原原本本写进购房合同中,以防出现问题。一旦真的出现问题,也应由开发商承担责任。

再次,就是一定要把约定价格写进合同,并由开发商出具售房发票。购房者一般都是因“工程抵押房”便宜才买的,但房价是施工企业确定的,而合同却是与开发商签的。开发商签合同时往往定价较高,以便更多地抵偿工程款,这样就存在合同价款高于施工企业与购房者约定价款的情况。

一旦产生纠纷,开发商就可以依据合同要求购房者补足房款,届时购房者将有口难辩。因此,购房者签合同时,应将与施工企业约定的价格写进合同。此外,发票应当由开发商出具,这样一方面可以避免购房者办理产权时的麻烦,另一方面可防止开发商以未收到房款为由拒不履行合同。

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