等米下锅!除了北京,这16个省市公积金同样紧张……

等米下锅!除了北京,这16个省市公积金同样紧张……

川渝横贯线出品 文/李不是

9月13日晚间,北京传来大消息!

一夜之间,北京连发两道指令,旨在提高公积金贷款门槛,收紧额度。两份文件分别为《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》、《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》。

其中一条变化是,此前缴满社保5年即可公积金贷款上限120万的政策,被改变为贷款额度和缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,最高仍然限贷120万。

举个例子就是,一个23岁左右毕业的本科生,需要在三十四五岁才能用公积金贷款上限120万元。此举造成的刚需影响是可想而知的。

为何如此?有一种说法是,此举意在遏制公积金炒房,意在继续遏制楼市房价。事实真的如此吗?最近几年来,公积金贷款政策已然一收再收,耗费九牛二虎之力才换来的100来万的贷款额度,其实对炒房没有多少助力。

真正的原因还在于,公积金池子中的钱紧了,而且,不止北京这一个超级城市,许多省份和二线城市也早已超过个贷率警戒线。

就这样,公积金贷款艰难前行,等米下锅……

01

北京新政

北京,从来都是全国各地的风向标,尤其是一二线城市的指南针,因此,我们理当先从北京的“住房公积金新政”梳理开来。

1:贷款额度和缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万元,最高可贷120万元,不满一年按照一年计算,超过12个月就可以多算一年。购房者为已婚的,以夫妻双方中缴存年限较长一方计算。这意味着,必须缴满11年,才能申请到120万的最高额度。

2:二套房规则,变成和商贷一样的“认房认贷”,额度下降20万。二套房使用公积金贷款的上限,从80万下降到60万。

3:异地购房提取不再随便取,只能买户籍地或者户籍所在省会。

4:首付比例不再统一为20%,其中普通住宅提高到了35%,二套非普通住宅提高到了80%。

如何评价上述新政,明面上,自然是为了给楼市降温,压制购房需求。要知道,当前的楼市调控之严史无前例。

而这一新政首要带来的伤害,则是刚需群体,原本缴纳社保5年即可贷款最高120万,现在起码要11年才能享受此待遇,想一想便知,就算此前轻易能贷到120万,在北京购房也是差得很远,刚需要凑足上达百万甚至数百万的首付才能全面享受到公积金贷款的利率优惠政策。

否则就只能公积金加商业贷款,但这一点对刚需来说,目前基本选择放弃,由于周期性太长,不说卖房者大多不愿意,买房的人也担心政策变动影响购房资质,甚至会出现较长的贷款发放时间内,由于房价上涨而导致房东毁约的纠纷事件。

而现在,每满一年仅仅贷款10万,意味着毕业5年乃至10年内的刚需们,需要凑足更高的首付,又或者直接选择利率更高的贷款,不异于是一种伤害。

北京此举,另一方面则体现出,在公积金贷款政策上,已然出现史无前例的全面收紧的信号。

02

等米下锅

全面收紧是突如其来的吗?其实不然。

近两年来,楼市行情猛涨,触及到楼市一根敏感的神经,即楼市一走热,公积金就吃紧,这已是多年来房地产市场不变的规律。

早在2015年,由于部分城市楼市火爆,使得当地的住房公积金开始吃紧,甚至出现“池子”见底的情况。

当年北京和上海两地,与2014年两地公积金贷款发放额同比暴增近3倍,公积金出现收不抵支的现象。从北上深三地2015年公积金年报数据来看,上海2015年末资金结余存款41.7亿元,主要为1年以上定期,活期为0。北京2015年末公积金结余存款348亿,其中活期4亿。深圳2015年末公积金结余存款423亿,其中活期仅100万。

也就是说,深圳的公积金结余存款中,沉睡资金相对较多,而北京和上海则较少,都在“等米下锅”。

不仅仅北上深,一些二线城市的“缺水”情况更明显。

2015年,广州两会上就有政协委员提出,2015年广州公积金缺口将达到117亿元。

而此前从未出现过公积金吃紧的南昌,其个贷率也早已超过85%的警戒线,高达101.1%,从而借助批量贴息贷款来发放公积金。

2016年5月,《经济参考报》报道,中国多地公积金出现缺口,以致地方不得不选择启动资产证券化以补充后续资金。

03

警戒地图

显然,公积金紧张的情况远不止于此。

据报道称,2015年,福州住房公积金个贷使用率已达105.23%,武汉个贷率已达106.8%,在全国15副省级城市中排名第一。我们再来看看2017年全国省份的最新情况。

2017年,全国公积金个贷率(贷款余额/缴存余额)为87.27%,已经超过85%的警戒线。其中,共有16个省市公积金个贷率超过85%的警戒线,有10个省市超过90%,天津、安徽、浙江三省市超过100%。

超过85%警戒线的省份包括:江苏、浙江、上海、北京、四川、辽宁、湖南、云南、安徽、福建、广西、江西、重庆、贵州、天津、海南。

超过90%警戒线的省份包括:江苏、浙江、上海、北京、安徽、福建、江西、重庆、贵州、天津。

因此,近些年来各地针对公积金贷款招数不断,有地方推出贴息贷款政策,比如南昌,购房者通过商业银行贷款,商贷与公积金贷款的利息差额,由公积金中心进行补贴;在广州,则采取提高公积金贷款使用门槛措施,缴存期限限制从6个月提高到1-2年。

还有地方延长审批期限,实行公积金预约轮候制度,借助时间差来缓解资金紧张情况,原本1个月以内就该审批下来的贷款,可能推迟到2-3个月。

如今,风向标意义的北京出台此政策,上述远超警戒线的省份,同样效仿北京的全面收紧之举是极有可能的。

04

鸡肋资产

一直以来,公积金提取难饱受诟病。

原本,公积金本就是自己的工资收入,但随着强制缴存后,公积金与社保一同被缴纳,自己便无从自由支配。

提取的方式如租房或买房。租房提取,也是在舆论压力之下才在近年来逐步实行,而提取公积金时,还需要缴纳6%的税收,一万元便需缴纳600元税,比如在北京,每月租金3000元,一年需缴税2160元,而这笔税收,房东是不可能替你缴的,往往直接转嫁到租户头上。

再说买房,当下房价猛涨,公积金贷款延长你的时间不说,贷款额度还不理想,即便是以北京为例贷款额度能够达到上限120万,对于动不动就五六百万的房价来说,那点贷款额度少之又少。

由于审批周期时间长,审批条件繁琐,公积金贷款一直处于鄙视链底端,开发商往往不愿接纳公积金贷款客户,因此,国家在治理楼市乱象中,便有一条打击遏制公积金贷款购房行为。

而在公积金贷款额度少的前提下,购房族只能选择公积金加商业贷款,而这种情况的审批和流程更为繁琐,就连二手房的房东们,也都是普遍拒绝的。因此,大多数购房族最终被逼向利率较高的商业贷款上。

自己的钱自己无法支配,即使买房了,仍需继续缴纳公积金,将本属于个人资产的工资,变得越来越鸡肋化。

公积金政策,全球就中国和新加坡有,我们学的是新加坡,可新加坡存续公积金的前提是政府提供80%左右的住房,我们不提供住房,又收公积金,让本来就缺钱的人更加受伤。

最后再说一句,政策就像月亮,初一十五不一样,能早早上岸的刚需请尽早上岸,能早早落袋为安的钱请早些拿到手里,只有拽到手上的钞票,才真正属于你的。

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