4.12限购再升级,房子这下该怎么买?

4月12日,成都限购再次升级,一天之内连出两条新政。

新政规定,自即日起在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让,超两套住房暂停贷款等一系列楼市调控政策。严格防范投机炒房行为,严格审核首付款资金来源和还款能力。

至此,成都从限购到限售,斩断楼市流动性,迎来史上最严厉调控。

简单回顾一下成都住宅市场此轮调控历程:

1.0版 10月01日 只能买一套

2.0版 11月17日 高新、天府只允许本区域购买

3.0版 03月23日 二手房纳入限购,新增11个限购区

4.0版 04月12日 新购房3年内不得上市交易,建而不售,一年内不再受理预售许可申请

5.0版 04月13日 限购区域二套房首付最低60%,高新南区天府新区直管区首付最低70%,且认房认贷,第三套拒贷

在连环新政的作用下,住宅市场的投资热情和行为不断被打击,致使准备投向住宅的资金开始寻找新的出路;同时,新政也误伤到一部分真正有需求的人。在新政的影响之下,一套主城区改善房的换房成本已经突破一百万,住宅的限购和高总价,已经将很大一部分不满足购房条件和资金有限的刚需客户拒之门外。随着住宅调控政策的不断加码,纯住宅门槛可能还会越来越高,“不限购不限贷”的公寓市场成为当下楼市的“香饽饽”。

据锐理数据显示,仅去年限购政策发布当月,成都公寓市场成交环比上涨62.2%,其中成都高新区和天府新区这两个区域合计售出的公寓产品在当月大成都的公寓产品销售面积中的占比高达45.4%,接近一半。仅SOHO产品, 2016年大成都范围内整体销量比2015年全年销量增加38.1%,达到102.58万方。

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4.12限购再升级,房子这下该怎么买?

从数据上看,近半年来,公寓产品的供应量大增,仅去年12月和1月,新增供应量分别达到了约7.1万方、12.4万方。但随着销售量增加,市场存量持续减少,截止3月中旬,其存量已接近去年11月份底的低位水平。许多公寓项目出现一房难求的现象。

究竟是什么原因使得成都公寓类产品如此走俏?

小编分析资料得出两个观点:

一、过渡性自住需求

4月6日成都迎来限购政策后的首次土拍,各大品牌开发商的疯狂表现刷新了成都楼面地价,随着土地价格的逐渐攀高,住宅价格一路飙升。公寓产品与住宅产品的价差被拉开,低总价的公寓成为过渡性自居的首选。

二、调控周期下价值凸显

开年以来,成都进入全面限购周期,绝大部分人失去在成都的买房资格。本月初,限贷政策再次缩紧,调控政策的轮番出台,使得纯住宅产品的买入门槛不断升高,而公寓类产品本身不限购不限贷的产品属性,是当下应对住宅调控政策的不二选择。公寓产品的“投资价值”得以凸显。

而公寓这种抢购旺销的热潮可能会随着新一轮政策的出台有所改变。此前,由于不限购、不限贷的特殊属性,商住公寓实现了不少人在房价高企的城市里安家的梦想,且不限购的政策也成为了不少投资者的最后一块宝地。而就在今年前三个月,广州、北京等地就对商住公寓下了重手,相继规定商住公寓规定销售对象只能是法人单位,个人不得购买,并暂停商办类项目的个人购房贷款。也就是说,商住公寓的过渡性居住属性将被弱化。

随后,上海、天津、合肥、南京等城市也已开展整治“商改住”项目,成都作为西南的中心城市是否会成为下一个调控城市呢?抢在调控前入手公寓就成为有眼光投资者的先见之举!

在政策如此不明朗的背景下,公寓究竟要怎么买?什么样的产品才能入手,小编由此告诉你选购公寓的四个维度:

1.地段、地段、还是地段!

