全球15个城市高房价庞氏骗局或将崩塌,炒房客都找不到接盘侠?

我们多次分析提及,过去十年那些利用高倍杠杆和各类次级贷款的全球炒房客,是在与美联储和多家央行进行着对弈和赛跑。尽管许多非刚需的投资者曾经踩准了房价的低点,在某个阶段随着房价的上行实现了财富增值。但长期来看,由于对弈的选手过于强大,全球炒房客可能无法摆脱利率不断被加码的“成本荒”。决定他们财富走向的,首先来自美联储。

多位分析师预测,美联储或将在9月25-26日的FOMC会议上宣布加息25个基点,12月为今年第四次加息的概率已涨至82%。此外,更为鹰派的预测是,这场始于2015年底的美元加息周期或将持续至2020年,美元最终加息次数或将累积达到15次,根据目前已加息的7次,也就是说,未来两年内,美元或还将加息8次,而美元的最终利率或也将接近于4%的水平。读者朋友们知道,近期阿根廷、土耳其等多个低外储高外债市场已陷入货币和经济的困境,全球多个被过度炒作的城市楼市或也正在面临美元展开的“收割季”。

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华尔街日报近期报道,全球多个央行正在进入跟随美元加息时间。这意味着,全球不少炒房客都将为增加的利率成本所买单。例如,自今年6月以来,印度央行已加息两次。而迹象表明,印度孟买等城市的楼市或也正在陷入冰冻期。前期过度炒作的风险也正随着印度央行的加息而释放。

根据Knight Frank研究公司发布的报告显示,近五年间的核心城市房价增速榜中,印度以69.7%的增速排名亚太地区第一。据英国咨询机构牛津经济研究院(Oxford Economics)的报告显示,孟买已是全球房价“相对最贵”的城市之一,曾经凭借40年涨了600倍的房价,也一度吸引了全世界一大批炒房客和地产企业的涌入,就炒房客而言,他们投资印度楼市几乎没有任何自住的意向,完全希望房价在蹿升之后,获利了结。

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图片来源AFINGI

然而,现实的情况却是全球炒房客在孟买积压的大量房产或陷入二手房的销售停滞状态。表面看起来孟买这座城市拥有大量外资企业外派人员,他们也一度被炒房客认为是可接盘者。但是,大多数在孟买的外国人因基础设施或卫生条件等原因,不愿意在此长期定居,往往工作期满会选择回国,尴尬的是,在印度有足够消费力的买家或只有这一固定群体。这意味着,全球炒房客的房屋变现难度或因流动性问题而变大,特别是在印度央行已跟随美联储加息后,在孟买等城市的新购房群体则更为小心翼翼。

不仅是新兴市场,发达市场一些城市的楼市风险或也正摇摇欲坠。以亚洲买家近年钟爱的英国伦敦等城市为例,据房产中介机构Acadata数据,早在今年1月,伦敦房价就创下2009年8月以来的最大跌幅。而根据毕马威(KPMG)于9月10日发布的经济展望报告,未来五年内,英国房价增速将逐年放缓。对于英国业主而言,这意味着房价迅猛上涨已经成为一个遥不可及的梦想。毕马威预计,2023年以前,英国全境的平均房价增速将持续减弱,表明"英国住宅市场可能正进入价格适度增长的新常态"。

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图片来源cnbc

事实上,近年在英国脱欧进程中,英镑持续贬值以及英国央行在金融危机后的低利率,都拉动了全球不少炒房客豪赌英国房价大涨的信念,英国《泰晤士报》6月曾以《天空才是亚洲投资者在伦敦投资地产的极限》为题报道称,在此之前的三个月,亚洲买家就在伦敦金融区抢购了价值35亿英镑的地产。房地产咨询公司第一太平戴维斯公司说,这是2007年第二季度以来的最高数字。值得注意的是,当时这一时间,正是全球房地产市场处于次贷危机爆发前的顶峰。

目前,英国央行已开启了加息模式,而脱欧带来的经济风险已大于英镑的下跌了,比如目前,德国的法兰克福、法国巴黎都在觊觎伦敦金融中心的地位,这就不难理解,伦敦房价下跌的原因了。还有一层风险在于,全球炒房客在英国囤积的房屋还正面临无法脱手变现的困境。如下图四年来对比显示,近期大伦敦地区成交量大幅缩水,房价与成交量倒挂。近期多位房主降价数万英镑抛售伦敦的房产,但无人问津的情况屡见不鲜。

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而在英镑加息和脱欧经济风险加剧的同时,英国当地人的居住消费理念也超乎亚洲炒房客的预期。英国决议基金会(Resolution Foundation)近期发布的报告显示,该国二分之一的百万富翁在40多岁时仍是租房,三分之一的百万富翁一直到退休都是租房。也就是说,伦敦楼市刚需严重不足,指望卖二手房变现的非自住型投资者,很难真正找到合适的买家而获利。这与亚洲多个市场90后已成为购房主力群体的现象截然不同。同时表明,伦敦等城市的房价可能将令很多炒房客失望。

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事实上,同样找不到更多楼市“接盘侠”的全球城市还有很多,结合各央行的加息迹象,我们发现,目前,至少15个城市或即将陷入窘境,甚至被全球炒房客推高的房价骗局或也将崩塌,同时,他们也被套牢。这些城市包括新兴市场中的,印度的孟买、越南的胡志明市和芽庄市、泰国的清迈、马来西亚的吉隆坡、印尼的雅加达;发达市场中的英国的伦敦和曼彻斯特、加拿大的温哥华和多伦多、澳大利亚的悉尼、墨尔本和阿德莱德、新西兰的奥克兰、美国的西雅图。(完)

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