优质的区位优势:区域整体形象,人群构成,通达性及配套的丰富程度均是衡量一个区域是否优质的重要标准。区域整体形象和人群构成决定公寓的租金市场水准高低,而通达性和配套丰富程度则决定满租率、跳涨幅度。

新城吾悦广场MINI公寓位于龙泉汽车产业核心版块,而这一版块也是国务院批准的成都市城市向东发展主体区域、成都经济技术开发区所在地,具备新型制造业、汽车工业城产业支撑的区域,未来将打造成为一个万亿产业基地。2016年10月1日高新区、天府新区实行严厉限购政策后,购房区域地图由一轴三核向三轴并行改变,不少南门改善型客户挤压至中轴两侧,而龙泉驿区承载了南门一定的政策后改善性客户的入市。区域潜力大的龙泉,目前价格温和,长远来看具备较大的上涨空间。

同时,新城吾悦MINI公寓还是名副其实的地铁物业,紧邻地铁2号线书房站。在广州等沿海一线城市,地铁物业价格普遍高于其它物业;而在成都,沿地铁线的楼盘房价也会依据其区域配套成熟性和交通便利性顺势摸高,导致楼盘价格相差近10%-20%。根据国内外大都市的经验,即使在遇到经济危机的时候,地铁沿线的房产价格抗跌能力也要比传统的房产强15%-20%。可想而知,未来成都各大地铁沿线的物业价值是其它区域无法相比拟的。纵观整个龙泉驿区,真正的地铁楼物业寥寥无几,尤其在商业纯熟价值洼地,而新城吾悦广场MINI公寓就是其中的一个。

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2.产品---是否有独家资源和特色

产品要选那些有特色的,稀缺的,或者有一些独家资源的公寓,例如能提供物业服务,有不可复制的自然资源或生态环境,有特殊空间结构能带来更多租金的产品等等。

我们都知道,公寓在二手市场的销售难度较大,周期较长。当你入手一个公寓,假设两年内涨了25万,但是出售要缴纳各种税费14.182万,显然包含买家的付出成本,上涨十分有限。所以相比于转手出售,长期持有收取租金才是公寓的投资方向。

因此在购买一个公寓前先计算租金的投资回报率,如果可以在15年内可以收回投资的物业是更有价值的。比如你30万购买一个公寓,就要算一算15年内平均月租金是否可以达到1600元。

从总体看,龙泉核心区域可供选择的公寓产品较多,但是购物中心之上的公寓只有一个。新城吾悦广场MINI公寓,位于约22万成熟商业之上,业态丰富,品牌集中,日均约6万客流,不管是商业氛围还是人气都足以支撑公寓的出租需求。周边60平米套一住宅的租金已经达到1200元左右,而资源和配套丰富的吾悦MINI公寓,租金价格将有可能实现超越,以50平总价约30万计,15年内平均月租金远超1600元。吾悦MINI公寓现首付低至10余万,以租养贷,10年相当于“白捡”一套地铁公寓,地段和产品优势比区域内的其他公寓更具购买价值。

3、潜力---区域内未来可供土地量

在同等条件下,有土地出卖区域的物业上涨空间,比没有土地出卖区域的空间要大。目前大面板块品牌房企云集,区域已经相对成熟,去年至今年初价格上涨,库存锐减,土地出让接近尾声。城市建设和未来土地出让沿至世纪大道版块,项目周边目前有大量土地出让,可开发空间大。2017年1月,东侧土地由北大资源以6400元/平方的楼面地价米拍下,产品最终售价将逼近万元,可以预见未来此区域的价值潜力。

4、看供求---租房市场

租房市场受供求关系影响,需求旺盛则入住率和租金也会大幅提升。吾悦MINI公寓位于龙泉驿区发展潜力区域,有汽车城30万产业人群和新城商圈庞大的商场工作人员租房和办公需求的支持,并受到地铁交通的迅猛拉动,租房办公需求旺盛。吾悦MINI公寓作为区域内不可多得的兼具地铁和购物中心的物业产品,前景可观。

绝佳配套、品牌加持、优质产品,新城吾悦MINI公寓,投资自住的不二选择,目前一批次开盘售空,4月22日二批次即将盛大开盘。存量不多,欲购从速。

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